亢奮與狂熱的2007年業(yè)已過去。這一年，留給人們的印象是高昂不馴的樓價以及接二連三的調(diào)控舉措。加息、限貸、通漲、上市、囤地、降價、拐點、限價房、保障住房……這些關(guān)鍵詞成為2007年房地產(chǎn)最值得記住的字眼。

　　2008年已經(jīng)到來，我們又開始面對充滿挑戰(zhàn)與未知變化的新一年。哪些政策或市場因素會影響到2008年廣東房地產(chǎn)市場尤其是樓價走勢？2008年廣東房地產(chǎn)市場尤其是樓價遭遇的最大變數(shù)是什么呢？也許，四大關(guān)鍵詞能為我們理出了一些頭緒。

　　宏觀調(diào)控：是沖擊也是機(jī)會

　　中國房地產(chǎn)從誕生第一天開始，就是政策牽引的行業(yè)，政策牽引著行業(yè)發(fā)展。從2005年開始，中央政府不斷出臺有關(guān)政策，包括國八條、國六條，包括房貸新政等等，從整個國家層面“統(tǒng)一行動”實施調(diào)控政策。

　　廣州市同創(chuàng)卓越房地產(chǎn)投資顧問有限公司總經(jīng)理趙卓文認(rèn)為，2007年的調(diào)控是在特定的背景下出臺的。為了防止經(jīng)濟(jì)從偏快轉(zhuǎn)向過熱，2007年，中央政府在一年之內(nèi)6次加息10次提高銀行存款準(zhǔn)備金率，并提高第二套住房首付比例及利率。

　　2007年是中央加大力度實施宏觀調(diào)控的一年，2008年相信中國房地產(chǎn)市場依然在宏觀調(diào)控的大背景下運行。雖然有人表示中央出臺的宏觀調(diào)控政策已很多，2008年應(yīng)該到了落實的階段，但誰也不否認(rèn)今年樓市還要面對更復(fù)雜的政策環(huán)境。日前，北京大學(xué)經(jīng)濟(jì)所房地產(chǎn)金融中心主任馮科在搜狐焦點網(wǎng)舉辦的“中國地產(chǎn)新視角高峰論壇”上就明言，從十七大精神來看，全國緊縮的力度在加強(qiáng)，2008年預(yù)期更加強(qiáng)烈，包括2008年全年的調(diào)控會比過往幾年更加嚴(yán)厲。

　　不過，調(diào)控也是一把“雙刃劍”，對樓市而言，宏觀調(diào)控是沖擊也是機(jī)會。恒基中國地產(chǎn)集團(tuán)顧問田國強(qiáng)便表示，宏觀調(diào)控是一種良性的規(guī)范化的措施，從長遠(yuǎn)來說，對境內(nèi)外發(fā)展商的投資意愿是有利的，尤其是在土地資源分配越來越理性的情況下，市場的供需平衡也會面臨新的景況，對于像恒基這些運作規(guī)范的企業(yè)，宏觀調(diào)控將催生新的機(jī)遇。

　　物業(yè)稅：“空轉(zhuǎn)”“實轉(zhuǎn)”仍未定論

　　物業(yè)稅猶如一把懸于房地產(chǎn)開發(fā)商頭頂上的“達(dá)摩克利斯之劍”，其給中國房地產(chǎn)市場帶來的將不僅僅是影響，更是一次巨大的沖擊。

　　目前，全國已有十省市開始物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)”運行，引起了業(yè)內(nèi)關(guān)于物業(yè)稅明年將進(jìn)行“實轉(zhuǎn)”的預(yù)測。日前，作為為物業(yè)稅政策研究制定工作的參與者的北京大學(xué)不動產(chǎn)研究中心主任馮長春在接受記者采訪時表示，物業(yè)稅可能明年試點，而且最先從商業(yè)地產(chǎn)開始征收。財政部門目前已在對如何評估不動產(chǎn)、物業(yè)稅稅基和稅率等問題進(jìn)行研究。

　　不過也有權(quán)威人士認(rèn)為，令諸多開發(fā)商、投資客最擔(dān)心的物業(yè)稅，2008年開征的可能性幾乎不存在。

　　在日前舉辦的“中國地產(chǎn)新視角高峰論壇”上，財政部科研所稅收研究員孫鋼就以學(xué)者的身份表示，物業(yè)稅牽涉面太廣、細(xì)節(jié)太多、2008年出臺的幾率非常小：“在我國，物業(yè)稅不僅涉及商業(yè)地產(chǎn)，還把居民住宅納入征稅范圍，這極大地增加了問題的復(fù)雜性，也成為物業(yè)稅涉及到的最大難點。比如說某人繼承了一棟豪宅，但是沒有工作，也不打算出租，這個稅怎么征。再例如，某人以貸款買的別墅，買的時候有分期付款的能力，現(xiàn)在征稅他說能力不足，房貸還沒有還清，這種情況又怎么做，還有物業(yè)稅和土地出讓金的關(guān)系，物業(yè)稅和新房、舊房的關(guān)系，折算系數(shù)等。另外，我國各地的收入水平，物價水平差異很大，要明確物業(yè)稅的征收標(biāo)準(zhǔn)，不是一件非常容易的事情，特別是近日公布了耕地占用稅的修訂草案，原來耕地占用稅放在物業(yè)稅里面，現(xiàn)在先修訂了，這在一定程度上表明物業(yè)稅至少在2008年出臺的可能性是非常小的”。不過孫鋼也表示，如果我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展出現(xiàn)比較大的失控，泡沫急劇增大，國家改變思路，加快物業(yè)稅的出臺步伐也是有可能的。

