近來土地出讓市場呈現出的狀態令人震驚：“地王”不斷推陳出新，動輒每平方米過萬元的地價成本，早已高出周邊房價。

　　眼下相當多的房地產企業，“不是已經上市在增發，就是走在上市的路上。”隨著國內房地產市場格局的不斷改變，房價上漲——地產股升值——巨額融資圈地——土地儲備充足抬高股價、高地價再拉高房價……一幅房、地、股聯動圖不時浮現到人們眼前。

　　土地市場頻爆“天價地”

　　11月8日，上海郊區青浦區趙巷鎮一幅面積14.4公頃的地塊，掛牌底價為4億元左右，最終被重慶龍湖地產有限公司以15.42億元的“天價”一舉摘牌，創下上海郊區地價之最。每平方米過萬元的地價成本，遠超出當地住宅目前每平方米7000元的售價。

　　在掛牌現場，當報價員報出這一價格時，許多開發商不敢相信自己的耳朵，讓報價員“再說一遍”。

　　上海城區新江灣城出讓的第四幅住宅用地的地價也創出新高：土地出讓面積5.4公頃，容積率1.2，出讓總價13.01億元，樓面地價高達每平方米2萬元。而4個月前新江灣城D1地塊的“地王”價是每平方米12500元，上漲了60%。

　　SOHO中國有限公司董事長潘石屹感慨：地價已超出常理，就是“面粉貴過面包”。他的一些地產商朋友也開始對土地估價困惑不解，因為“怎么測算也沒有辦法做出這個價格來”。

　　“怕了！”易居中國研究地產分析師楊紅旭針對市場頻爆“天價地”，尖銳地指出，“一些地產商有點兒腦袋發熱，買房人看高地價高房價，更戰戰兢兢”。

　　不單單是上海，記者了解到，南京在7月下旬誕生江寧“地王”之后，8月中旬再次誕生板橋“地王”。拍賣現場，南京市國土局竟然三次提醒：“希望各位開發商沉著冷靜，理性應價。”但最終這一地塊還是從底價5.7億元一路拉升到22.5億元成交。

　　閃亮登場的“地王”不斷創造著新記錄：北辰實業等以92億元競得長沙新河三角洲地塊，創下國內單宗土地拍賣總價最高記錄；蘇寧房地產開發有限公司拍得上海南京路地塊，樓面單價高達6.69萬元／平方米，成為國內單價最貴“地王”……

　　開發商緣何近乎瘋狂地去搶地？房產專家蔡為民說，眼下，有些公司獲得土地的目的，未必是為了即期建設可售房源，只是作為資本市場的融資籌碼。股市行情的看好令一些別有所圖的房企紅了眼。

　　資本市場與樓市聯動，要上市先拿地

　　今年以來全國房價加速上漲，助推了開發商對后市的超樂觀預期。

　　“在這一輪競價儲地浪潮中，房地產上市公司唱主角。”業內研究人士如是說。自房地產宏觀調控以來，土地、信貸閥門一再收緊，國內房地產企業資金緊張，一些中小企業局面困窘甚至退出市場。大企業則不斷加大融資投放到土地儲備上，因為這可以直接推高公司的未來發展評價。

　　今年7月，金地集團定向增發1.73億A股，成功募資45億元。8月，金地集團又發布公告，擬發行不超過12億元人民幣公司債；8月，萬科A股增發募集資金100億元，創下我國股市增發史上單次募資最高記錄……

　　地產股表現良好，給上市公司通過資本市場融資創造了機會。據不完全統計，今年以來上市房地產公司通過增發、配股等方式，已合計融資超過1000億元。

　　楊紅旭分析，這固然與土地供給偏少有關，但更重要的是，資本市場與樓市發生了聯動：準備上市的房地產公司必須拼命儲備土地，以便提高IPO發行價格，從股市圈得更多資金。譬如，重慶龍湖地產正在醞釀赴香港上市，在上海這樣的全國樓市高地擁有土地，可以大大提升“公司價值”，所以一擲十億金。已經上市的房地產公司，通過IPO圈錢上百億元，或通過增發、派股、發債等方式，從股市再融資幾十億元、逾百億元，巨量資本在手，必須持續地儲地，否則中報、年報業績上不去，股價就維持不了，公司大股東、管理層的利益將會受損。

