任志強(qiáng)，1951年出生，1969-1981年參軍；1984年進(jìn)入北京市華遠(yuǎn)經(jīng)濟(jì)建設(shè)開發(fā)總公司，1993年起至今任北京華遠(yuǎn)集團(tuán)總裁。現(xiàn)任北京市政協(xié)委員。

　　任志強(qiáng)對中國房地產(chǎn)業(yè)的每次驚人之語，都會引發(fā)網(wǎng)絡(luò)數(shù)以萬計的熱烈回應(yīng)。其著名論調(diào)包括“中國住宅應(yīng)分貧富分區(qū)”等，在網(wǎng)友列出的“全國人民最想打的十人”名單中，他排名第三。盡管網(wǎng)絡(luò)上板磚橫飛，他依然我行我素，“真理不辯不明。”

　　中國社科院發(fā)布了最新的《黃皮書》——《2007年世界經(jīng)濟(jì)形勢分析與預(yù)測》，其中提到了要記取當(dāng)年日本房地產(chǎn)泡沫的教訓(xùn)，避免在中國出現(xiàn)類似的情況。于是一些人就又開始用《日本房地產(chǎn)泡沫移師中國》來恐嚇中國的民眾。

　　我沒有讀社科院的《黃皮書》，但我認(rèn)真地讀了日本著名學(xué)者野口悠紀(jì)雄的《泡沫經(jīng)濟(jì)學(xué)》一書，以及蓋伯爾(Peter Caber)《天下第一泡沫》(The Famous First Bubbles)，也希望更多的人在討論泡沫問題之前先讀讀這兩本書。尤其是如果討論日本的泡沫問題，請先讀讀《泡沫經(jīng)濟(jì)學(xué)》，此書專門研究和討論的恰恰是日本自80年代初到90年代初這段時間發(fā)生的事情。

　　2005年初一個讀書欄目請我做《泡沫經(jīng)濟(jì)學(xué)》的讀書有感，我曾列舉了日本泡沫時的情況與中國現(xiàn)狀的比較，并認(rèn)為差別巨大，因此也得出中國房地產(chǎn)根本不可能出現(xiàn)日本式的泡沫的結(jié)論。

　　中日房地產(chǎn)最核心的差別在于幾個方面：日本土地從家庭向機(jī)構(gòu)與政府轉(zhuǎn)移的過程中是買方價格形成的增長，家庭的收入增加。中國土地是從國家壟斷向機(jī)構(gòu)與家庭轉(zhuǎn)移的過程中賣方價格形成的增長；

　　日本是寬松的金融政策與零首付的土地抵押信貸，以增加流動性為主。泡沫之后是政府與銀行的壞賬，企業(yè)與個人實(shí)際支付的自有資金風(fēng)險極低。中國是雙緊的金融政策與企業(yè)用自有資金支付土地全款后的開發(fā)信貸和二至三成首付基礎(chǔ)建筑物封頂之后的個貸政策，企業(yè)與個人以自有資金支付為前提和基礎(chǔ)，無資本市場的支持；

　　日本的股票市場與土地市場的融資互補(bǔ)，既可以發(fā)股票購買土地，也可以利用土地增發(fā)股票，兩者之間的價格相互推動增長。中國的股票市場與土地市場隔離，能利用資本市場融資的地產(chǎn)公司不到企業(yè)總數(shù)的1%，地產(chǎn)上市公司的市場占有率不到15%，股票市場的上漲有可能分流地產(chǎn)市場的資金；

　　日本是所有類型的土地與房屋價格均發(fā)生價格巨變(重點(diǎn)在東京和大阪)。中國只有部分城市的部分類型房屋價格增長，尤其是大量中低價位的房價變化不大，二三線城市的住房價格變化不大；

　　日本房地產(chǎn)增長中并非以住宅的自住需求為主，其非住宅類型的建筑所占比重遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于中國，其城市化比重早已超過70%，房價增長與城市人口增長幾乎無關(guān)。中國房地產(chǎn)需求增長中以住宅的自住需求為主，全國用于出租的住宅總量約為存量的2%，住宅建筑占總建筑量中的比重占70%，目前的城市化率僅為42%，房價的增長與城市戶數(shù)增加和城市人口增長引發(fā)的供求矛盾相關(guān)緊密。

　　如果基本經(jīng)濟(jì)背景與前提有重大差別，日本是不能當(dāng)鏡子的。

　　(來源：中國經(jīng)濟(jì)周刊 作者：任志強(qiáng))