[策劃人語]

　　房地產調控步入深水區。

　　在走過單純的價格調控、金融調控、土地調控，卻又“屢調屢空”之后，決策者開始打造真正的“雙核時代”。一方面，物業稅、營業稅、土地增值稅的改革漸行漸近，決定了未來房地產市場的供應將會有井噴的可能；另一方面，市場需求也正從一味打壓走向引導和疏通為主，帶來市場的良性互動。

　　可以預見，未來的調控將會在現有政策框架的基礎上更加精準，力度將強于以往的市場預期，合理性和有效性也能得到增強———“制導導彈”的作用，不是毀滅，而是拯救。(柯鵬)

　　供應：稅收先行、金融護航

　　房地產調控是一個系統工程，“誰要是說能三句話解決樓市問題，那是妄言。”前建設部政策研究中心主任陳淮稱。以近期為例，最新的調控動向包括中國房地產協會給出的七點建議，重點是呼吁盡快出臺物業稅，減少二手房交易環節的營業稅，以增加樓市供給，鼓勵二手房流通。另外，落實土地增值稅、土地使用稅新政，甚至以農村建設用地補給城市建設用地，在保證8億畝耕地紅線的基礎上增加城市建設用地量，解決供給不足的問題。

　　“不施重政不足以打壓熱錢。”用經濟學家郞咸平的話來說，廣義的熱錢包括居民剩余存款、因腐敗產生的灰色收入、企業家應投資未投資的資金以及國際炒家的錢。他認為，這些錢在我國樓市興風作浪，成為推動房價上漲的重要力量，并導致剛性需求在經濟能力勉強支付高房價的情況下出現恐慌性購房。

　　細細解讀調控新動向，可以看出決策者深化現有政策的能力在加強，調控的最終目的也是引導樓市供需結構的合理發展。數據顯示，目前我國樓市供需失衡的情況已經相當嚴重。如今年上半年全國商品房銷售面積是竣工面積的1.88倍，其中商品住宅銷售面積是竣工面積的2.08倍。上述比值是樓市供需結構的反映方式之一，以銷售代表需求，以竣工代表供給，以高比例超過1這個平衡點，這在2006年之前還沒有發生過，折合成供應占比需求更僅為48%。

　　為解決日益嚴重的供不應求的樓市局面，政府下一步調控可能集中于稅收、土地等政策的精耕細作。其中加速物業稅出臺是多位專家的一致建議。專家表示，稅收環節的改革已經勢在必行，即盡快出臺物業稅，以增加物業保有環節的持有成本，將閑置房產擠向市場，增加住房供給。另一方面，可考慮降低房產流通環節的稅收成本，如二手房營業稅等，令售房人減少售房稅賦壓力，提高房產流轉積極性。“也許通過金融手段促進有效供應將是繼完善住房保障制度后中國樓市調控的另一個重心。”分析人士稱。但是，樓市調控的復雜性不僅在于政策的科學合理程度，更在執行環節和對其他綜合矛盾的考慮。

　　如一些業內人士就認為降低流通環節稅的做法并不合時宜。“我覺得降低營業稅的想法值得商榷。”上海房地產界獨立評論人士顧海波表示，政府針對房產交易出臺營業稅是為了遏止投資投機，而在目前樓市投資投機之風依然盛行的情況下，此舉或導致火上澆油。

　　另外，郎咸平向記者表示，中國房地產市場已經成為政策條文最多的市場，現在的樓市問題是不缺少政策，只是有多少執行到位呢？而他認為，存在于房地產市場與相關利益群體的灰色交易是導致調控政策失效的重要原因。

　　另外，已經與全球經濟密切接軌的中國資本市場，正體現日益明顯的與國際金融體系的“正相關”。受此影響，過份信賴銀行體系和資本市場融資、再高價圈地的房地產企業運作模式也顯得根基不穩，枝桿脆弱。一旦投資者信心受到風吹草動影響，可隨時收回投資意向，無論是公募還是私募，房地產融資渠道將隨之收緊。另一方面，高地價背后無疑是建立在對未來高房價預期基礎上，如果房價開始走低，房企預期破滅，將是樓市風險真正到來的時刻。（于兵兵）

　　需求：疏而不堵，保障先行

　　很難預料，樓市就這樣結束了近兩年的調整；很難預料，樓市的這波升勢還會漲到多高。在圍繞房價的大討論中，無論正方反方，都承認造成全國各大城市房價非理性上漲的根本原因是供需失衡。政府顯然已經意識到開發商等樓市利益方在供需關系中，為自己的盈利制造了多少貓膩，近日越來越多的跡象表明，調控思路正從之前的抑制需求轉變為引導需求。

　　在上海，9月1日起調整公積金購房貸款方式，由以戶為單位計算貸款額度改為配偶分別計算的方式。由此，原來每戶家庭20萬元的貸款上限調整為40萬元，加上補充公積金、大裝修貸款政策等，上海每戶家庭的公積金貸款上限可超過50萬元。中原地產研究咨詢部經理馬冀表示，提高公積金貸款額度、變相減輕首次置業者的購房成本，可以理解為政府對于大眾民生的住房問題已經做到了事先反應。事實上，除了上海，北京、廣州等城市也早已采取了這一措施。

