【策劃人語】

　　在宏觀調控“國六條”正式實施一周年之際，最為關鍵的調控執行戰役在各大重點城市陸續打響。

　　北京的限價房開始推進，保障大旗遍地樹起；上海則在房產交易個稅的烏龍事件上栽了個跟頭，隨后又拿中國最貴的公寓開刀，掀起一股“嚴打風”；廣州依舊推行市場化調節的措施，但“房價下降”的承諾至今沒有完全兌現；猛地跳出來的還有南京，讓人大出意外的使出行政鐵腕，要求房價只能降不能升，頗有些“拼命三郎”的味道……

　　不可否認，這些舉措都是地方的努力，它們也不算遲到；但是，在缺乏全局指揮和整體配合的地方混戰后，這硝煙散去的效果，還真是讓人有些擔心。

　　北京：保障手段尚待后效

　　調控力度：★★

　　從去年的調控開始，國家就注意到從住房結構、住房保障、土地政策等環節梳理樓市的深層矛盾。就在本周，先前中標北京首塊限價房用地的北京住總集團與一些企業簽訂了搬遷補償協議，這也標志著北京首個限價房項目進入實質性開發建設階段。而在昨天，北京新的保障性住房管理制度正式公布，此前首個住房保障制度試點工作已在宣武區陶然亭街道啟動。看來，面對房價兇猛，北京眼下選擇了從住房保障入手。

　　原計劃去年第四季度入市的北京首批限價房用地因紛繁復雜的原因，一度“難產”。今年3月底，首批限價房用地終于正式入市，目前3副地塊也已招標出讓完畢。據了解，未來3個限價房項目的售價均被控制在6000-7000元/平方米。

　　據了解，北京市2005年房屋竣工面積3770.9萬平方米；2006年基本上保持上年水平。而按照北京市政府的計劃，今年將建設300萬平方米限價房，200萬平方米經濟適用房，占房屋竣工面積比例約在15%左右。建設部政策研究中心副主任王玨林認為，這樣的比例對市場不會產生太大的影響。

　　鏈家地產副總經理金育松也認為，由于限價房從總體上來說建設面積不能與商品房相比，因此其選擇區域相對就會有局限性，而當前北京主流購房人群卻有著濃重的“區域情結”，因此限價房對北京樓市的整體影響不會很大。

　　現狀：房價上漲“名列前茅”

　　來自國家統計局北京調查總隊的最新數據顯示，4月北京房屋價格總體漲幅為9.4%，比3月又提高0.1個百分點。在商品房中，新建商品住宅價格漲幅10.7%，比3月提高0.8個百分點。其中，普通住宅價格漲幅高達12.1%，高檔住宅價格漲幅也達8.8%。

　　此外，雖然5月的房價指數尚未公布，但已經有市場研究表明，北京上月房地產市場供應有所增加，而房價依然高位運行，有近半數新盤單價超萬元。據悉，5月北京共有52個樓盤有新房源入市，均價萬元以上占到45.8%；新增供應面積則為120.36萬平方米，比4月增長9.4%。

　　然而，從成交量上看，北京今年前五個月的期房交易量均是低于去年同期的，所以量縮價漲的情況令業內擔憂。國家統計局北京調查總隊指出，一方面部分開發商通過分批取得預售許可證，從而不斷上調房屋銷售價格；另一方面由于基礎配套設施不斷完善，使同一樓盤的后期項目價格不斷上漲；此外，別墅類住宅用地審批的叫停，別墅類項目供應減少，也使其價格漲幅較大。

　　上海：嚴征嚴打“亦真亦幻”

　　調控力度：★★

　　躁動的5、6月，似乎已經慣例性地成為房地產調控政策的多發期，而為控制房價上漲趨勢而進行的“保衛戰”，上海今年的表現至少從態度上看可謂不遺余力。5月底，上海二手房個稅嚴征的通知引來許久不見的交易過戶潮；近日又宣布進行樓市“嚴打”，正對三個商品房項目的開發商和一家房地產經紀公司進行專項檢查。一是金融稅收，一是市場整治，調控工具運用之靈活之恰當，彰顯歷來的上海特色。唯有對房價的調控效果，市場還需拭目以待。

