【策劃人語】

　　這一周，《上海證券報》率先獨家刊發的一季度我國房地產開發投資統計數據分析，讓原本就不甚平靜的房地產市場一時再度掀起軒然大波。

　　“部分中心城市房價仍然偏高，且上漲較快；90平方米以下普通商品住房投資占比較小；住房保障制度還不完善；市場供應體系不完善；房地產市場調控體系還不完善……”這些依舊存在的問題甚至大有“遇暖”反彈之勢，讓不少關心中國房地產市場的有識之士頗感焦慮。

　　一輪調控一輪漲？難道還真是跳不出的怪圈么？我們希望，答案是一個堅定的“不”！

　　怪狀一　開發投資逆勢加碼

　　在國家發改委此次提出的樓市問題中，房地產開發投資加劇是第一個關注焦點。數據顯示，今年一季度全國房地產開發完成投資3543.78億元，26.9%的增幅同比加快了6.7個百分點，同時高于同期城鎮固定資產投資增幅1.6個百分點。

　　而去年全國房地產開發投資的同比增幅為21.8%，低于同期固定資產投資增速，并且處于近幾年來較低水平。無疑，今年以來的房地產開發投資速度出現反彈。在中央相關部門一再強調抑制以房地產為代表的固定資產投資過快勢頭之時，這一數據無疑給調控者當頭棒喝。

　　還有值得關注的是，在一季度7125.49億元的房地產開發到位資金中，利用外資和外商直接投資的比例大幅增加，其中利用外資131.27億元，同比增長154.4%，外商直接投資占102.63億元，同比增長192.5%。

　　“受銀根緊縮的影響，開發商的融資方式日益從銀行直接融資，向外資合作和資本市場融資轉移。”上海房地產金融專家林戈表示，而目前的投資增速很可能迫使相關部門出臺進一步收緊資金流動性的金融政策，以及加強以往調控政策的執行力度。

　　怪狀二　結構調控仍然“倒掛”

　　一個具諷刺性的樓市問題是中小戶型的反比例供應，業內戲稱“70-90倒掛”。一季度統計數據顯示， 90平方米以下普通商品住房投資僅占商品住宅投資的16.1%。“目前,市場銷售的主要是前幾年開發的大戶型住宅，一些城市平均套型在120平方米以上。”國家發改委稱。

　　根據國家九部委在去年5月提出的要求，90平方米以下小戶型供應量未來應占到全部住宅供應的70%。去年年中，有媒體統計，一些一線城市的商品房供應中，90平方米以下小戶型占比不足30%，大小戶型供應已呈現比例倒掛現象。

　　“而從目前的投資情況看，這一局面遠沒有改觀。”分析人士稱，“雖然在此輪宏觀調控中，住房結構政策作為最重要調控內容之一被建設部等相關部門反復強調，一再要求，但市場做這類產品的主動性仍然不強，地方政府以周邊地塊和保障類住房充數的意圖明顯。”

　　專家則認為，這種現象一方面說明在利益最大化影響下，結構調控的抗力較大，另一方面，似乎也說明從實際需求上看，商家在有意識地規避結構風險。

　　怪狀三  住房保障“蝸牛行”?

　　另一個被市場稱為“抑制房價上漲”的強有力工具的政策——保障類住房建設也仍然進展不大。“現行的廉租住房制度覆蓋面較窄，保障率較低，中西部地區保障資金不到位。”國家發改委稱。

　　根據建設部等部委要求，以廉租房為重點的全國住房保障制度必須于去年年底前初步建立。但是，根據媒體報道，這一任務至今沒有全面達標。“要想讓眾多中低收入者的住房需求，大部分通過廉租房等保障體制來實現，不知道要等待多少年。”市場人士感慨。

　　住房保障制度實施過程中還有一個值得注意的現象是單位自建房、代建房的涌現。廣州、北京等地相繼傳出的類似案例和數據令專家更感憂心。“現在這個政策在廣州被高調宣傳，專家都不敢提及弊端，真不知道該如何收場。”一位廣東的資深房地產評論人感慨。

　　“不愿為住房保障出錢出力的地方政府將本應由政府承擔的住房保障任務推給企業，這一過程中，單位沒有交納土地出讓金就建房、無償享有周邊配套的行為等于以全社會的資源為一已服務，而薪資待遇往往處于行業內前列的自建房單位，又將為新的不公平置疑提供素材。”上海復旦大學房地產研究中心副主任華偉評價。

　　怪狀四　房價漲幅不降反增

　　日前，國家發改委公布3月份70個大中城市房屋銷售價格統計數字，曾經的房價調控標桿城市上海再次出現止跌回升。其中，新建商品房價格同比上升0.2%，環比上升0.1%，二手房同比上升0.6%，環比上升0.2%。這也是上海在1月份之前連續多月呈現房價下降走勢之后，第二個月止跌回升。

　　據記者粗略統計，70個城市的新房價格同比全部上漲，漲幅較大的城市包括：北海13.7%、深圳10.7%、長沙10.1%、北京9.9%、廣州8.6%等。除了秦皇島、丹東、包頭、蚌埠、瀘州等地新房價格環比或二手房價格有微幅下降外，絕大多數城市房價仍一路上揚。全國綜合價格同比上漲5.9%，漲幅比上月高0.6個百分點；環比則上漲0.6%。

　　房價一路高歌的勢頭并不是短期現象，2月份的統計數據中，記者同樣沒有找到新房價格同比下降的城市，綜合價格上漲5.3%。1月份，除上海、合肥新房價格同比微幅下降外，其它城市全部上漲，綜合漲幅5.6%。再向前回顧到去年第四季度，房價漲幅5.3%，僅上海的新房下降0.3%。去年第三季度，房價漲幅5.5%，僅上海下降1.1%。