　　與此同時，中國房地產協會近日又提出減少二手房交易環節稅收，及時公布普通商品房、雙限房、經濟適用房的建設規劃，以加快流轉、增強預期等，也可視作政府依然支持樓市有效需求釋放。

　　回顧調控歷程，可以發現政府態度的轉變緣來有因。從2005年3月份至今，政府一邊對二手房交易開征營業稅、個人所得稅、土地增值稅等多個稅種，一邊又加息、提高契稅等。總體思路，即希望通過多方設障，一方面迫使投資者拋出存量房源，另一方面可抑制購房需求，為樓市降溫。但兩年過去了，在百姓急需解決住房問題、樓市剛性需求進一步釋放的局面下，房價漲幅依舊，以目前的市場態勢來看，想要改善供需關系，進而有效控制房價，還是有必要將疏導有效需求付諸現實。

　　以上海為例，每年存量住房的成交面積都在千萬平方米之上，數量已相當龐大。除了一部分基本固定的戶籍人口有購房需求外，上海作為全國的經濟中心，吸引了眾多高素質的外來人口包括境外人士并產生住房需求，還有長三角地區富裕消費人口的集聚，也已成為購房主力之一。另外，上海作為全國高校聚集度最高的城市之一，每年有許多畢業生留滬，找住房成為他們未來生活的必然目標。相關調查表明，上海外來常住人口約為戶籍人口的三分之一，占全市就業人口的約40%。在如此規模下增加的購房需求，若只堵不疏，后果不堪設想。

　　如此看來，今年以來，政府大規模推進保障類住房供應，擴大廉租房、經濟適用房的受益面，提高住房公積金貸款額度等種種思路，正如大禹治水，是疏而非堵，處置好普通百姓真實的住房需求，才能使樓市繼續和諧穩健發展。（海潮）

　　高頻率加息

　　點得住樓市穴道么？

　　李和裕 年初我們就問，2007年會不會成為加息最頻繁的一年？目前來看，答案已經是肯定的了。而央行的每一步都讓樓市繃緊了神經，此次也不例外。

　　本周二晚間，中國人民銀行宣布自第二天起上調金融機構人民幣存貸款基準利率。金融機構一年期存款基準利率上調0.27個百分點，由現行的3.33%提高到3.60%；一年期貸款基準利率上調0.18個百分點，由現行的6.84%提高到7.02%；其他各檔次存貸款基準利率也相應調整。

　　這是2004年10月首度加息算起的第八次加息，放在今年已是第四次加息了，更是罕見的30天內第二度加息。對于加息，市場似乎早已有了“抵抗力”，只是這次非周末的“突襲”，加上貸款利率突破了7%這道坎，心理上的震動還是有一些的。

　　“從面上看，再次加息是為合理調控貨幣信貸投放，穩定通貨膨脹預期。然而，對于房產市場而言，這絕對是個莫大的信號和預警，通過加息客觀上會使房貸成本和開發成本提高，雖然每次提高的幅度有限，但考慮兩年多前就已進入了一個加息周期，久而久之就會形成很大壓力。”中原地產研究咨詢部經理馬冀表示。

　　不少市場人士也認為，加息就像“壓死駱駝的稻草”，一次一根看似微不足道，但總有一天會由量變引起質變。“總之，今年以來央行加息步伐明顯加快，貸款購房者可能對單次加息的感覺并不強烈，但是隨著利率升高，還款壓力逐步累積。當初美國進行了十多輪加息才控制住高房價，我國采取加息政策對抑制房價終有裨益。”

　　考慮更直接的市場反應，加息對于購房主體的影響相對有限，但對賣方而言或有促動，一些備受加息考驗、資金壓力驟顯的開發商及投資者總得量力而行，在供求關系依然偏緊的樓市，如能“逼”出部分有效供應，緩解一下房價繼續攀升的壓力，調控的階段性目標也算是達到了。

　　同時，信義房產的分析師認為，雖然樓市需求仍在，但頻頻加息仍會改變購房者目前貸款買房的意愿。“我們7月份的成交數據顯示，僅有不到40%的客戶選擇貸款，而這其中還有約15%的客戶選擇的是利率較低的純公積金貸款。同時，很多購房者的貸款利率變更日是在明年的1月1日，那時恐怕會是個人房貸市場的一個關口，因為今年幾次加息的疊加影響將會在那時一次性又實質性地顯現。”（李和裕）

　　加息時間表

　　時間 商業房貸利率 公積金房貸利率

　　2004年10月29日 5年以上利率上調至5.31%(下限) 調整為4.23%

　　2005年3月17日 5年以上利率上調至5.51%(下限) 調整為4.41%

　　2006年4月28日 5年以上利率上調至6.39% 調整為4.59%

　　2006年8月19日 5年以上利率上調至6.84% 未調整

　　2007年3月18日 5年以上利率上調至7.11% 調整為4.77%

　　2007年5月19日 5年以上利率上調至7.20% 調整為4.77%

　　2007年7月20日 5年以上利率上調至7.38% 調整為4.95%

　　2007年8月22日 5年以上利率上調至7.56% 調整為5.04%