　　土地供應(yīng)：“地王”終結(jié)說為時過早

　　“有地就有錢，拿了地就能拿到錢。”這決不是假話，近兩年中國房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展，尤其是樓價的大幅飆升，致使土地成為諸多開發(fā)商心目中最誘人的“香悖悖”。“地王”頻頻出現(xiàn)，高昂的地價成了樓價飆升的“推手”，而“囤地”一詞更成為最熱門的詞匯。

　　日前，在中央電視臺《經(jīng)濟(jì)半小時》上，萬科董事長王石借央視道歉，明確表示面粉貴過面包不能長久，地價要回歸。拿地王值得萬科反省，并聲明2008年萬科絕不拿地王。

　　在目前市場處于最微妙的階段，王石近期拋出的諸多言論的動機(jī)令人揣摩。王志綱便撰文指出王石之舉是為加速萬科并購。《樓市》雜志出品人蔡鴻巖斥責(zé)：王石得了便宜還賣乖。

　　然而，2008年之后，“地王頻出的時代并沒有被歷史掃進(jìn)垃圾堆”。

　　趙卓文表示，在一個樓價相對比較平緩，甚至出現(xiàn)回調(diào)的局面下，年底開發(fā)商在拿地時放緩步伐，并不意味著未來不會出現(xiàn)新的地王，特別是在廣州這樣的大城市里，城市中心區(qū)的土地資源是逐步枯竭的。趙卓文認(rèn)為，2008年以后，地王出現(xiàn)還是會有的，不會消失，在一個正常的市場下都是應(yīng)該有地王的，因為每一年的房地產(chǎn)市場也是在不斷的爬坡，是在波浪中前進(jìn)的局勢，不是說2008年馬上就會沉下去，就會出現(xiàn)非常便宜的地價和樓價。

　　在高昂的地價成了樓價飆升“推手”的年代，地王“重現(xiàn)”，會給樓價走勢帶來更多的變數(shù)，也會給房地產(chǎn)市場帶來更大的變數(shù)。

　　資金：寡頭為王

　　“資金為王”。在資本時代背景下，中國傳統(tǒng)行業(yè)開始從產(chǎn)品競爭進(jìn)入資本競爭。房地產(chǎn)是資金密集型產(chǎn)業(yè)，2008年的競爭將一演更為精彩“資本競爭”大戲。

　　中信證券資深分析師王德勇曾表示，“房地產(chǎn)業(yè)早就進(jìn)入了資本時代，不通過上市打開公司的融資渠道，房企就難以提做大做強(qiáng)。2007年以來，上市房企融資額較去年大幅上升，通過上市融資，大公司在市場中的份額迅速提高。”而正是這些資金，在背后支持著這些上市公司在全國土地市場上掀起“圈地運動”。

　　祈福集團(tuán)市務(wù)部總監(jiān)朱志文則表示，隨著國家對金融信貸尤其是房貸政策調(diào)控的加強(qiáng)，未來房地產(chǎn)企業(yè)將面對更為嚴(yán)峻的資金環(huán)境。擁有雄厚資金實力與規(guī)范化運作的房地產(chǎn)企業(yè)將獲得更大的發(fā)展機(jī)會。

　　在“資金為王”的時代，“囤地”、“地王”、“地產(chǎn)寡頭”將成為最熱門的幾個詞匯。在2007年“囤地”、“地王”熱鬧過后，2008年最火爆的將是“地產(chǎn)寡頭”。

　　雖然目前業(yè)界對國內(nèi)是否出現(xiàn)了“地產(chǎn)寡頭”爭辯不休，例如王石便在去年10月29日大放厥詞否認(rèn)房地產(chǎn)出現(xiàn)寡頭，而北京師范大學(xué)房地產(chǎn)研究中心副主任王宏新則表示，“寡頭時代已經(jīng)成為了現(xiàn)實”。

　　也有不少業(yè)界人士對“地產(chǎn)寡頭”出現(xiàn)帶給房地產(chǎn)市場之利弊各抒己見。有業(yè)界人士表示，房地產(chǎn)業(yè)本就是大量資本與資源相結(jié)合的行業(yè)，“地產(chǎn)寡頭”的出現(xiàn)是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的必然趨勢。也有人認(rèn)為，“地產(chǎn)寡頭”出現(xiàn)，說明房地產(chǎn)行業(yè)集中度在提高，房地產(chǎn)市場專業(yè)化程度也因此而得到明顯提升。

　　故且不論地產(chǎn)“寡頭時代”是否已經(jīng)成為現(xiàn)實，“地產(chǎn)寡頭”會否挾持樓市與房價也不必過早定論，但毋庸置疑，隨著行業(yè)集中度的提高，定價權(quán)益將更加向房地產(chǎn)開發(fā)商傾斜已是當(dāng)今房地產(chǎn)發(fā)展過程中不可忽略的事實。因此，如何趨利避害，合理引導(dǎo)，將會是未來中國房地產(chǎn)市場需要深思的一大問題。(黃博華)