策劃人語

　　“深圳房價半年漲幅超過50%”、“上海某二手房日漲8000元”、“6月北京房價環比升20%”……當這些報道鋪天蓋地，隱藏在后面的市井無奈似乎已近麻木。

　　后調控時代，望樓市而無言者有之；大聲痛斥表達不滿者有之；更多的是患上“癲狂病癥”的樓市一族：或焦慮、或過敏、或發燒、或頭痛、或多疑……病因不一而足，藥方也只能“藥醫不死病”。

　　嗚呼！哀民生之多艱，望調控速生效。

　　癥狀一：焦慮

　　“(房價)再高也要買，眼看著天天升，遲一天買，就等于白白虧了千把塊錢！”上海購房者王先生對記者坦言。王先生是剛性需求的代表，按照計劃，買房結婚要在今年夏天完成。值得慶幸的是，幾個月前他以1.2萬元/平方米的單價買下了位于上海浦東聯洋社區的一套二手房。“聽說現在已經漲到1.5萬元/平方米了。”王先生興奮地說。

　　此前，他是堅定看空派，開發商暴利論、房價泡沫論及房地產宏觀調控是他判斷房價終將下降的主要依據。“現在不這么想了，原來一些和我有一樣想法的同事已經把錢從股市上撤出，開始買房。”王先生介紹。

　　然而，仍然處在觀望之中的那些購房者卻日益顯得焦慮。“房價已經高得離譜了，想買也買不起，只能等等再說。”在媒體工作的丁小姐稱。這種等待的心情下，每看到房價日益走高的消息，他們都心頭一痛。

　　中消協近日出具的一份中國“12城市商品房消費滿意度調查”報告顯示，64.2%的消費者認為合理的房價應在2000-5000元/平方米之間。而根據官方數據，目前上海商品房銷售均價為9657元/平方米，調查報告中則有87.7%的上海購房者認為合理房價應該在8000元/平方米以下，上海市民目前對房價的滿意度勉強達到“一般”的級別。

　　另外，除了剛性需求，股市里的不少投資者越來越多將房產重新定位為重要且穩定的投資領域。“當剛性需求與投資需求共同作用，加上國內外資金流動性的過份充實，房產漲價是一個必然的經濟規則。”上海的一位房地產金融專家稱。

　　病因：房價高漲

　　處方：房價上漲有其必然性，焦慮的購房者們也許還要焦慮很長一段時間。專家稱，除去土地供應緊張、宏觀經濟和股市拉動外，房地產行業自身的混亂也造成了房價的變相助推，而且政府對整體價格攀升的勢頭估計和應對不足，在客觀上也使得房價短期內不會穩定。治療焦慮的有效手段是認清形勢，量力而為。短期內選擇租房、降低購房標準是剛性需求者的首選，對于政府在中低價房、供應結構上的調控也需抱有信心。

　　癥狀二：過敏

　　“房價今年三級跳，這是我沒想到的，就像老天在給我機會。”深圳樓市內的一位投資者柯先生稱。柯先生從去年4月開始陸續購入7套房產，看著房價月月飆升，平均每套房轉手就是十多萬收益，柯先生掩飾不住地興奮。

　　同樣的“機會”在上海二手房市場也再次回歸，曾在2005年初房價顛峰期出現的“返價”重新上演。“我們6月成交量比5月增長了10%，不過上家惜房、返價的情況增多，比如我們浦東龍陽店的‘返價率’達到70%。”信義房產的分析師向記者表示，敏感的上家看到市場量價齊升就不時地單方面提價，一定程度上還是影響了交易量。

　　受調控影響，商品房供給短期內出現了緊縮，這是目前樓市全面回暖的重要原因之一。無疑，包括上述買到了房子的柯先生在內，手里有房的人都成為稀缺資源的持有者，也成了當今樓市毫無疑問的“甲方”。

　　然而，在樓市風云詭譎的今天，資源持有者的心態也并非完全穩定。“我們能感到在房價可怕的無規律的上漲中，政府正在醞釀或隱含著的調控壓力。一旦有更嚴厲的措施出臺，目前的瘋漲只是黑暗前的最后輝煌。”一位中介機構的分析師稱。

　　據國家統計局預計，今年上半年全國固定資產投資增速持續走高，預計將達到26%左右，其中房地產投資尤為突出。“投資過熱，直接導致了宏觀政策的不確定性，隨之而來的也許就是巨大的投資風險。”專家表示。

　　病因：投資過熱

　　處方：雖然今年以來的宏觀調控顯得有些散、有點亂，但是敏感的市場已經意識到，這是習慣了試水的決策層在又一次試探性的放風。包括上海的二手房個稅嚴征、土地增值稅清算的說法等，盡管多模糊不清，但收口也許只是一夜之間的變化。過敏的投資人必須清醒地意識到這一點，站在浪尖上舞動也許風光無限，但也是最有可能被激浪打入谷底。

　　癥狀三：發燒

　　“我從1992年就開始從事商品房建筑行業，如今建筑成本比原來只漲了每平方米100元至200元，房價卻比原來翻了好幾倍，房屋建筑成本只占房價不到20%。”一位珠三角的建筑商向記者透露。

　　此前，上海陸家嘴中央公寓被央視新聞調查曝光，稱6000元/平方米的成本價被賣出了12000元/平方米的價格，利潤高達100%。這一案例背后雖有巨額國有資產流失的質疑，但市場更關注的是由此帶來的房價上漲的普遍現象。

