一個樓盤分多次開盤，一點(diǎn)點(diǎn)“擠牙膏式”推盤，而房價隨之一步步漲上去。這種捂盤囤房方式一度成了房地產(chǎn)市場通行的潛規(guī)則。

　　從11月份開始，杭州市全面實(shí)施商品房預(yù)銷售計(jì)劃報送制度，其劍鋒直指開發(fā)商捂盤囤房行為。

　　“房產(chǎn)新政”劍指捂盤

　　近幾天來，杭州不少房地產(chǎn)商都注意到了這條極為嚴(yán)格的房產(chǎn)“新政”：從11月開始，杭州全面實(shí)施商品房預(yù)銷售計(jì)劃報送制度，市區(qū)內(nèi)各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所開發(fā)的商品房全部列入預(yù)銷售計(jì)劃。按規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須申報本公司2008年度的預(yù)銷售商品房項(xiàng)目，總項(xiàng)目規(guī)模在三萬平方米以上的，一次性計(jì)劃申報的預(yù)銷售面積以三萬平方米以上可售住宅房源為單位進(jìn)行申報；總項(xiàng)目規(guī)模在三萬平方米以下的，需一次性申報。

　　“其中之意很明白，只要項(xiàng)目規(guī)模達(dá)到三萬平方米以上，新商品房預(yù)售開盤量不得少于三萬平方米。”杭州一些房地產(chǎn)開發(fā)商說。此外，凡未按期申報商品房預(yù)銷售計(jì)劃的房地產(chǎn)項(xiàng)目，在2008年度均作無計(jì)劃處理。

　　曾在杭州城北一家樓盤開盤時連夜排號的趙小姐說，這個政策大快人心，不少樓盤一開盤只有100多套房可賣，吊購房者的胃口，提高價碼，大家怨聲載道。由于市場供給量不足，杭州甚至出現(xiàn)房源緊張的現(xiàn)象。據(jù)媒體報道，在10月份浙江省的房博會上，就傳出了可售房源“奇缺”的說法。

　　這次新政無疑直擊惜售捂盤行為，以防止囤房抬價、市場欺詐的違法違規(guī)現(xiàn)象出現(xiàn)。事實(shí)上，從今年下半年以來，直接可以打擊到交易環(huán)節(jié)捂盤惜售行為的新政可謂不少。從加息、稅收到房貸新政，國家不斷收緊信貸口子，要求銀行從嚴(yán)控制對閑置土地和空置商品房較多的開發(fā)企業(yè)的短期貸款或任何形式的滾動授信。不少地方也開始專項(xiàng)清查整治，確保開發(fā)商按照正常節(jié)奏來供應(yīng)房源。杭州市這次關(guān)于商品房預(yù)銷售的“新政”也并非首次，三個月前，市有關(guān)部門就規(guī)定，對列入房地產(chǎn)開發(fā)計(jì)劃的商品房項(xiàng)目須全部申報辦理商品房(預(yù))銷售審批手續(xù)，上網(wǎng)公開銷售，確保列入房地產(chǎn)開發(fā)計(jì)劃的商品房項(xiàng)目上市銷售，及時提供市場有效供給。

　　上有政策下有對策

　　一石擊起千層浪，杭州這次“房產(chǎn)新政”對開發(fā)商們的銷售行為產(chǎn)生了不少直接沖擊，更形成了“垂直打擊”。

　　近幾天來，有消息傳來，已經(jīng)出現(xiàn)了樓盤開盤量不足三萬平方米、預(yù)售申請被“卡殼”的情況。有關(guān)機(jī)構(gòu)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，10月份的浙江省房博會過后的首次開盤潮，將有可能推遲，不少原定開盤量不夠標(biāo)準(zhǔn)的樓盤，只好等符合預(yù)售條件的房源達(dá)到三萬平方米后再開盤。有調(diào)查顯示，明年春節(jié)前，大約有30多個老盤或新盤有開盤意向。