　　二手房個稅嚴征的政策說法源于上海某區房地產交易中心曾在5月下旬掛出的一份《關于個人轉讓房屋有關稅收征管問題的通知》，根據這份文件，此前一些在出售二手房后可以“就低”選擇總價1%-2%而非差價20%繳納個稅的口子被明確封死。

　　蹊蹺的是，這一文件很快被相關部門推翻，朝令夕改地表示二手房個稅征收政策沒有變化。到今天為止，在上海出售二手房后需要繳納的個稅仍大可按核定征收方式。

　　另一個措施是對市場操作層面的監管。根據有關部門的說法，房地產市場調控和交易秩序整治是一項長期的工作。上海市房地局近期就布置了幾項具體工作。對開發企業的檢查包括：捂盤惜售行為；銷售人員炒作房價，制造虛假銷控表、人為組織排隊等方式哄抬房價的行為；無證預訂預售、期房售后包租、拆零銷售等行為。對房地產經紀環節的檢查包括為轉讓人非法“墊”資還貸，估價機構違規迎合委托人意愿任意抬高或壓低房屋評估價格行為。

　　一個喜人的跡象是，相關部門對市場各類潛規則和擦邊球了解得如此細致，若下力氣解決如上所有問題，房地產市場凈化指日可待。但是，相關部門通報的四個被查案例，記者從三家當事人處均得到了否認違規的答復。“如果這次審查以沒有結論告終，政策執行力在市場的認可度將大打折扣。”

　　現狀：房價持續止跌回升

　　因為沒有類似的官方統計數據，記者從個案中了解的情況是，上海一些樓盤近期漲幅明顯。比如，上海浦東某樓盤在開盤第一天和第二天調價幅度達到800元/平方米。而二手房個稅嚴征通知公開后，有房產中介稱，高檔房售樓人員乘機上調銷售價格，有些升幅在10%左右，“奇怪的是居然仍舊賣得出去。”

　　即便是均價統計，根據國家發改委公布的70個大中城市房價指數報告，一直引領房價回調趨勢的上海也從今年3月開始止跌回升。“一些政策減少了本就有限的市場供給，一些政策則增加了售房成本，反而被售房者打進了房價中。在剛性需求強大的市場局勢下，控制房價平穩確實并非易事。”專家指出。

　　南京：政府鐵腕引發爭議

　　調控力度：★★★

　　今年4月，南京市江寧區的一個樓盤，上午的價格還是3900元/平方米，下午就提到5100元/平方米，創造了2小時每平方米房價暴漲1200元的“神奇記錄”，也令全國對南京樓市“刮目相看”。

　　然而，南京的政府部門對此所作的應對同樣令業界嘩然。5月底，南京市物價局出臺新規，表示在此前實行的普通商品房銷售必須“一套一價”、明碼標價的基礎上，要求在售樓盤中尚未銷售部分的最高價格應低于今年5月14日前該樓盤實際成交的最高價格。業內認為，此舉意味著南京在售樓盤的價格“只能降不能漲”，而也有不少人提出，此舉有悖于商品房市場化定價的原則，是一個“逆市政策”。

　　任志強就是最先向南京市物價局“開炮”的業內名人，兩度在博客上撰文質疑南京針對商品房價格的調控政策嚴重失當，違背了市場經濟的基本規律，有“開倒車”之嫌。一些南京的市場人士也覺得這樣的調控措施“莫名其妙”。

　　而南京市物價局有關人士在接受記者采訪時表示，最新出臺的文件只是對南京原有的商品房定價體系在操作上的進一步細化補充和貫徹落實，這一調控措施并非“逆市”而行。 “對于這次新的規定，應該以一個‘歷史延續性’的眼光去看。南京對于高檔商品房一直是完全市場化定價的，但對于普通商品房很早就采取物價部門核定基準價、規定浮動幅度的定價模式。同時在新規出臺前，南京已經頒布了兩個文件進行價格規范，新規只是進一步的細化補充和貫徹落實。”南京市物價局有關人士認為，“何況在售樓盤往往有很多套房源，一般樓盤總是定個平均價，然后再按照樓層、朝向等條件在規定的浮動幅度內給房源定價，我們也不是‘一棍子打死’的，這也得到了開發商方面的理解。”

