前不久，國務(wù)院下發(fā)了《關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》(3號文)，提出對閑置土地征繳增值地價(jià)甚至無償收回等措施，以打擊房地產(chǎn)開發(fā)商長期以來靠囤地牟利的模式，打響了2008年樓市調(diào)控的第一槍。

　　這個政策連同年前央行與銀監(jiān)會聯(lián)合下發(fā)的《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》(359號文)，以及后來的《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的補(bǔ)充通知》(452號文)，明確要求提高第二套房首付比例及貸款利率，嚴(yán)格房地產(chǎn)開發(fā)信貸和規(guī)范土地儲備信貸等限制房地產(chǎn)投機(jī)的政策，共同構(gòu)成了國家調(diào)控房地產(chǎn)市場的政策體系。歷史不斷重復(fù)

　　溫故而知新。我國對房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控，最早可以追溯到1992年鄧小平“南巡講話”之后，出現(xiàn)在海口、北海、惠州等地的房地產(chǎn)過熱。鑒于當(dāng)時(shí)金融秩序混亂、通貨膨脹嚴(yán)重等宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的矛盾和問題，中央和國務(wù)院1993年6月果斷出臺了《關(guān)于當(dāng)前經(jīng)濟(jì)情況和加強(qiáng)宏觀調(diào)控的意見》(6號文)，從緊縮銀根、收回炒作土地等方面嚴(yán)格整頓國內(nèi)房地產(chǎn)秩序，迅速摧毀了這些地區(qū)的房地產(chǎn)泡沫。如今，北海、海口等地的爛尾樓，仍在見證著十幾年前的那場房地產(chǎn)災(zāi)難。

　　時(shí)光飛快地掠過20世紀(jì)。2003年是我國房地產(chǎn)市場發(fā)展非常關(guān)鍵的一年。房改釋放了大量的市場需求，拉動房地產(chǎn)投資迅猛發(fā)展。但是，不少地區(qū)出現(xiàn)房地產(chǎn)投資增幅過高、商品房空置面積增加、房價(jià)上漲過快以及住房供給結(jié)構(gòu)失衡等問題；部分地區(qū)商業(yè)銀行放松信貸條件，導(dǎo)致房地產(chǎn)投資的過熱傾向。基于這種判斷，央行2003年6月13日發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》(121號文件)，對商業(yè)銀行的開發(fā)商開發(fā)貸款、土地儲備貸款、個人住房貸款等7個方面作出了規(guī)范，提出了更為嚴(yán)格的貸款條件。

　　然而，在遭到來自房地產(chǎn)開發(fā)商的激烈批評之后，國務(wù)院于2003年8月12日頒發(fā)了由建設(shè)部起草的《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》(18號文)，建設(shè)部部長汪光燾稱之為“指導(dǎo)當(dāng)前和今后一段時(shí)期我國房地產(chǎn)市場發(fā)展的綱領(lǐng)性文件”。基于一個全新的判斷，18號文將房地產(chǎn)業(yè)定性為“促進(jìn)消費(fèi)，擴(kuò)大內(nèi)需，拉動投資增長，保持國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速健康發(fā)展”，“已經(jīng)成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)”。這在房地產(chǎn)開發(fā)商當(dāng)中引起了一片歡呼，稱“中國房地產(chǎn)將迎來新的春天”。

　　更讓房地產(chǎn)開發(fā)商們振奮的，是18號文把經(jīng)濟(jì)適用房由“住房供應(yīng)主體”，修改成了“具有保障性質(zhì)的政策性商品住房”。由此，經(jīng)濟(jì)適用房在各大中城市趨于消失，開發(fā)商基本上掌握了城鎮(zhèn)房地產(chǎn)的全部供給。不久，房地產(chǎn)暴利與大多數(shù)人買不起房，就開始成為頻頻困擾人們的大事。

　　歷史總是不斷被重復(fù)。在房地產(chǎn)開發(fā)商遭受公眾的嚴(yán)厲批評而惶惶不可終日之時(shí)，國務(wù)院2006年5月17日發(fā)布的《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的六點(diǎn)意見》(簡稱“國六條”)，再次強(qiáng)調(diào)“房地產(chǎn)業(yè)是我國新的發(fā)展階段的一個重要支柱產(chǎn)業(yè)”，使房地產(chǎn)開發(fā)商們繃緊神經(jīng)后，普遍“長舒了一口氣”。不過，2007年的3月5日《政府工作報(bào)告》，開始有意淡化房地產(chǎn)“支柱產(chǎn)業(yè)”的提法，強(qiáng)調(diào)協(xié)調(diào)房地產(chǎn)業(yè)在推動國民經(jīng)濟(jì)增長和帶動民生方面的作用。大降溫的信號

