為實現“以時間換空間”的樓市調控目標，當務之急是促供給、抑需求、嚴征稅、調預期、補保障

　　最新出爐的10月份全國房價毫無懸念地再創新高，同比上漲9.5%。自6月以來，房價漲幅已連續5個月創下對房價實施月度統計以來的最高水平。

　　與此相伴，多項樓市調控政策密集出臺。受此影響，上海、深圳等熱點地區的住宅成交日漸清淡，房地產市場局部進入觀望狀態。但供求偏緊、房價處在高位上行通道、后市看漲預期強烈等基本狀況并無逆轉。

　　業內人士認為，國內經濟形勢決定了樓市調控不可能使用“休克療法”，畢其功于一役，只能采用“漸進療法”，以“時間換空間”。當務之急，應明確并堅定執行“促供給、抑需求、嚴征稅、調預期、補保障”的調控對策，以避免類似去年房價在短暫觀望后絕地反彈的重演。

　　全面普漲局部觀望

　　國家發改委、國家統計局11月14日發布的調查數據顯示，10月房價漲幅創歷史新高：全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲9.5%。其中新建商品住房售價漲幅首次超10%，達10.6%。如果將今年4月份以來的房價漲幅排列在一起——5.4%、6.4%、7.1%、7.5%、8.2%、8.9%、9.5%，再清晰不過地顯示：全國房價進入了全面加速上漲通道。

　　不容忽視的是，全國房價普漲是在調控政策不斷出臺的背景下發生的。10月，國土資源部發布第39號令，規定未繳清全部土地出讓價款，不得發放土地證，也不得按出讓價款繳納比例分割發放土地證；9月，央行、銀監會發布第359號文，要求提高第二套房首付比例；8月，國務院發布24號文，明確把解決城市低收入家庭住房困難作為住房制度改革的重要內容……

　　同時，作為全國樓市“風向標”的上海，10月份，一手住宅成交量比9月下降兩成多；二手房成交量較9月下降近三成。但同期的房價不降反升，10月前28天的新房平均成交價比9月份同期上漲了13.06%。二手房成交價格也保持前期水平并略有上升。在深圳，中原地產深港研究中心日前發布的報告顯示，10月份一手住宅交易量大幅萎縮，較9月下降一半，全月僅成交16萬平方米，為近3年來的罕見低量。但國家發改委、國家統計局新發布的調查數據顯示，深圳10月新房售價同比漲幅仍然高達16.8%，在全國70個大中城市房價漲幅中位列第五。

　　滬、深等局部地區成交縮量的原因在于市場陷入觀望。連續加息以及提高第二套房首付比例等金融調控政策，令買方進入觀望階段。一些商業銀行由于上半年超額發放房貸，進入三季度開始出現無錢發放房貸的狀況，也在一定程度上制約了成交量。而由于需求仍在，緊張的供求關系并未逆轉，而實際負利率背景下的儲蓄大搬家也并未停止，“出籠”的購買力仍在追尋可以保值增值的投資品，作為不動產的房產量縮而價漲便不難理解。

　　不過局部樓市漸入觀望階段對于全國樓市的影響卻不宜放大。觀望很可能只是短暫的“冬眠”而非真正的降溫。去年下半年，東部地區一些城市的房價也曾縮量小跌，但一進入2007年第一季度，報復性反彈即勃然而起。

　　“以時間換空間”

　　如果潛心沉入市場，當前國內房價的漲速確實有些瘋狂，高房價、低保障的現實使得系統性風險越積越重。一是社會風險在滋生，低收入者無力買房，越來越多的中等收入人群也不堪重負，人們對住房問題的不滿已隨時隨處可聞；二是金融風險在累積，銀行房貸規模急速擴張，高房價所蘊含的風險已向金融機構轉移。在《第三季度貨幣政策執行報告》中，央行首次對房貸違約風險發出警示：“住房抵押消費貸款增長很快，違約風險已有抬頭趨勢。”此前，建設銀行也有專門研究報告。不久前美國爆發的次貸危機，從一個側面反映了建立在“房頂”上的金融危如累卵。

　　但對于樓市泡沫，現在還不能一刀刺破，只能一點點擠出。高房價問題不止是房地產行業的問題，上關乎4萬多億元的商業貸款和1萬多億元的個人貸款，下涉及40多個相關行業，中間還夾雜著千家萬戶的一家一當。這決定了任何過速的“休克療法”可能都是危險的，樓市調控只能采用“漸進療法”。基本原則應是在發展中“以時間換空間”，即邊通過不斷釋放調控信號來干預市場預期，邊切實采取措施，增加廉租房、經濟適用房、限價房、中小戶型中低價位房的有效供給，以舒緩供求關系；同時，捏緊銀根(開發)、收緊房貸(個人)，對民怨徐以安撫，讓銀行緩釋風險；最終實現以時間的延長來換取房價上漲空間的下降，甚至是負增長，而不累及金融。兩三年后，即便房價沒有絕對下降，但只要降低(或穩住)了漲幅，只要保障體系實打實地建立起來、全覆蓋了低收入階層，同時經濟增長也會使中等收入群體的購買力有所增強。這樣，政府也就有望在發展中消弭民怨、穩定民心，逐步解決安居問題。

