[策劃人語]

　　一邊是海水，一邊是火焰。

　　十三年的厚積薄發，令政府逐漸認識到解決城市低收入家庭住房困難不能僅僅依靠市場，住房保障制度被明確定性為政府公共服務的一項重要職責，中國住房體制的第三次變革悄然到來；

　　另一方面，不管你愿不愿意看到，普通商品房市場，特別是豪宅市場，炒作之風愈演愈烈，外資不斷“殺入”更將房價炒高，個別高檔樓盤價格短期增幅高達7成以上。

　　主動和被動的兩股巨大力量同向牽引，樓市正一往無前加速前進。前方，一個新“雙核”時代的帷幕已經打開。

　　第三次變革調控回歸本源

　　8月13日，代表中國行政最高權力的國務院下發24號文，全稱《國務院關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》。這也是自1994年全國城鎮房改以來，第三次以國務院名義直接下發的與我國住房制度改革相關的重大政策文件，其中規格和意義高于此輪任何房地產調控政策，并可能最終鎖定中國市場經濟體制下住房制度總框架。而有業內人士評價，因為調控之手回歸于住房保障這一根本責任，籠罩在樓市上空的調控失效迷局可能撥云見日。

　　保障新格局

　　與前兩次明確房改方向的文件不同，國務院此次下發的24號文更多是在原有方向的基礎上明確了執行細則。“前所未有地細化了如何保障低收入家庭的住房需求的執行內容，可操作性很強。”SOHO中國總裁潘石屹表示。

　　建設部政策研究中心副主任王玨林則向記者介紹，《意見》新內容體現在四個方面：一是受益群體擴大，由最低收入擴大到低收入；二是保障類住房面積限定在50至60平方米；三是政府責任細分為省級政府負責、市縣落實；四是明確保障類住房開發四個資金來源，其中土地出讓金收入用于廉租房建設的比例由此前的5%提高到10%。

　　其實，2005年以來，由“國八條”、“國六條”引領的房地產調控在住房保障方面的政策從未缺失。但不可否認，分散的保障細節并未形成系統的合力。而此次《意見》的出臺，則是在充分調研基礎上，系統勾畫了未來住房保障的總格局。

　　房價影響未知

　　因為《意見》幾乎沒有涉及商品房市場，分析人士認為，這可能預示著調控由側重市場向側重保障的轉變，中國樓市或許也將由此“重回正軌”，即“政府管保障，商品房市場由受市場規律影響自然發展”。

　　此后，住宅市場或現四類格局：最低收入者通過廉租房或廉租房補貼解決住房問題；低收入者購買有限產權的經濟適用房；其他收入人群則通過市場解決住房問題，其中低收入者可選擇雙限房，其他人群則購買普通商品房和高檔商品房。

　　但是，專家們也提醒，這一格局的形成未必會拉回日益上漲的房價，反而助推最后一類商品房在放松管制后走向新高。其中，招拍掛土地出讓方式導致的地價上漲和流動性過剩導致的集中投資是兩個重要原因。

　　而潘石屹等開發商則強調，即使是完全以市場調節價格，高房價在供需平衡的原理下仍然會達到極限而自然回調。相反，城市郊區地帶的低端商品房則可能因保障類住房增加的沖擊而產生銷售瓶頸。

　　疑慮仍在

　　另外，即便擴大了保障類住房政策受益群體的范圍，快速實現“應保盡保”也是較難實現的理想。

　　首先，相對于龐大的低收入人群，目前廉租房與經濟適用房供應計劃仍顯得杯水車薪。據了解，“十一五”期間擬建廉租住房144.7萬套，平均每年28.9萬套，而我國的低收入家庭目前估計數量為1000萬戶。其次，我國通貨膨脹有惡化趨勢，受此影響，房地產市場的投資品價值還將繼續凸顯。

　　此外，對于面積等限制，業內也頗多質疑。有開發商認為，將保障類住房面積鎖定在60平方米以下是最簡單的控制高收入者“鉆空子”的辦法；但也有人表示，此做法可能使大部分三代同堂的中低收入階層被排除在保障住房之外。

　　商品房投資炙熱的另一面

　　似乎為了印證今年夏季的特別高溫，海外資本也盡情揮霍著自己的熱情，近期頻頻出現在中國房地產市場，也使得商品房市場明顯比住房保障市場熱鬧。

　　外資追漲

　　僅以本報獨家報道的收購案為例，就有上海新天地頂級豪宅翠湖天地御苑被海外買家“團購”了48套公寓；來自于英國的高富諾則不甘落后，5億元整體收購了翠湖天地御苑中的2棟復式小高層。而在此之前，愛爾蘭房企財富控股高價“包攬”了虹橋上海城一期的商辦部分及中環廣場；最新出爐的收購事件，則為一美籍華人以5.3億元總價將浦東中融碧玉藍天72套辦公單位收入囊中。

