爭議一：

　　車位屬開發商所有

　　出售也需業主同意？

　　天河某小區日前貼出了通知，開發商稱將出售其擁有產權的部分車位。通知一出立即引起了業主的強烈不滿，業主認為，即使車位的產權歸開發商，但若出售的話，還需征得半數以上的業主同意。但發展商卻堅持：自己的車位就擁有買賣的權利。

　　分析：《物權法》第三十九條規定：“所有權人對自己的不動產或者動產，依法享有占有、使用、收益和處分的權利”。第七十四條中規定：“建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定”。這就是說，如果確定產權屬于開發商的話，在“首先滿足業主的需要”的前提下，發展商是可以對其進行處置的。

　　至于業主的理解，有關法律人士表示可能是針對“沒有約定或者約定不明情況下車庫的歸屬”而言的，但是對于這類歸屬問題，相關政策文件并沒有提及，在這種情況下，建議可通過業主大會來決定。

　　《物權法》在10月1日正式實施后，關于住宅小區停車位的糾紛并沒有停息。事實上，由于《物權法》中對停車位的部分問題沒有作出明確的規定，導致了一些新爭議的產生。以下是最近發生在廣州一些小區的三種車位爭議，屬懸而未決的問題，值得法律專家和業內人士共同探討。

　　爭議二：

　　確保業主“優先權”

　　車位不可賣給外人？

　　海珠區某小區近日將開發商所擁有的地下車庫停車位進行公開出售，導致業主停車緊張，從而引發了業主不滿。但開發商表示，這批車位屬于開發商所有，開發商有權對車位作出處理。

　　分析：“建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要”，這是《物權法》對于車位處理方式規定的一個前提。也就是說，即便是屬于開發商所有的車位，也應當首先滿足業主的需要。但是如何實現“首先”，相關政策并沒有明確。

　　在近日出臺的《廣州市停車場條例》草案稿中對“首先”的問題有部分描述：“建設單位擁有所有權的車位、車庫，應當優先出售或出租給業主；在建筑區劃內充分公示后沒有業主愿意購買或承租的，可以向業主以外的單位或個人出售或出租。”按照這個規定，“充分公示后沒有業主愿意購買或承租”是確保業主優先的保證。

　　從目前的相關政策來看，“首先權”的規定比較原則，缺乏可操作性。首先，從開發商的角度看，一個樓盤的業主通常是分批入住的，是不是開發商需要征求所有業主意見，并且預期到未來還有業主有車位需求后，才能對車位出售？如果這樣，這將是一個漫長的過程。

　　其次，從業主的角度看，車位緊缺，開發商完全可能以畸高的價格迫使業主放棄“優先權”，從而達到變相剝奪業主“優先權”的目的。遇到這些問題時該如何處理？看來要解決問題，需要出臺更具體、更具操作性的政策。

　　爭議三：

　　業主共有的車位收益

　　到底如何使用和分配？

　　海珠區某小區的物管公司在小區道路辟出停車位，并對外出租。后經業主交涉，物管公司承諾將停車位優先滿足業主使用。但對于停車位的收益問題，物管公司則堅持要將收益用于“補充轉向維修資金”。由于業主找不到對于“共有車位收益”問題的有關規定，只好無奈同意物管公司的決定。

　　分析：停車位的權屬問題，《物權法》的規定已經非常清晰和明了。按照《物權法》第七十四條規定：“建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業主共有。”但是，對于停車位收益的歸屬問題，《物權法》和相關政策并沒有明確規定。記者查閱了外地相關政策，在北京的《物業管理規定》中規定：“居住區露天停車場(位)的經營收益應主要用于補充專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用”。但在最新的《廣州市物業管理規定》(送審稿)中，卻沒有找到相關的規定。

　　律師表示，停車位收益的歸屬，要看車位的所有權歸誰，由所有權來決定處分權和收益權。小區內業主共有停車場，收益的歸屬等問題應該由業主通過業主大會來討論決定，物業公司無權作出決定。如果物管以承包或報酬等方式經營道路停車位，則扣除物管成本后的收益歸業主所用；如果經營成本來自物業管理費，則收益無條件歸業主所有。還有一些尚待解決的問題，包括公共道路停車位的收益歸全體業主所有，具體如何操作？怎么入賬和交稅？車輛出現丟失或損壞時，業主如何共同承擔責任？(黃濤)