11月19日，國務(wù)院總理溫家寶“經(jīng)濟適用房大多數(shù)是面向中產(chǎn)階層”的話音未落；近日，業(yè)界又傳出消息，出臺不到一周的《經(jīng)濟適用住房管理辦法》將面臨著再次修訂，原因在于國務(wù)院希望借《辦法》的修訂實現(xiàn)經(jīng)濟適用房和限價房對應(yīng)人群的“無縫對接”，經(jīng)濟適用房要涵蓋買不起房子的“中產(chǎn)階級”這個“空當”。

　　有業(yè)內(nèi)人士樂觀地預測，這預示著經(jīng)濟適用房新政的到來。資深房地產(chǎn)評論專家賈圖認為：這一新政，“將社會保障性住房緊密聯(lián)系成為一個整體，從而使我國的房地產(chǎn)市場在供應(yīng)結(jié)構(gòu)和需求結(jié)構(gòu)方面，雙雙發(fā)生巨大變化”。

　　審視廣州，專家認為穗經(jīng)濟適用房標準已屬相對寬松，如經(jīng)適房“新政”如預測般到來，是否會加速樓價的回落？本報記者就此展開調(diào)查。

　　袁軍覺得自己是“空當”中的人。

　　過去3年，雖然跑過番禺、花都和白云區(qū)等多個地方看房，但動輒八九千、上萬元的房價讓他知難而退。今年國慶節(jié)，他在金沙洲某樓盤看中一套兩居室單位，但70多萬元的價格讓他打消了念頭。

　　上躥樓價中被遺忘的“房乞”

　　袁軍今年30歲，研究生畢業(yè)后到廣州工作4年。現(xiàn)在他和妻子兩人把每月不到6000元的工資捏得嚴嚴實實的，可即便是這樣，每月必須支出的房租、水電費、通訊費等等，加上去年小孩的出生，讓他一年下來存不到兩萬元。

　　去年11月，袁軍在網(wǎng)上發(fā)帖求購20萬元左右的兩居室房子，結(jié)果引來一些網(wǎng)友的嘲笑，說他是“房乞”。“現(xiàn)在廣州哪有這么便宜的房子？這不是找罵嗎？”

　　今年6月，袁軍從朋友那里聽說廣州重新開始供應(yīng)經(jīng)濟適用房，將推出4個新社區(qū)項目，讓他一度看到了希望。他和妻子分頭去了解相關(guān)的政策，但很快他的熱情消失得一干二凈——廣州的經(jīng)濟適用房的對象只局限于“家庭年人均可支配收入18287元以下7680元以上”。

　　袁軍扳著指頭算了很久，怎么算都超過了自己的收入標準。

　　實際上，這幾年中國樓價不斷地上躥，被“遺忘”的不只是袁軍一個人。

　　國務(wù)院1998年23號文件曾規(guī)定，經(jīng)濟適用房面向“中低收入家庭”，并沒有完全拋棄中等收入群體。但是，今年8月召開的全國住房工作會議將經(jīng)濟適用房對應(yīng)人群調(diào)整為“低收入者”。而中等收入者可以購買“雙限房”(限價、限面積)。這樣形成了一個政府保障房屋的三級構(gòu)——最低收入家庭租廉租房，低收入家庭買經(jīng)濟適用房，中等收入家庭買限價房。

　　住房保障體系中有“空當”

　　不過，就目前來說，這三級結(jié)構(gòu)還存在著像袁軍這樣“空當”中的人。

　　建設(shè)部政策研究中心副主任王玨林回憶說，8月的住房工作會議把經(jīng)濟適用房的適用人群調(diào)整為低收入家庭，一些地方政府旋即對經(jīng)濟適用房購買標準進行調(diào)整。比如在北京，最低準入標準為戶年收入22700元以下，相對于此前購買經(jīng)濟適用房以戶計6萬元的標準，新標準大為提高，大量原本可以購買經(jīng)濟適用房的人群，被排除在外。而中等收入家庭中，相當一部分人無力購買限價房，因為限價房通常只低于周邊樓盤平均價的20%。

　　既不允許購買經(jīng)濟適用房，又買不起限價房，于是“空當”便凸顯出來了。

　　據(jù)統(tǒng)計，我國現(xiàn)有家庭總數(shù)1.8億戶，目前低保住房困難戶400萬戶，若加上低收入住房困難家庭，這一數(shù)據(jù)達到1000萬戶，也僅占全國家庭總數(shù)的5.6%。這說明， 根據(jù)現(xiàn)有的統(tǒng)計口徑計算出來的低保和低收入家庭在全國家庭總數(shù)，只占極小的一部分。數(shù)量龐大的人群既買不起商品房，又無法享受政府提供的廉租房，從而形成了一個尷尬的“夾心層”。

　　廣州經(jīng)濟適用房標準相對寬松

　　現(xiàn)在對袁軍以及同類人群的利好消息是，11月30日出臺的《經(jīng)濟適用住房管理辦法》將面臨再次修訂。據(jù)分析，因為國務(wù)院希望實現(xiàn)經(jīng)濟適用房與雙限商品房的“無縫對接”。這樣，政府就可以通過廉租房、經(jīng)濟適用房與雙限商品房構(gòu)建一個“全覆蓋”的住房保障體系。

　　但昨日廣州市國土房管局負責人告訴記者，在中央還沒有出臺明確規(guī)定前，廣州經(jīng)濟適用房的門檻不變：家庭年人均可支配收入18287元以內(nèi)7680元以上且人均居住面積10平方米以下的家庭。