　　海外資金對于中國房地產的“追漲”心態非常明顯。據中原地產上海公司提供的數據，上海商品住宅市場自今年4月份新增供應量達到階段性新高之后又一路走低，7月份更是較4月份減少了近50萬平方米。但市場內的需求量則在持續上揚，繼6月份供求關系達到1：2.05之后，7月份的供求之比又升為1：2.37，表現進一步趨緊。在尤其受到海外投資者喜愛的上海市中心區域，新盤供應量持續萎縮，從而導致價格不斷上漲。

　　“限外”無效？

　　奇怪的是，無論是2006年7月份發布的171號文件(簡稱“限外令”)，抑或是9月份外管局頒布的《關于規范房地產市場外匯管理有關問題的通知》，皆未能起到有效阻隔海外資金投資中國房地產的作用。

　　實際上，在得悉海外兵團購置豪宅之后，最關鍵的問題是：他們究竟是如何操作的？如果確實是按照“限外令”等相關政策予以執行，為什么這些境外人士可以如此順利完成購房？

　　“‘限外令’發布之后，實際操作中最大的困難來自于登記和結匯兩個環節。不但時間延長、交易程序增多，而且遭到拒絕的頻率也在增加，這的確讓我們很頭疼。”一位開發高檔物業的開發商坦承。在記者的詢問過程中，各區房地產交易中心的對外言辭也非常一致：完全按照相關規定來實施。

　　但有知情人士透露，由于細則始終未予明確，所以實施過程中模棱兩可的執行情況時有發生。“而且，早先操作難度大的兩個環節，其實已經都有所放松了。”該人士表示。看起來，原來還是“籬笆”自己沒扎緊的緣故。

　　趨利性明顯

　　除了屏障缺口外，商品房市場的獲利空間仍被看好。

　　“我覺得，地價的上漲影響甚至大于外資收購對后市的助推作用。”一位不愿意透露姓名的業內人士坦率表示。“從樓板價便可以得出未來物業的銷售價格，在地價上漲的驅動影響下，房價上漲就在情理之中了。”該人士表示。

　　既然房價仍有上漲空間，對于投資者來說就是明顯的利潤。中國房地產市場無論是本身格局還是限制規定，是否也在無形中助長了投資者的興趣呢？如果地方政府的博弈心態始終存在，如果限令形同虛設，最終城門大開的結局便也情有可原了。

　　記者觀察

　　“雙核時代”需要水火相融

　　隨著樓市的新“雙核時代”向我們走近，我們需要的恰恰是涇渭分明卻又水火相融的共生理念。

　　保障類住房就似安身之水，隨著《國務院關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》本周浮出水面，讓我們看到，我國的房地產調控進入了一個由“主調市場”轉向“主調保障”的新階段。

　　住房問題是重要的民生問題。正如建設部所指出的，改革開放以來，我國不斷深化城鎮住房制度改革，城市絕大多數居民的住房條件得到了較大改善；但隨著住房社會化、商品化程度的提高，部分城市低收入家庭住房還比較困難，總體看現行的政策措施還不夠有力，低收入家庭住房問題沒能得到有效解決。

　　有關專家指出，現在群眾的意見主要就在于地方政府在其中發揮的作用不夠，完全依靠市場，所以帶來了一些問題。但要知道，對弱勢群體的住房保障是絕大多數國家在經濟發展、城市化進程過程中不可回避的一個現實問題，其不但具有現實的政治意義，也具有很強的社會意義和經濟意義，政府更是義不容辭。

　　在去年，“國六條”等系列調控政策已要求各地區著力解決低收入家庭住房問題。而此次的《意見》更提出了，解決低收入家庭住房困難是各級人民政府的重要職責。

　　當然，在完全市場化的商品房市場，依然是“火苗”亂竄。國家發改委、國家統計局本周發布的最新調查顯示，今年二季度，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲6.3%。新建商品住宅中，普通住宅、高檔住宅銷售價格分別上漲6.8%和7.1%。新建商品住宅銷售價格漲幅較高的城市主要有深圳12.5%、北京10.3%、南京9.8%等。

　　有業內人士指出，盡管外資進入我們房地產業的資金所占比重仍然十分小，但在近兩年的時間里外資顯然加快了進入的步伐。同時就目前政府對房地產市場的界定而言，國內房地產作為一個投資品市場，進入高檔產品開發與房地產投資的外資如果要推高房價并非難事。比如上海，最高的房價就是外資炒作而短期內快速飚升的。

　　還需要注意的是，作為一個發展中國家、一個轉型經濟的國家，房價快速飚升，不僅會把絕大多數居民排除在房地產市場之外，還會嚴重損害國內居民的住房福利水平，也容易吹大房地產市場的泡沫。

　　所以，在房地產“雙核時代”來臨之即，我們更是要同時處理好保障類住房與商品房的關系。兩者缺一不可，更要同步健康發展。（柯鵬 于兵兵 唐文祺 李和裕）