　　近幾年，不斷有開發商發表言論，將房價上漲主要歸咎于土地供應太少。而土地管理部門卻多次澄清說，土地供應量并不稀少。事實究竟如何呢？

　　江蘇華泰證券行業研究員張馳飛統計發現，按目前企業年開發量計算，在不新購土地的情況下，一些企業儲備用地足夠連續開發兩三年，多的可達四五年甚至六七年。

　　張馳飛指出，在土地儲備成為拉抬地產股價格最主要賣點以及“要上市先拿地”的背景下，購地不再單純是企業為未來發展做儲備，更多的是為推高股價或籌備上市而圈占。

　　“一塊土地動輒拍出十幾億元、幾十億元，如果依靠銀行貸款，不僅會受到嚴格限制，信貸成本也會很高。”建設銀行一位信貸經理說，而從股市融資成本非常低廉，無需還本、不用付息，風險卻由眾多投資者分擔。“地產商動輒一擲億金也就毫不奇怪了”。這個現象值得關注。

　　競拍土地的背后

　　與一些開發商高價競地大量儲地的現象相反，潘石屹在11月8日公布，新收購了民源大廈等兩個爛尾樓。

　　在他看來，過去開發商在拿地時只要利潤空間低于15%便不敢接手，而現在由于地價與房價同向拉扯互動，市場越來越不理性。“土地儲備量越大，企業實際上就承擔了越大的未來市場變化風險。盤活爛尾樓，利用閑置土地其實是一個緩解土地供應不足、規避市場風險的有效辦法。”

　　開發商在土地市場瘋狂競拍會帶來什么后果？記者在調查中發現，一是直接導致地價加速度上漲。江蘇省統計局統計數據顯示，今年1月至6月份全省房地產開發企業購置土地面積同比僅增長9.2%，而土地成交價款同比增幅高達60%以上。

　　二是“面粉漲價引發面包漲價”。“每有地塊高價賣出，周邊房價必應聲大漲，這幾乎成為普遍現象，購房人深受其累。”佑威地產研究中心分析師舉例說，上海楊浦區的合生江灣國際公寓，受11月8日新江灣城拍出樓面地價2萬元／平方米新“地王”的利好刺激，11月13日推出的套公寓房源報價迅即由9月份上市時的每平方米1.7萬元，飆升到每平方米2.4萬元。

　　北京師范大學金融研究中心主任鐘偉指出，土地價格過高，嚴重透支未來的房地產價格。未來三年內，房價必須保持15%至18%的增長率，才有可能支撐目前的地價。

　　“取得較多土地的企業有效利用不足。”中國房地產業協會發布的《2007上半年中國房地產市場研究報告》披露，“上半年全國完成土地開發面積同比增長7.6%，增幅比去年同期回落26.4個百分點，占同期土地購置面積比重68.4%，占待開發土地面積比重僅40%”。

　　近期，國土資源部針對開發商大量“囤地”等問題，出臺了一系列土地供應的調控政策。國土資源部有關負責人向記者表示，要求合理控制單宗土地出讓規模，增加土地供應的宗數，這是考慮到大宗土地出讓不僅不利于市場競爭，也不利于市場調控，防止部分房地產開發企業憑借其資金實力圈占大面積土地，形成“壟斷”。規定開發商不能分期獲取土地證，防止開發商依靠少量土地“滾雪球囤地”，亦可防范金融風險。

　　值得注意的是，在這一輪地價上漲的過程中，有的地方政府也在扮演“推手”的角色，想盡辦法抬高土地拍賣價格。目前絕大多數地方實行土地掛牌拍賣，“價高者得”的結果，是推動地價上漲的主因。國土資源部有關負責人表示，其實市場化的土地出讓方式還有多種，比如限房價競地價、限地價拍賣等，都能把地價穩住，但現在使用較少。

　　在新一輪宏觀調控中，如何應對“片面追求地價高漲”給樓市帶來的負面效應，加大對開發商大量閑置土地的處置力度，不僅是中央宏觀調控著力解決的重點，也是地方政府面臨的一大考驗。(陳芳 徐壽松 鄧華寧）