　　這次新政對開發(fā)商形成的“垂直打擊”是，商品房開盤量大增，相應(yīng)的業(yè)務(wù)量同工作量也一并增加，隨之而來的是整個開盤的預(yù)算成本就要增加。這部分成本如何消化，成為開發(fā)商們不得不思考的問題。

　　沖擊與打擊，并不代表“推盤手們”真的無計(jì)可施了。“這很簡單，有的開發(fā)商遲領(lǐng)預(yù)售證，你就拿他一點(diǎn)辦法也沒有。”浙江工業(yè)大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長虞曉芬教授說。“此外，在房地產(chǎn)相關(guān)法律上，規(guī)定商品房銷售可以預(yù)售，也可以現(xiàn)房銷售，這是銷售方的權(quán)利，在這種情況下政策的執(zhí)行難度會加大。”

　　有的開發(fā)商質(zhì)疑，建設(shè)部的城市商品房預(yù)售管理辦法規(guī)定，商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)符合三個條件，其中并沒有要求開盤量。因此，杭州市的房地產(chǎn)新政是否與法律相抵觸呢？對此，一位房地產(chǎn)研究人員表示，政府的這次政策只是在相關(guān)法律法規(guī)基礎(chǔ)上的細(xì)化，與法律法規(guī)并不矛盾。

　　事實(shí)上，無論哪一次“房產(chǎn)新政”出臺，都沒有改變一個事實(shí)，就是推盤主動權(quán)始終掌握在開發(fā)商手里，他們在操控推盤節(jié)奏方面，依然有著較大的操作空間。以這次新政為例，盡管要求新商品房預(yù)售開盤量不得少于三萬平方米，可一些規(guī)模較大的樓盤，仍然可以分批分期梯次開盤。

　　打擊捂盤任重道遠(yuǎn)

　　隨著冬天的到來，在有著國內(nèi)樓市“風(fēng)向標(biāo)”之稱的京滬深三大城市，樓市也有趨冷跡象，無論在一手住宅還是二手房成交量上，都出現(xiàn)下降。在樓市趨冷的情況下，業(yè)內(nèi)也在猜測：市場會不會導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)商快速放盤，捂盤現(xiàn)象會不會消失。

　　有觀點(diǎn)認(rèn)為，杭州此次“房產(chǎn)新政”雖規(guī)定三萬平方米新盤開盤底線，可一些體量大的樓盤，還是可以分期開盤的。建議為更好防止開發(fā)商捂盤，今后政府可以采取縮小出讓地塊面積的辦法，徹底杜絕分批開盤銷售。可事實(shí)上這種辦法也會產(chǎn)生矛盾，政府縮小出讓地塊面積，其結(jié)果很可能導(dǎo)致樓價的上漲，有違打擊捂盤囤房的初衷。

　　也有人提出，徹底終結(jié)“擠牙膏式”推盤時代，有必要在土地供給上提前想一些辦法，比如簽訂土地出讓合同時，就明確規(guī)定將來開盤時必須提供一定的供應(yīng)量。“這種辦法也有局限，就拿今年來說，杭州市遇到的情況是市場短缺，才需要加大市場供應(yīng)；可如果將來市場供大于求，加大市場供應(yīng)的辦法又是行不通的。”浙江工業(yè)大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長虞曉芬教授說。

　　專家認(rèn)為，這次杭州出臺“房產(chǎn)新政”，主要是政府為應(yīng)對當(dāng)前房源緊張局面而采取的可能的行政手段，從而達(dá)到加快房源供給的目的。這只是一種辦法而已，它只能有助于改善當(dāng)前房地產(chǎn)市場一些不良行為與現(xiàn)象，但不能指望捂盤囤房行為就此能徹底被終結(jié)，畢竟房地產(chǎn)市場不可能完全由行政力量控制。(李亞彪)