過(guò)去兩三年來(lái)一直在喊“地荒”的廣州大地產(chǎn)商們，對(duì)土地的渴求或許并非如他們所表現(xiàn)的那么迫切。

　　日前，廣州最大中介代理商合富輝煌(0733.HK)的一項(xiàng)研究數(shù)據(jù)顯示，該市目前共有大約42平方公里的可開(kāi)發(fā)土地控制在各家地產(chǎn)商手中，足夠當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)今后10年的供應(yīng)之用。

　　一石激起千層浪。正當(dāng)在外界議論四起之際，廣州市國(guó)土房管局迅速出面澄清，稱(chēng)上述數(shù)據(jù)與實(shí)際情況不符，官方公布的地產(chǎn)商手中未完成開(kāi)發(fā)土地為11.8平方公里，其中涉嫌閑置的只有3.73平方公里。

　　近期，包括廣州在內(nèi)的部分中心城市均試圖加大土地供應(yīng)以抑制房?jī)r(jià)上漲，在此政策背景下，這次爭(zhēng)議因?yàn)槠溆行┎缓蠒r(shí)宜而尤為引人矚目。

　　42平方公里的“地荒”

　　根據(jù)合富輝煌的統(tǒng)計(jì)，廣州市中心六區(qū)共有820萬(wàn)平方米(均為占地面積，下同)用地被地產(chǎn)商控制，占區(qū)域內(nèi)現(xiàn)時(shí)可開(kāi)發(fā)用地總量的28%，而地產(chǎn)商在城市外圍地區(qū)(番禺、花都)圈地更多達(dá)2084萬(wàn)平方米。加上隸屬?gòu)V州的增城市有1263萬(wàn)平方米，與南海市交界的金沙洲區(qū)域有30萬(wàn)平方米，共計(jì)4197萬(wàn)平方米，折合約42平方公里。

　　假如此數(shù)據(jù)可信，則面對(duì)政府以土地供應(yīng)為杠桿調(diào)節(jié)市場(chǎng)的種種努力時(shí)，廣州大地產(chǎn)商們的游刃有余、進(jìn)退有據(jù)，就一點(diǎn)不難理解。

　　“政府希望增加土地供應(yīng)以提高未來(lái)商品住宅供應(yīng)量，借此平抑樓價(jià)的設(shè)想，被他們悄悄化解了。”合富輝煌首席分析師黎文江表示。由于不少地產(chǎn)商仍有可觀土地儲(chǔ)備，可以根據(jù)實(shí)際需要控制拿地節(jié)奏，遇到優(yōu)質(zhì)地皮不惜高價(jià)大手筆吸納，并以所謂“地王”效應(yīng)作賣(mài)點(diǎn)炒高樓價(jià)，若發(fā)現(xiàn)成本太高或條件不合，又大可按兵不動(dòng)。

　　黎認(rèn)為，問(wèn)題的關(guān)鍵是政府不可能自己蓋房子賣(mài)，增加住房供應(yīng)緩和供求矛盾的政策，必須通過(guò)地產(chǎn)商來(lái)落實(shí)，而后者從自身實(shí)際利益出發(fā)，當(dāng)然要仔細(xì)計(jì)算，避重就輕。

　　但廣州市國(guó)土房管局明確否認(rèn)上述數(shù)據(jù)的可信性，理由是有關(guān)研究中存在“將已開(kāi)發(fā)項(xiàng)目及部分開(kāi)發(fā)項(xiàng)目當(dāng)做完全未開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，將未有償出讓用地甚至農(nóng)村集體用地當(dāng)做地產(chǎn)商已合法取得的存量用地”等技術(shù)錯(cuò)誤。

　　廣州市房協(xié)秘書(shū)長(zhǎng)許國(guó)碧也批評(píng)合富發(fā)布的數(shù)據(jù)不妥，聲稱(chēng)將會(huì)做出處罰。不過(guò)，當(dāng)?shù)貥I(yè)界還是認(rèn)為上述數(shù)據(jù)有一定價(jià)值，起碼反映出廣州土地市場(chǎng)的局部現(xiàn)狀。有資料顯示，大盤(pán)云集的番禺區(qū)“華南板塊”，原規(guī)劃可開(kāi)發(fā)用地達(dá)25平方公里，但各大開(kāi)發(fā)商利用早年協(xié)議出讓等方式控制住了將近20平方公里的土地，現(xiàn)在該區(qū)政府手里的土地儲(chǔ)備，只剩下大約5平方公里了。

　　事后接受記者采訪時(shí)，曾擔(dān)任廣州市國(guó)土房管局信息中心主任多年的黎文江也堅(jiān)稱(chēng)，這項(xiàng)研究得出的數(shù)據(jù)“肯定沒(méi)有問(wèn)題，只是彼此理解上出現(xiàn)了偏差”。他強(qiáng)調(diào)，他們基于多年來(lái)對(duì)廣州土地市場(chǎng)的動(dòng)態(tài)追蹤而得出此結(jié)論，而且42平方公里所指的是掌握在地產(chǎn)商手中的存量土地，而不是政府所定義的“閑置土地”。

　　賣(mài)地遭遇冷熱不均事出有因

　　就在上述爭(zhēng)議驟起之時(shí)，10月19日，廣州今年第四季度首場(chǎng)土地拍賣(mài)會(huì)舉行。與第三季度賣(mài)地時(shí)大地產(chǎn)商聯(lián)袂出擊的火爆不同，現(xiàn)場(chǎng)只有三家不甚知名的本土中小房企苦苦支撐，才讓當(dāng)日推出的一幅限價(jià)地不至于流拍。