　　然而，沒有需求支持的房價無論有多少黑幕都不會形成真實的收益，開發商能夠暴富的原因更大程度上依賴于房源減少帶來的供需矛盾。供應減少的一個原因是土地的緊缺，上海近日新江灣城一塊面積不足6萬平方米的地塊在短短6分鐘的競價中從5.16億元急躥至12.6億元成交，未來樓盤的樓板價已高達12500元/平方米，開發商對于有限的土地資源的爭搶意圖已至“欲火中燒”的程度。

　　此前有調控通知稱，保證土地供給的有效手段是激活現有土地存量，而糾纏于每個房地產項目的繁雜背景令這一措施舉步維艱，加上開發商囤房捂盤的違規銷售手段，注入到市場的房源開始變得越來越少。

　　房源的緊張又進一步加深了中介機構在二手房市場的“主動權”。因為房源有限，房產中介也結伙開發商一起囤房、炒房，從中獲利。“我們遇到了2005年以來又一輪樓市的春天，甚至比調控前還要火爆。”一位房地產經紀公司的負責人這樣認為。

　　病因：供需失衡

　　處方：開發商與房產中介在樓市的一片火樹銀花中“燒”得不輕，而一些有識之士已經感到政策“暴風雨”來臨前的寧靜。某房地產開發企業高層稱，中國房地產泡沫必將破滅，開發商應未雨綢繆，這種規劃包括積累土地資源、創新住房產品、壓縮成本以應對未來的價格調整等。

　　癥狀四：頭痛

　　時至今日，被寄予厚望來力挽樓市狂瀾的政策調控還會不會再掀風暴呢？盼望者抬頭向上看得頭痛，但比起仰頭真正頭痛的倒是決策者、執行者們———再施政似承認之前調控不力，不再采取行動則各地房價確有快速上漲之憂，真是左右為難，不頭痛也難。

　　謹防房地產調控變“空調”，這是去年“國六條”實施后一段時間一些專家提出的警告。的確，只需回頭看已堆積起來的現有政策，被完全落實、執行到位、發揮實效的有多少？

　　如“限外”政策，雖然在“限外令”發布后曾有過短暫的“靜默期”，但逐漸地，外資收購又開始一單接一單。再如被賦予眾望的“70-90結構調控政策”，目前只聞其聲，業內預計最快要到今年下半年才會有符合這一政策的小戶型項目推出，且對市場的調節效果還有待觀察。

　　宏觀調控將大量空間留給了地方政府，地方政府頭頂著高層的壓力，下對著市場的怨言，搖擺不定，一旦失去平衡則無法面對“江東父老”，當真急煞人也。

　　病因：“空調”之憂

　　處方：一系列的情況所折射出的都是政府部門的猶疑與為難，而面對房價的繼續快速上漲，只有決策者不再頭痛醫頭，執行者不再怠惰行事，從土地、結構、交易等各個環節入手穩定房價，不要使調控淪為“空調”，頭痛癥狀或能緩解吧。

　　癥狀五：多疑

　　一年之前對于房價數據深信不疑的人們現在恐怕對任何數據都存有戒心，一場對數據的多疑癥正在全民中蔓延。“要在浩瀚的數據海洋中辨別真偽當然不可能，盡信不如不信。”身為普通讀者的蔣女士的想法也許正代表了普通大眾的心態。

　　有人說，去年至今連續發生的“數據門”事件已經徹底粉碎了百姓對于房價數據的信心。如今天國家統計局發布了全國70個大中城市房屋銷售價格情況，顯示某地某月房價同比上漲7.3%，明天當地相關部門對外公布的商品住宅預售交易平均價格同比漲幅卻為17.3%。又如這邊中央部門給出的數據一派平和，房價漲幅全國倒數，那邊地方民間研究機構卻說房價上漲明顯，均價已突破萬元大關。再如地方房管局的報告剛顯示均價比上月下降9.1%，緊接著國家發改委又給出房價環比增長1.2%的結果。

　　相同地區、相同時間卻截然不同的數據均出自大家眼中的權威部門，而這樣的情況在全國一些赫赫有名的主要城市不約而同地出現并蔓延滋長，將人們好不容易建立起的對統計數據的信心消滅殆盡。當老百姓在你說升、他說降的統計報告面前不知所措之時，也只能眼睜睜地看著不斷攀升的房價發出嘆息。

　　在上海，數據鬧劇應該是在今年春季被推到一個頂峰。當時上海已有樓市回暖、房價攀高的苗頭，上海社科院房地產業研究中心的一份報告中則提出了上海商品房將大量過剩、上海房地產調控并未到位等觀點。此報告一公布便震動整個上海地產界，不想數天之后，來自社科院的專家卻高調否認報告觀點，公開表示上海房地產調控已基本到位。無論孰是孰非，自擺烏龍事件已讓民間對各類樓市數據的疑問擴大。

　　“事到如今，房價統計、樓市報告已失去了應有的公信力，成為各方立場的代言工具。”一位業內人士直言不諱。且不論民間的房地產數據制造者之眾，光是政府部門就有建委、房地局、統計局等多個。數據代表立場，一個立場關乎一個地方或者一個部門的利益，每一方都希望自己提供的統計數據成為決策參照，以引導有利于自己的政策出臺。

　　病因：數據打架

　　處方：相信、懷疑、聲討、冷漠、麻木……多疑癥狀從顯現到病發，擴張之迅速令人咋舌，但也并非無藥可醫。恕不知多方權威就等于缺失權威，明確統計角色的分配，將“數據混亂菌”由同一個系統輸導治理，將是阻止這一癥狀惡化的最有效途徑，相信現在做還為時不晚。（柯鵬 于兵兵 倪珊珊 陳歆）