　　這一標準明顯要比北京“戶年收入22700元”要寬松得多。對于經(jīng)濟適用房購買人群的界定，廣州經(jīng)歷過幾次調(diào)整。在1997年出臺的有關(guān)政策中，安居房銷售對象定為“中低收入家庭”。此后，申請條件調(diào)整過兩次：人均居住面積5平方米以下、年人均收入13634元以下；以及人均7平方米以下、年人均收入15370元以下。

　　今年5月，廣州首次公開進行經(jīng)濟適用房的大型預登記，申購經(jīng)適房須符合三大條件：家庭年人均可支配收入低于18287元；家庭人均居住面積低于10平方米；未享受購買房改房、解困房、單位內(nèi)部集資建房等優(yōu)惠政策的家庭。

　　經(jīng)濟適用房保障的上限——“家庭年人均可支配收入低于18287元”，已經(jīng)相當于去年廣州市城市居民人均可支配收入19851元的92%，這一標準還參照了國內(nèi)外核定保障線的方式，充分考慮了保障人群買房支出和收入之間的合理比例。

　　今年8月，全國住房工作會議將經(jīng)濟適用房對應(yīng)人群調(diào)整為“低收入者”。為貫徹這一精神，廣州修改擬定了《經(jīng)濟適用住房制度實施辦法(試行)》，其中新調(diào)整是將購房對象定為“低收入家庭”，而非過去的“中低收入家庭”。在家庭人均收入標準不變的前提下，增加了一個“硬性指標”——家庭人均資產(chǎn)凈值低于11萬元。

　　在經(jīng)濟適用住房之外，2006年8月以來廣州還積極發(fā)展限價房，至今已公開出讓限價房用地14個，規(guī)劃建筑面積超過270萬平方米，可供應(yīng)限價房約3萬套，是全國供應(yīng)限價房用地最多的城市之一。這些限價房項目有保利金沙洲西子灣等項目，目前已臨近預售。

　　廣州住房保障不存在“空當”

　　據(jù)了解，目前經(jīng)濟適用房、廉租房都被納入廣州正在建設(shè)的新社區(qū)中。2006年廣州市政府就開建荔灣區(qū)金沙洲、白云區(qū)同德和海珠區(qū)大塘、萬松園4個新社區(qū)項目，總建筑面積65.4萬平方米，建設(shè)住宅7616套。目前已全面進入裝修階段，正在交叉展開供電、供水、綠化、燃氣等配套工程的報裝招標和進場施工，年底前竣工。而2007年新開工的10個項目，截至今年11月底，建筑面積106.4萬平方米，用地面積36.8萬平方米。

　　新社區(qū)除了提供經(jīng)適房外，還為最低收入群體提供廉租房。11月28日，市國房管局、房改辦住建辦舉行了雙特困戶廉租住房搖珠分配儀式，全部解決了人均居住面積10平方米以下、選擇實物配租方式安置的3148戶雙特困戶住房問題。至此，廣州市2005年統(tǒng)計在冊的5643戶雙特困戶住房問題已全部解決，并實現(xiàn)了10平方米以下雙特困戶住房“應(yīng)保盡保”。

　　廣州限價房供應(yīng)對象定位于中等收入首次置業(yè)家庭，根據(jù)目前6000元/平方米左右的價格，能購買家庭年收入應(yīng)在6萬元以上，符合穗中等收入家庭的標準。

　　業(yè)內(nèi)人士告訴記者，目前廣州制定的廉租房、經(jīng)適房和限價房政策實際上并不存在“空當”問題，可實現(xiàn)“無縫對接”。按三口之家算，家庭年人均可支配收入如果超過18287元的話，那么這個家庭年總收入應(yīng)該達到6萬元左右，或者更多，他們實際有能力購買限價房，所以限價房與經(jīng)濟適用房的購買準入條件正好銜接上。

　　政府保障房能否影響樓市？

　　半個月來，溫總理在新加坡的講話引起了相關(guān)各方面的強烈關(guān)注。巧合的是，10月和11月，北京、上海、廣州、深圳等城市的樓市迅速轉(zhuǎn)冷，廣州甚至一度流傳金沙洲部分樓盤的房價每平方米降低2000~3000元，大有出現(xiàn)“拐點”之勢。那么，如果經(jīng)濟適用房如果真的像預期中的那樣，擴大到“中產(chǎn)階級”層面，是否會加速房價的回落？

　　對此，資深房地產(chǎn)評論專家賈圖認為，最近幾年，我國房價之所以持續(xù)快速上漲，一個重要原因在于房地產(chǎn)市場基本上為商品房所占據(jù)，數(shù)量微乎其微的保障性住房無法對商品房構(gòu)成影響。這使得市場被開發(fā)商等樓市中的既得利益者所主導，價格很容易被操縱。而經(jīng)濟適用房作為一個承上啟下的環(huán)節(jié)，它將社會保障性住房緊密聯(lián)系成為一個整體，由此形成的合力將改變社會保障性住房由于比重過輕難以對房價產(chǎn)生影響的局面，從而，使我國的房地產(chǎn)市場在供應(yīng)結(jié)構(gòu)和需求結(jié)構(gòu)方面，雙雙發(fā)生巨大變化。

　　滿堂紅地產(chǎn)研究部總監(jiān)龍斌博士認為，溫總理的講話預示著我國住房保障思路的變化，即把中等收入群體納入社會保障住房的范疇。但是，政府的住房保障體系對樓市的影響不是很大，因為目前政府提供的保障住房總體上非常有限，而且影響的也只是低端人群，這些人并不是樓市消費的主力。不過，從長遠來看，“中產(chǎn)階級”進入經(jīng)濟適用房范圍是趨勢，遠期看會影響樓市的需求，這對穩(wěn)定房價會產(chǎn)生作用。(柯學東)