　　據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年7~9月份，廣州共推出30幅住宅用地，占地達(dá)160萬(wàn)平方米，其中三個(gè)區(qū)的拍賣(mài)地價(jià)都破了區(qū)內(nèi)紀(jì)錄，先后出現(xiàn)6幅“地王”，白云區(qū)一幅住宅用地樓面地價(jià)達(dá)到創(chuàng)紀(jì)錄的每平方米1.87萬(wàn)元，而今年前三季度政府的賣(mài)地收益已超過(guò)去年全年。

　　有誰(shuí)想到寒潮會(huì)來(lái)得如此之快？

　　“其實(shí)不是對(duì)土地不感興趣，而是現(xiàn)在拿地成本增加了不少。”一位不愿具名的地產(chǎn)商向記者表示。“黃金周”前后連續(xù)的幾輪宏調(diào)措施，正是成本大增的源頭。

　　9月27日，央行明確出臺(tái)政策：商業(yè)銀行不允許貸款給地產(chǎn)商支付土地出讓金。近日據(jù)深圳發(fā)展銀行及招商銀行有關(guān)人士稱(chēng)，地產(chǎn)商的開(kāi)發(fā)貸款將嚴(yán)格受限，特別是地產(chǎn)商自有資金審查將受到“特別照顧”，自有資金低于規(guī)定的35%比例的項(xiàng)目，根本拿不到貸款。

　　“十一”長(zhǎng)假后，國(guó)土資源部正式發(fā)布最新版本的《招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》(即39號(hào)令)，重申建設(shè)用地使用權(quán)證必須完全付清土地款才能獲得，不得按繳款比例分期發(fā)放。若該規(guī)定嚴(yán)格執(zhí)行，地產(chǎn)商利用金融杠桿滾動(dòng)開(kāi)發(fā)的慣有操作模式，難度將進(jìn)一步加大，囤地成本也會(huì)相應(yīng)提高。

　　此外，近日公布的廣州《限價(jià)房管理辦法征求意見(jiàn)稿》第十一條明確規(guī)定，凡限價(jià)房項(xiàng)目，開(kāi)發(fā)建設(shè)單位不得進(jìn)行土地和在建工程的抵押。

　　“國(guó)家加強(qiáng)對(duì)土地出讓過(guò)程中貸款融資的控制，不但令中小房企難以生存，也同樣令大型房企財(cái)務(wù)成本激增。”廣州某上市地產(chǎn)商的財(cái)務(wù)主管私下表示。按他的保守估算，以上宏調(diào)措施如“按本子”貫徹執(zhí)行，公司再出手拿地的話，必須比以前準(zhǔn)備多近一倍的資金。

　　這也難怪廣州剛剛推出的限價(jià)地備受冷遇，而嘴上總在喊“地荒”的“大地主”們見(jiàn)好就收了。

　　增加供應(yīng) 還是消化存量？

　　今年以來(lái)，廣州樓價(jià)持續(xù)飛漲。據(jù)GTZ戴德梁行的統(tǒng)計(jì)顯示，今年前三季度樓價(jià)同比上漲了58%。進(jìn)入10月份后，盡管提高二套房貸首付等調(diào)控措施前后夾擊，上海、深圳一線城市樓價(jià)均有所回落。但廣州樓價(jià)卻依然表現(xiàn)堅(jiān)挺。

　　近兩年來(lái)，廣州市政府加速賣(mài)地以緩解供需矛盾，今年三季度的住宅土地總供應(yīng)量也創(chuàng)紀(jì)錄地達(dá)到1.6平方公里。但眾多存量土地的存在無(wú)疑“稀釋”了政策的效力。即使存量土地不是42平方公里，而是官方認(rèn)可的11.8平方公里，按最大可能開(kāi)發(fā)速度算，地產(chǎn)商們至少未來(lái)兩三年“手里有地，心中不慌”。

　　如何令近期推出的土地更快轉(zhuǎn)化為市場(chǎng)上的實(shí)際供應(yīng)，成為政府官員們頭疼的事。

　　日前廣州市國(guó)土房管局發(fā)言人回應(yīng)記者就此提出的疑問(wèn)時(shí)強(qiáng)調(diào)，政府完全有能力對(duì)土地進(jìn)行調(diào)控，各部門(mén)之間將加強(qiáng)信息共享，運(yùn)用衛(wèi)星圖片和航拍圖片等科技手段，建立健全打擊囤積土地的預(yù)警預(yù)報(bào)機(jī)制，并堅(jiān)持“應(yīng)查盡查、應(yīng)收盡收”的原則，清理和處置閑置土地。

　　同時(shí)，為了讓新出讓土地如期開(kāi)發(fā)，土地出讓合同也提高了門(mén)檻，對(duì)動(dòng)工開(kāi)發(fā)、預(yù)售、竣工等環(huán)節(jié)均做了嚴(yán)格約定，倘若地產(chǎn)商不守承諾，將面臨支付違約金甚至解除合同、無(wú)償收回等嚴(yán)厲懲罰。

　　據(jù)悉，廣州市政府還在研究具體措施，加強(qiáng)土地二級(jí)市場(chǎng)管理，限制開(kāi)發(fā)建設(shè)和投資未達(dá)到法定條件的地塊辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù)。(龍飛)