　　促供給、抑需求、嚴征稅、調預期、補保障

　　影響房價的微觀因素有四：供給、需求、購買力和預期，為實現“以時間換空間”的樓市調控目標，當務之急，得對準靶的下藥，五味“藥方”略述如下：

　　促供給。當前樓市的主要矛盾是供求失衡，新房竣工增速落后于銷售增速。供給嚴重不足，在賣方市場下，任何減緩供應的措施，其作用皆屬火上澆油、抬高交易成本的做法，帶來的也只是稅負轉讓和房價的持續上漲。

　　三條路徑可資考慮：一是嚴厲打擊囤地行為，切實落實一年不開發重罰，兩年不開發無償收地的規定。否則，政府出讓的土地再多，被開發商圈占不開發，坐享土地升值，對緩解供求有害無益。最近，國土資源部出臺的有關開發商不付清全部地價不得分期發放土地證的“39號令”，應得到切實執行。二是督促各地政府嚴格執行“90/70”政策，鼓勵地方政府和開發商建設一定規模的“限價房”；三是嚴厲打擊捂盤惜售行為。來自市場的信息顯示，目前上海深圳等地的一些開發商仍在有意放慢推盤速度，變相捂盤，待價而沽。

　　抑需求。除了保障安居需求(低收入人群)、改善型需求(中等收入人群)外，對投資和投機需求(高收入人群)，尤其是利用信貸杠桿的投機需求，政府務須采取有效手段加以抑制。

　　有三個辦法可以選擇：一是明確以戶為單位，提高第二套及以上住房的首付比例。央行、銀監會日前出臺的相關政策應立即統一執行標準，不能由各銀行自行掌握，否則，政策會被架空；二是嚴格落實限制外資購房的政策，對于港澳臺人士亦實行一人僅能購買一套的制度；三是加快推進物業稅試點，對大戶型和單個家庭持有的第二套以上住宅征收累進制保有稅，增加持有房產的成本。

　　嚴征稅(費)。樓市調控可考慮動用兩項稅費措施，一是對囤地開發商征收懲罰性土地閑置費，通過經濟杠桿壓縮其囤地空間，迫使其改變囤地生財的牟利模式。這并非新規，政策依據早有，但一直沒有執行。1994年《閑置土地處置辦法》即頒布，但變相“延長開發時間”的比比皆是，《國有土地使用權出讓合同補充協議》示范文本也約定了征收土地閑置費，但鮮有執行。對逾期不開發者，須適當提高土地閑置費征收上限，直至無償收回土地使用權，否則圈地之風難禁；二是開征并提高土地增值稅稅率。

　　補保障。有四條措施可資參考：一是快速擴大廉租房政策的覆蓋面，除占城鎮人口10%的最低收入群體外，還要把占比10%的低收入群體也納入廉租保障范疇，同時在政策主導的前提下，運作機制要多樣化、靈活化，鼓勵企業和民間機構參與到廉租房的建設和運作中來；二是適度建設經濟適用房，讓占城鎮人口比重20%的中等偏下收入家庭有機會購買經濟適用房，但建設規模不宜過大，占住宅供應套數的比重宜保持在10%～15%；三是限價商品房也是緩解自住需求的有效途徑，比較適于面向中等收入群體。目前僅有部分城市在進行嘗試，擴大區域范圍和建設規模勢在必行；四是建立住房租賃體系，通過政策性補貼，建設城市“青年公寓”，緩解以大學畢業生為主體的新就業人群居住問題。同時建設“農民工公寓”，改善進城務工人員的居住條件。

　　調預期。高位運行的房價在相當程度上受預期影響。泡沫化的房地產經濟其實就是一種預期經濟，美國的次貸危機已表明了這點。要防止房價暴漲，要么增加供給，要么改變預期減少需求。目前，盡管在整治房地市場秩序中打擊捂盤，可以稍稍緩解但并不能從根本上改變住宅供應量短缺的局面。在不能急速增加供給的情況下，可以考慮改變預期，從而分流需求。

　　調整預期應考慮從兩方面入手，一是調整房價的預期，可行的辦法是盡快激活存量土地，并放大新增用地的供給，加快開工步伐。相關主管部門不停吹風，讓人們相信，未來土地、房屋供給是有保障的，并且是會逐漸放量的，房價會趨穩并可能漲幅下降，甚至會絕對下降；二是調整人們對通脹的預期。特別是在當前油價持續上漲、食品價格上行的背景下，如果人們對未來通脹形成強烈預期，那么，不管房價多高，工薪階層都會背負重壓舉債沖進房地產市場，因為人們擔心手里的余錢會貶值，將來越來越買不起房。于是，即期購房便成了通脹預期的自我實現形式。這需要政府在宏觀政策上采取適當措施關注物價上漲和資產膨脹。

　　上述五味“藥方”，促供給、抑需求，意在雙向平衡供求關系；嚴格征收土地增值稅、土地閑置費，開發商會重新考慮其提價的風險收益，有利于遏制房價漲速。而抑制需求、調整預期，使得賣方市場被打破，可防止開發商將稅負轉嫁到購房人頭上，這是封其進路；征收懲罰性土地閑置費直至回收閑置土地，可以防止開發商在利潤下降、需求減少的市場中，囤地不開發，這是堵其退路；利用土地增值稅、閑置費等收入去補貼住房保障體系建設，這是給低收入群體安居一條出路。(記者 徐壽松)