　　在另一些市場人士看來，南京動用行政手段也實屬無奈，否則真不知道該如何快速抑制房價飛速上漲的態勢。不過，目前令南京市民擔心的是，“一房一價”等新政抑制房價的效果并非“立竿見影”。據披露，目前南京樓市內能按照物價部門的“規定動作”實施的樓盤并不多，看來開發商的“抵制”情緒仍在。

　　現狀：房價屢創近年新高

　　“從今年江蘇省尤其是南京市的房價走勢看，已不是穩中趨升，而正在急劇飆升。”江蘇調查總隊有關人士這樣評價南京樓市。按照國家統計局江蘇調查總隊公布的數據：今年4月，南京普通商品住宅成交均價為4447元/平方米，同比漲幅11.5%，創下兩年來的新高。

　　而在剛過去不久的5月，南京樓市各單周的成交量均屢創新高，相對4月而言，銷售量和價格又有所增加。據中國指數研究院監控數據顯示，5月南京商品住宅認購量為13785套，成交量為9681套，同比4月增加了2100套；成交均價則小幅上升，5月均價為5800元/平方米，相比4月上漲了6.6%。

　　另據披露，目前南京玄武巷、漢府街、秦淮河等二級地段成為房價上漲的標尺。有調查顯示，南京這些地段的普通住房均價，已由去年4月的6800元/平方米左右，漲到現在的8500元/平方米左右，一年上漲了1700元。

　　廣州：市場化調節“叫好不叫座”

　　調控力度：★★★

　　與其他城市收緊供應、加強稅收的政策相比，廣州在房地產調控中的理念被市場評價為“切中要害”。根據“穗七條”的要求，廣州平抑房價的著眼點落在調節供需上，比如“加大經營性商品住宅用地供應量，緩解住房供需矛盾。”

　　據了解，廣州已經決定，從2007年開始連續3年確保廣州十區每年供應住宅用地5平方公里以上，其中2007年供應5.07平方公里。另外，為了啟動現有土地資源，廣州宣布，2007年將公開出讓16宗居住類閑置用地，及通過司法拍賣和公開出讓盤活再利用16宗爛尾地。

　　政策一出確實引來了四方叫好。“在需求強勁的市場中，不確保有效的供給，一味加大交易成本，并非調控房價的明智之舉，激活閑置土地增加供給才是根本。”深圳一位房地產評論人士稱。

　　但是，在供給政策沒有完全落實之前，市場對承諾兌現的可能性仍然有所保留。“此前廣州承諾房價下降，當月統計立刻有700元的單價降幅，令市場頗感意外，市民可是很少體會到相同樓盤房價下降的情況。”廣州一位市場人士向記者表示。

　　此外，廣州在加大供給中的另一個措施引來質疑，那就是放寬單位自建房政策。幾個月前，廣鋼集團均價2050元/平方米的自建房曝光，此后相關部門高調表示單位自建房有助于多渠道增加住房供給。而一些學者卻表示，單位自建房政策有政府規避保障責任之嫌，并有可能造成新的社會不公。

　　現狀：降價“承諾未兌”

　　年初“兩會”期間，廣州市長“全力以赴把房價壓下來”的說法給市場帶來了極大的房價回調期望。隨后，廣州市國土房管局發布3月廣州房地產市場分析，稱廣州十區新建商品住房出現最大降幅，均價7029元/平方米，比2月下跌了700元/平方米。而就在廣州當地房價統計數據出來不久，國家發改委70個大中城市房價指數出爐，廣州以同比上漲8.6%、環比上漲1.2%再列漲幅榜前位。市場嘩然。（柯鵬 海潮 于兵兵 李和裕）