　　這就是繼去年5月中國啟動“有史以來最嚴厲房地產宏觀調控”后，中國70個大中城市房價一路走來的真實記錄。

　　面對這樣的數據，發改委日前發布報告嚴陳樓市五大問題，將部分城市房價漲幅仍然較快列為樓市頭號問題，并要求各地方、部門要認真抓好37號文落實工作，按照溫家寶總理在《政府工作報告》中提出的四點宏觀調控要求，確保房地產宏觀調控目標的實現。

　　而總理也在報告中明確指出，宏觀調控任務之一就是“抑制房地產價格過快上漲”。

　　廣州：市長承諾代表什么？

　　“廣州房價降了！”就在上周，廣州媒體“奔走相告”，原來是廣州市國土房管局發布的今年3月廣州房地產市場分析顯示，廣州十區新建商品住房首次出現最大降幅，均價7029元/平方米，比2月下跌了700元/平方米。由于該情況出現在廣州市長張廣寧于今年“兩會”期間表示“廣州房價肯定會降下來”及高調出臺力控房價的“穗七條”后，所以一些廣州媒體還稱這是市長的“降價承諾”已見成效。但是，這就真得表明廣州房價開始進入下降通道了嗎？

　　“3月廣州新房均價‘跳水’應該是受交易量下降的影響，而交易量下降的原因可能是由于市長的表態和‘穗七條’的出臺，使得廣州居民對樓市產生了觀望氣氛。”業內人士這樣分析，“但這次降價不能從整體上說明廣州房價開始下降并達到了政府調控的預期目標，廣州房價的未來走向仍然值得觀望。”

　　甚至于，一些業內人士表示，廣州的整體房價仍在走高，“前一階段廣州商品房銷售速度是有所放緩，但從單個的樓盤來看，價格都是呈現上漲趨勢，而且市場內中高價位的產品供應仍在增加，房價整體水平應該還是在高位的。”

　　深圳：漲幅一直名列前茅

　　1月10.2%、2月9.9%、3月10.7%，今年以來，深圳的新建商品住房銷售價格同比漲幅就沒跳出過全國“三甲”。統計數據還顯示，去年深圳新建商品住房交易均價為8830元/平方米，而今年一季度則達到11378元/平方米。

　　“現在深圳房地產市場的確是購銷兩旺，房價并非是‘空漲’。但是對于承受能力有限的普通購房者來說，心理壓力越來越大。大家都在想，調控了這么久，不知道什么時候房價才能跌下來。”連深圳的市場人士都這么認為。

　　而近日，來自深圳官方的一份報告為深圳房價上漲分析出了四大原因。一是雖然深圳經濟快速發展，居民收入不斷提高，但土地資源短缺，人口快速增加，導致樓市供需矛盾加大。二是深圳外來購房需求有所增加，但與此同時，特區外房價上漲快于特區內房價上漲，特區內外房價差距縮小一定程度推動了房價上漲。三是深圳前幾年停止了經濟適住房建設，增加了對市場商品住房的需求，也影響到房價上漲。

　　最后，近幾年部分深圳居民追求購房一步到位，加大了大戶型住房的需求，開發企業為追求利潤最大化，也加大了高檔樓盤的開發力度，大戶型高檔樓盤集中上市，拉高了深圳房屋銷售均價。

　　北京：房價急升誰來控制

　　雖然國家房地產調控風暴一次比一次來得猛烈，但北京的房價似乎就是“屹立不倒”。根據北京市統計局、國家統計局北京調查總隊發布的今年1-2月的北京樓市數據，這兩個月北京新建商品住宅價格同比上漲9.8%，其中普通住宅上漲11%，高檔住宅上漲8.1%。而近日發布的70個大中城市房屋銷售價格情況報告顯示，北京新建商品住宅以9.9%的同比漲幅再次被政府“點名”。

　　“以北京而言，房地產調控的效果并不理想，房價一直在上升，而且上升的幅度還很大。”北京的業內人士坦言。相關分析指出，北京房價上漲也是有其“必然原因”，包括土地供給嚴格受控，而土地價格不斷上升，土地成本的增加引起房價的上漲；另外控制土地供給也影響到了房地產的開發供給，在需求不減的情況下，供給增長放慢了，不平衡的供求關系就帶來房價的上行；還有目前開發商和購房者之間嚴重的信息不對稱，暴利環節依然存在，也是引起房價上升的因素之一。

　　上海：見效個案止跌回升

　　國家發改委和國家統計局本周聯合發布的今年3月70個大中城市房屋銷售價格指數報告顯示，上海的新建商品房以及二手房價格指數分別同比上漲0.2和0.6個百分點，而此前2月份的報告情況是，上海的新建商品房和二手房價格指數均同比上漲0.1個百分點。所以根據統計的結果，上海的新建商品房價格是經過從去年4月份起的持續10個月的同比下跌后，于今年2月首次止跌回升，而3月同比漲幅更有所放大。

　　上海的房地產市場“死灰復燃”了，這是不少業內人士給出的一個判斷。事實上，雖然上海新建商品房銷售價格的同比跌勢持續了長達10個月，但統計數據還顯示，隨著時間的推移，跌幅也在逐漸減小，直至今年又顯示出回暖的跡象。

　　有業內人士分析，上海房價反彈是由于已經遭受過了政府調控的“打壓風頭”，而目前房地產市場內的有效供給又不足，供需矛盾依然比較突出。更何況，從去年年尾開始，上海就沒有再出臺什么新的調控措施，這也使得市場信心有所恢復；即便是進一步落實調控，要產生效果還是會有一段時間，所以短期內上海房價還是可能繼續上升。（柯鵬 于兵兵 李和裕）