“趕上分房的末班車了嗎？”

　　這是1997年前后絕大多數中國人街談巷議的話題，那一年，中國的住房改革正式上路，國務院在終結福利分房的同時，明確提出要建立“以經濟適用房為主的多層次住房供應體系”。還是在那一年，眾多工廠職工掏錢購買了自己租住的單位房屋，中國內地由此進入了一個住宅飛速私有化的時代。

　　然而，就在中國人均住宅面積不斷提高、私有化不斷深入的過程中，房價開始了飛漲的歷程，而此時此刻，保障性住房并未按照國務院當年的要求，成為城鎮住房市場的主體，于是，住房改善需求與高房價之間的矛盾逐漸由經濟領域轉入社會領域，顯然，“房改糾偏”此時已經勢在必行。

　　房改起步十年之后，國務院下發24號文件，強化城鎮居民住房保障體系建設，各地方也開始增加保障性住房在住宅市場中的供應，盡管保障性住房新政下的北京、廣州、上海情況各有不同，但十年之后，中國的住宅產業化，正在再次回到原點，等待重新上路。

　　保障性住房王者歸來

　　在中國樓市甘當了十多年配角的保障性住房，終于等來了“變換角色”的時刻，雖然在十多年前“演員表”中，她便已是欽定的“主角”，但隨后的種種陰差陽錯，卻使她一直站在中國房地產這個大舞臺的邊緣。

　　而今，“房改糾偏”在國務院的布置下已悄然展開：由一系列政策扮靚的保障性住房，正回到舞臺的中央。

　　量化考核 行政“糾偏”

　　量化考核正在成為在市場化手段失靈時，中央政府越來越倚重的一種調控手段，比如2006年調整住房供應結構的“90/70政策”，而在“糾偏房改”的過程中，這項手段很可能將被再次拋出。

　　“比例具體是多少，現在還沒有具體劃線，但不出意外在供應量上肯定要有要求。”8月28日，建設部一位內部人士透露。在“全國住宅工作會議”閉幕之后，建設部等部委開始著手編制六個新的配套政策，并修改兩個既有政策，這其中就包括一個名為《關于編制城市中低收入家庭住房困難的發展規劃和年度計劃的指導意見》(以下簡稱“指導意見”)的文件。

　　記者了解到，不出意外，“量化考核”將出現在“指導意見”當中。目前，除廉租房、經濟適用房之外，量化工作的重點在于限價商品房。上述人士表示，該領域是中央與地方最難達成一致的所在，因為，如果劃線過大，則影響地方的房地產市場，進而導致財政減收，而劃線過低，又難以達到中央“糾偏房改”的意圖。

　　正因如此，“指導意見”的編制工作，很大程度上是在尋求一個雙方都能接受的“劃線”。建設部住宅產業司司長沈建忠表示，地方將根據自己的情況“劃線”，其主要依據包括住房狀況調查中住房困難家庭的數　　量、房地產價格因素、開發總量等。

　　“至少是40%~50%，”前述內部人士向記者透露，他強調，如果最終將“劃線”確定在這個比例上，地方實行起來并不困難。因為按照此前各地方政府上報給建設部的住宅發展規劃，三種保障性住房的總量相加，已經基本能達到這個水平。

　　在1997年國務院辦公廳下發的房改綱領性文件中，曾明確指出，城市應該建立以保障性住房為主的多層次住房供應體系，因此，房地產市場回歸到保障性住房為主的狀態，如今已經絲毫不存懸念。

　　目前，國務院希望借此措施與2006年的“90/70”政策共同使用，督促地方政府貫徹執行中央的調控政策意圖。

　　重構樓市勢力版圖

　　在全國人大財經委委員烏日圖的記憶中，完全由企業主導的地產市場格局，并非是房改政策的初衷。在1998年前后，他任職于國家計委，全程參與房改政策的制定。“當時的精神只是除保障性住房以外的(商品住房)交給市場，比例其實并不高，而大部分的保障性住房，還要在政府的全面控制之下。”他對記者說。

　　記者了解到，在2000年左右中國房地產市場開始飛速進入“市場化、民營化”的階段時，當時的全國房改領導小組內部亦有警覺，但最終仍然是市場化的思路占據了主導，烏日圖坦言，當時房改的最大失誤在于，只強調了多層次的住房供應體系以及市場化的問題，而忽視了強調政府，尤其是地方政府在住房問題上的責任。

　　直到2005年，房價上漲幾近失控，中央政府開始專門調控房地產行業時，“全盤市場化”的弊端終于開始顯現。盡管2005年~2006年，中央多次會同多部委出臺政策，試圖控制房價，但尷尬的是，此時政府手中已經不再掌握有能夠“一呼即應”的控制房價的資源。

　　“最大的失誤不是房地產的產業化，而是過度的民營化，對于一個關系國民居住權的公共產品，政府的控制權被削弱了。”對于目前房地產市場的勢力對比，一位建設部官員私下感嘆，而在這個房地產行業的主管部門中，類似的想法已經不是少數。

　　他向記者透露，建設部曾在多次內部會議上研究過此問題，甚至有人提出過“將90/70政策下的中小套型普通商品房全部交由國企運作”的“激進”方案，雖然最終被否決，但足見政府試圖重構房地產市場勢力分布格局的強烈訴求。

　　“在公共產品上，肯定還是要政府主導，住房、供水、供熱都是如此。”烏日圖對記者說，他認為，這正是在目前開始啟動“房改糾偏”的核心精神。“按照目前的思路，房地產的大部分市場應該是‘微利’的，而一般的市場化企業都是追逐利益最大化的，因此，要達到‘微利’，就必須強化政府在市場中的話語權，因為住房本來就不應該是一個完全市場化的領域。”他強調。

　　房價上漲有望放緩

　　“看起來保障性住房的政策調整，不如直接針對房地產市場的調控政策那么急風暴雨，但這是一個長效機制，緩慢發揮效用的政策。”建設部政策研究中心副主任王玨林向記者表示，他堅信，如果這些政策執行到位，如今困擾中國地產市場的諸多死結都能夠得到逐步解決。

　　我愛我家副總經理胡景暉告訴記者，雖然在全國住宅工作會議之后，存量房市場還沒有明顯的累及波動，但近兩天到我愛我家掛牌的客戶，在“掛牌報價”上已經不再大幅度地提價，基本趨于穩定，“如果保持下去，存量房目前價格快速攀升的態勢將得到一定程度的抑制。”他說。

　　他表示，此前存量房價格雖然一再上漲，但每一套房屋還是有2~3個買家排隊等待，甚至房齡超過15年的“公房”，價格亦是如此，其主要原因還是在于需求旺盛，以及市場中適合中等收入者購買的房源依然稀缺，所以，大部分人轉向購買存量房，導致價格的上升。而目前，限價商品房規模在未來的擴大，可以調整這部分預期，按照胡景暉的如是邏輯，這正是目前掛牌價格趨于穩定的原因所在。

　　這并非是在我愛我家一家中介出現的情況，在鏈家、中大恒基、信一天等中介機構，記者都了解到了類似的信息。

　　“一般來說，新房市場和存量房市場是聯動的關系，存量房價格的高漲，往往促成了更強的更新換代的住宅購買力，而現在存量房市場價格趨于穩定，有利于削減新房市場的購買力，從而達到穩定房價的目的。”王玨林對記者說。(李樂)