樓市調控新政考驗銀行業 應有對風險的清醒研判

　　房地產開發貸款鏈條不僅僅是一個開發貸款的問題，還包括上端的土地儲備貸款、下延的住房按揭貸款，資金鏈條環環相扣。一旦其中的一個鏈條斷掉，就會形成很大的風險。

　　專家認為，銀行一方面應加強資金流動監管，及時調整授信策略；另一方面應加強貸款集中度風險管理，建立科學的限額管理方法，防止貸款風險在某些地區、項目、客戶過度集中。

　　在樓市調控措施之下，未來房地產市場走勢成為關注熱點。近日發布的《中國銀行家調查報告2010》顯示，在“當前最值得中國銀行業關注的風險”調查中，72%的銀行家選擇了“房地產市場大幅調整帶來的風險”，風險關注度居首位。

　　多數銀行家表示，雖然中國房地產市場價格大幅下調的可能性不大，但銷量的下滑將導致行業景氣度的低迷。長期來看，房地產信貸風險仍然可防可控，但對短期風險必須要保持高度警覺，尤其是房地產開發貸款的風險鏈條效應值得重視。銀行家對房地產市場風險的高度警覺，說明房地產信貸在商業銀行業務鏈中占有重要一席。但樓市調控政策對房地產信貸的影響有多少呢？

　　9月29日出臺的房貸新政，相較于4月17日出臺的政策嚴格許多。而對于銀行來說，這卻不失為一個“利好”。因為在這套“組合拳”中，對首次購房者，不論套型建筑面積是否在90平方米以下，首付都必須在三成以上。因此，對按揭貸款來說，目前的房貸政策使得按揭貸款的風險不是加大了而是減小了。首付比例越高，銀行風險就越小。除此之外，多數銀行取消了首套房的貸款優惠利率；對于二套房貸，首付比例不低于50%，貸款利率不低于基準利率1.1倍的規定，使得商業銀行在貸款定價中的議價能力得到提升。根據有關數據，個人按揭貸款在商業銀行整個貸款當中所占的比重，截至2010年6月末是12.8%，這是近年來的最高值，而商業銀行此項貸款不良率與不良貸款余額卻始終保持“雙降”態勢。

　　中央財經大學中國銀行業研究中心主任郭田勇表示，之所以房地產信貸風險成為當前最值得銀行業關注的問題，不僅是由于房地產開發貸款業務受到政策調控的影響，還在于目前許多開發商和購房者是拿房地產做抵押從銀行貸的款，如果抵押物貶值，銀行不良貸款風險也會加大。

　　也有專家認為，目前，受融資渠道限制、融資成本上升和市場銷售等因素的影響，房地產開發商財務杠桿會面臨嚴峻的挑戰。盡管市場資金流動性充裕，但是由于開發商數目眾多，除了一線開發商之外，部分中小房地產開發商和非專業開發企業資金鏈普遍存在斷裂的風險。房地產信貸風險由隱性轉向顯性的可能加大，開發商還貸能力開始下降。