2007年毫無(wú)疑問(wèn)又將是京城寫字樓“群英大戰(zhàn)”的一年。截至第一季度結(jié)束，京城甲級(jí)寫字樓的存量就已經(jīng)接近500萬(wàn)平方米，而未來(lái)半年內(nèi)，還將有160萬(wàn)平方米的新增面積供給。可以預(yù)見，今年京城寫字樓市場(chǎng)“短兵相接”的場(chǎng)面將愈發(fā)明顯和激烈。
市場(chǎng)存量繼續(xù)攀升
來(lái)自戴德梁行和高力國(guó)際的最新市場(chǎng)報(bào)告顯示，盡管第一季度北京甲級(jí)寫字樓在售的項(xiàng)目數(shù)量因?yàn)椴糠猪?xiàng)目逐漸退出銷售市場(chǎng)而有所減少，但由于這些項(xiàng)目都是品質(zhì)較高的新項(xiàng)目，因此，在供需作用的影響下，項(xiàng)目的平均報(bào)價(jià)在本季度內(nèi)繼續(xù)走高，達(dá)到22700元/建筑平方米，相比上季度上漲3.8%。
在供給方面，自2007年年初開始，京城寫字樓市場(chǎng)的供應(yīng)就已經(jīng)非常集中，且項(xiàng)目的體量都比較大，新項(xiàng)目為北京寫字樓市場(chǎng)所提供的新供應(yīng)量已經(jīng)相當(dāng)于去年北京全年供應(yīng)量的60%多。統(tǒng)計(jì)數(shù)字顯示， 截止到2007年第一季度，北京市場(chǎng)上寫字樓總存量達(dá)到了12322363平方米。其中，超甲級(jí)和甲級(jí)寫字樓的存量突破了500萬(wàn)平方米，占到存量總和的40%；乙級(jí)寫字樓存量所占比例略有下降，占59.23%，面積約為730萬(wàn)平方米。
此外，第一季度北京寫字樓市場(chǎng)共有7個(gè)項(xiàng)目竣工入駐，包括CBD區(qū)域的世貿(mào)天階D座、萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)B座和華貿(mào)中心2號(hào)樓，以及金融街區(qū)域的凱晨廣場(chǎng)和卓著大廈等，為寫字樓市場(chǎng)提供了77.6萬(wàn)平方米的新增供應(yīng)量，相當(dāng)于去年全年供應(yīng)總量的60%。而未來(lái)半年內(nèi)新增面積供應(yīng)預(yù)計(jì)還將達(dá)到116萬(wàn)平方米。
金融街搶盡CBD風(fēng)頭
延續(xù)去年北京寫字樓市場(chǎng)項(xiàng)目分布的格局，目前中關(guān)村和CBD兩個(gè)區(qū)域的寫字樓存量仍占到整體的40%以上，其中，CBD仍然是供應(yīng)最為集中的地區(qū)，占到43.7%；金融街、東長(zhǎng)安街/建國(guó)門以及東二環(huán)則各占26.6%、13.8%和10.8%。但金融街的迅速崛起正在打破中關(guān)村和CBD之間的“聯(lián)體”關(guān)系。
事實(shí)上，戴德梁行的報(bào)告顯示，第一季度，北京寫字樓投資成交幾乎都集中在金融街區(qū)域，如中國(guó)人壽整購(gòu)了金融街F1大廈，這是中國(guó)人壽繼金融街B7大廈后再度在金融街整棟購(gòu)買辦公物業(yè)。郵政銀行則購(gòu)買了金融街A8地塊的金鼎大廈，該項(xiàng)目預(yù)計(jì)將于2008年第一季度落成并投入使用。郵政銀行也成為繼北京銀行、中國(guó)人壽、泰康人壽之后又一在金融街整棟購(gòu)買高檔寫字樓物業(yè)的國(guó)內(nèi)金融機(jī)構(gòu)。
目前，金融街寫字樓市場(chǎng)僅有40%的存量為有效的租賃面積，這也意味著其余60%的寫字樓面積為自用物業(yè)。此前，西城區(qū)宣布在金融街將預(yù)留約25萬(wàn)平方米的高檔辦公區(qū)域，這些樓宇將不出售產(chǎn)權(quán)，定向租給外資商業(yè)銀行、投資銀行和成長(zhǎng)中的保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)，為外資金融機(jī)構(gòu)的入駐提供辦公場(chǎng)所。政府部門對(duì)金融街寫字樓市場(chǎng)的這一布局，以及總部型寫字樓在金融街市場(chǎng)上的集中，對(duì)金融街寫字樓項(xiàng)目整體品質(zhì)的提升都會(huì)起到積極作用。
內(nèi)資成為主導(dǎo)購(gòu)買力量
盡管高力國(guó)際的觀點(diǎn)顯示，以CBD為代表的北京東部商務(wù)活動(dòng)集中的區(qū)域內(nèi)寫字樓項(xiàng)目仍然是投資基金和投資公司非常關(guān)注的對(duì)象。且在政府出臺(tái)限制外資以及收縮銀根等政策后，投資基金和投資公司紛紛選擇以入股的方式分享內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)這塊大蛋糕，如今年年初就傳來(lái)渣打、摩根士丹利和美林三大投行入股某房地產(chǎn)品牌企業(yè)的消息。但從目前市場(chǎng)銷售的反饋來(lái)看，國(guó)內(nèi)中小型企業(yè)的自用需求已然成為第一季度寫字樓銷售市場(chǎng)上的主導(dǎo)購(gòu)買力量。
在租賃方面，由于目前北京寫字樓市場(chǎng)幾乎所有的項(xiàng)目都采用人民幣報(bào)價(jià)，本季度北京寫字樓市場(chǎng)上項(xiàng)目的平均租金報(bào)價(jià)在22.58美元/平方米/月(含物業(yè)管理費(fèi))，和上一個(gè)季度相比上升了2個(gè)百分點(diǎn)。其中甲級(jí)寫字樓的平均租金報(bào)價(jià)為29.07美元/平方米/月(含物業(yè)管理費(fèi))，乙級(jí)寫字樓的平均租金報(bào)價(jià)為19.15美金/平方米/月(含物業(yè)管理費(fèi))。而受到春節(jié)的影響，2007年第一季度北京甲級(jí)寫字樓租賃市場(chǎng)上出現(xiàn)了短暫的沉寂。但由于新項(xiàng)目入伙前已有部分面積被占用，本季度吸納量仍然達(dá)到了20.4萬(wàn)平方米，如巴西航空、伊藤忠等大型外企成為華貿(mào)中心2號(hào)樓的新租戶，而渤海銀行則與凱晨廣場(chǎng)一起進(jìn)駐金融街。值得關(guān)注的是，在本季度入伙的5個(gè)項(xiàng)目中，采取只租不售策略的項(xiàng)目達(dá)到了4個(gè)，這無(wú)疑使得甲級(jí)寫字樓租賃市場(chǎng)面臨的壓力更大。(曲紅娟 仰靜)