　　由于片面強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)業(yè)拉動經(jīng)濟(jì)發(fā)展作用，帶來社會矛盾激化，政府開始關(guān)注對城鎮(zhèn)低收入階層居民住房保障問題。“廉租房”這個舶來品，一度被當(dāng)做平衡經(jīng)濟(jì)發(fā)展和解決人民生活的重要工具。可以肯定的是，“廉租房”的思路還有很多的片面性，但政府也基本明確了不能完全放手由市場解決住房問題。無論如何，相比于單純的“市場主義”，這是一個重要的認(rèn)識上的進(jìn)步。

　　在技術(shù)方案上，政府調(diào)控房地產(chǎn)的基本思路，還是單方面依靠強(qiáng)化住房供給管理：一方面，強(qiáng)調(diào)調(diào)整住宅戶型結(jié)構(gòu)，增加小戶型和中低價(jià)位的住房供給；另一方面，增加以廉租房為主體的，包括經(jīng)濟(jì)適用房、雙限雙競房、小戶型普通商品房的，普通居民能夠買得起的住房供給。

　　2007年以來央行連續(xù)6次加息，10次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，基本上屬于央行“自斟自飲”的“中性”貨幣政策，目的并不在于房地產(chǎn)市場，而在于化解CPI過高導(dǎo)致的存款負(fù)利率及流動性過剩問題。相對而言，加息對住房消費(fèi)者的負(fù)面影響更大，而住房投機(jī)者則可以通過房價(jià)上漲化解加息帶來的影響，對房價(jià)和市場的影響微乎其微。

　　直到2007年9月29日，央行與銀監(jiān)會聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》(359號文)，12月11日又下發(fā)了《補(bǔ)充通知》(452號文)，高燒不退的全國房地產(chǎn)市場，才開始出現(xiàn)了逆轉(zhuǎn)的跡象。根據(jù)央行和銀監(jiān)會的精神，各商業(yè)銀行應(yīng)以家庭為單位執(zhí)行第二套房貸政策，嚴(yán)格個人住房貸款、房地產(chǎn)開發(fā)貸款管理和規(guī)范土地儲備貸款管理。這個文件的執(zhí)行，立刻引發(fā)了許多城市大面積的“退房潮”，導(dǎo)致包括北京、深圳等大城市房地產(chǎn)中介大量關(guān)閉門店，成為全國樓市大降溫的重要信號。

　　現(xiàn)在回顧起來，359號文和452號文的文件內(nèi)容和精神，并沒有超出121號文，新的文件甚至可以說是2007版的121號文。只不過，時(shí)間被拖后了將近6年半；而與1993年6號文件中的“緊縮銀根、收回炒作土地”等方面的手段相比，2008年的3號文件提出的“嚴(yán)格執(zhí)行閑置土地處置政策”，連同上面的359號文和452號文，不過是一個“溫和版”的6號文件而已。教訓(xùn)必須記取

　　總結(jié)過去調(diào)控房地產(chǎn)市場的教訓(xùn)，有幾點(diǎn)是我們必須記取的：

　　一是地方政府、房地產(chǎn)開發(fā)商、炒樓機(jī)構(gòu)和個人，甚至商業(yè)銀行，形成了極度強(qiáng)勢的壟斷房屋流通環(huán)節(jié)的產(chǎn)業(yè)鏈，他們相互勾結(jié)，藉此獲得巨額暴富。顯然，不打破房地產(chǎn)暴利，就根本談不上老百姓買得起房、住得起房的民生問題，幻想維護(hù)中間環(huán)節(jié)高利潤條件下的改善民生肯定是不現(xiàn)實(shí)的。

　　另外，高房價(jià)、高地價(jià)形成兩極分化，打破了社會正常的價(jià)值體系。由此，土地、房屋成為聚集社會財(cái)富的“聚寶盆”，而流動性資產(chǎn)，包括貨幣(表現(xiàn)為通貨膨脹)、科技成果、人類精神財(cái)富等，相對處于貶值的狀態(tài)。

　　展望未來，房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的任務(wù)依然艱巨。要求我們的決策者把握全局，統(tǒng)籌兼顧，突出重點(diǎn)，狠抓落實(shí)，切實(shí)把各方面發(fā)展的積極性引導(dǎo)到科學(xué)發(fā)展和人人享有發(fā)展改革成果上來，實(shí)現(xiàn)人民生活水平的普遍提高。

　　而這，是值得我們期許的。

　　(曹建海 作者為中國社會科學(xué)院工業(yè)經(jīng)濟(jì)研究所研究員，經(jīng)濟(jì)學(xué)博士)