國家稅務(wù)總局日前發(fā)布《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》(以下簡稱“《通知》”)，從今年2月1日起，將正式向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)征收30%～60%不等的土地增值稅。據(jù)悉，這一稅種自1993年推出后一直沒有正式征收。業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，該稅種的正式開征，將對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的利潤造成重大影響。
土地增值稅是一個(gè)邊緣稅種
宏觀調(diào)控需要充分發(fā)揮稅收金融工具，土地增值稅很容易納入視野。設(shè)立土地增值稅的初衷就是降低房地產(chǎn)開發(fā)利潤、抑制投資、穩(wěn)定房價(jià)、節(jié)約土地資源。然而，從國內(nèi)外的經(jīng)驗(yàn)來看，土地增值稅很難發(fā)揮作用，需要從房地產(chǎn)稅收體系的根本上進(jìn)行研究和調(diào)整。
土地增值稅的歷史并不長，1820年在德國出現(xiàn)，1898年在中國青島德租界完善，所以青島實(shí)行的土地增值稅被視為該稅種的起源。國際上開征土地增值稅的國家(地區(qū))并不多，從德、英、日早期開征的土地增值稅，在歷史上都先后停征，并且未見復(fù)征。征收時(shí)間最長，征收范圍最廣的，是我國的臺(tái)灣地區(qū)，土地增值稅是臺(tái)灣地區(qū)的主要房地產(chǎn)稅種，約占房地產(chǎn)稅費(fèi)的60%以上。
然而，在內(nèi)地1993年準(zhǔn)備開征此稅之時(shí)，臺(tái)灣某教授卻對(duì)土地增值稅持否定意見：“土地增值稅在臺(tái)灣已欲振無力，土地投機(jī)暴利日甚，愿大陸勿步此后塵。像新加坡‘地價(jià)永以為定，隨時(shí)照價(jià)收買’的做法，才是中山先生‘漲價(jià)歸公’的理想途徑，愿多加參考�！爆F(xiàn)代稅收體系三大分支財(cái)產(chǎn)稅、營業(yè)稅、所得稅中，土地增值稅很難占到一席之地。
對(duì)房價(jià)可能會(huì)有拉動(dòng)作用土地增值稅以土地增值為稅基，土地的增值往往在漫長的持有過程中發(fā)生，土地增值稅的征收對(duì)象一般是土地使用者、持有者或經(jīng)營者。在征收過程中，各國和地區(qū)均發(fā)現(xiàn)投機(jī)者會(huì)運(yùn)用各種手段分散和轉(zhuǎn)移土地增值。我國的土地增值稅并不對(duì)土地保有過程征稅，而是對(duì)土地開發(fā)階段的增值征稅，也就是說對(duì)利潤直接征稅，這一過程基本是2~3年。而從理論上講，正常房價(jià)漲幅下，土地增值可能微乎其微。
在房價(jià)漲幅比較大的年份中，房地產(chǎn)企業(yè)的賬面利潤也并不高，企業(yè)可以通過分期滾動(dòng)開發(fā)攤平利潤，1994年不得不采用預(yù)征的辦法，才能收到少許稅額。而根據(jù)《通知》的要求，土地增值稅以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算，對(duì)于分期開發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算。在這種規(guī)則下，開發(fā)商的稅收籌劃將無用武之地。
任何一個(gè)稅種出臺(tái)，開發(fā)商和老百姓都會(huì)對(duì)經(jīng)營和購買行為進(jìn)行調(diào)整，力爭在法規(guī)允許的范圍避稅。《通知》中規(guī)定“開發(fā)項(xiàng)目中同時(shí)包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計(jì)算增值額�！鞭k公樓、商鋪的出售率一直不如住宅，原因就在于商業(yè)地產(chǎn)往往采用出租或自營的方式。把物業(yè)轉(zhuǎn)化為自有經(jīng)營資產(chǎn)，已經(jīng)成為開發(fā)商的一種選擇，并且有逐年增多的趨勢。土地增值稅清算，可能加劇這種趨勢。土地增值稅清算，可能促使更多的開發(fā)商采用酒店公寓、青年公寓、白領(lǐng)公寓等經(jīng)營模式來避稅，傳統(tǒng)住宅項(xiàng)目投資的比例可能會(huì)有所減少。
在需求大于供給的條件下，任何稅收都會(huì)一定程度轉(zhuǎn)嫁給消費(fèi)者，土地增值稅清算對(duì)房價(jià)可能會(huì)有拉動(dòng)作用。目前土地增值稅的一級(jí)稅率為30%，如果開發(fā)商的利潤大幅度減少，房地產(chǎn)開發(fā)投資可能也會(huì)受到較大影響，投資少供給就少，可能會(huì)進(jìn)一步抬高房價(jià)。
需要堅(jiān)持“重保有、輕交易”的原則
土地增值稅雖然有征收的依據(jù)，也有征收的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)環(huán)境，但是，土地增值稅不符合“重保有、輕交易”的原則，只能治標(biāo)不能治本。保有階段的稅收重了，人們在購房時(shí)就會(huì)按自己的需求購買相應(yīng)面積的住房，不會(huì)以投資目的購買面積過大的住房，抑制房地產(chǎn)投機(jī)為目的的住房占有，為了避免繳納保有階段的稅費(fèi)，對(duì)于不需要的住房，人們也會(huì)盡量轉(zhuǎn)售，這樣就增加了住房市場的供給，刺激住房流通。
交易階段的稅收輕了，才能盤活市場。房地產(chǎn)調(diào)控要發(fā)揮市場本身的調(diào)節(jié)作用，市場本身正常的運(yùn)行條件就是稅收金融的工具是完善的。我們近年來的稅收調(diào)整，基本上是加大交易環(huán)節(jié)的稅收。這對(duì)于打擊房地產(chǎn)投機(jī)和購房投資相當(dāng)有效，然而，也使正常的二手房出現(xiàn)較大萎縮。二手房以中小戶型為主，結(jié)構(gòu)矛盾在重交易的稅收環(huán)境下越發(fā)突出，中小戶型的供給進(jìn)一步減少。當(dāng)住房市場主要以真實(shí)的二手房成交為主，市場的價(jià)格和結(jié)構(gòu)才不會(huì)有大的波動(dòng)。
物業(yè)稅、遺產(chǎn)稅、贈(zèng)予稅等保有階段的稅收，才是住房資源優(yōu)化配置的關(guān)鍵所在。
(來源：新京報(bào) 作者：陳則明 上海社科院房地產(chǎn)業(yè)研究中心學(xué)術(shù)部主任博士）
