樓市調控新政考驗銀行業 應有對風險的清醒研判(2)

　　從一份來自銀行方面的調查可以看出，銀行有75%土地儲備貸款都是在2009年下半年房、地價飆升后發放的，開發商拿地成本較高，樓市調控帶來的不確定性將使商業銀行未來面臨更大的償還壓力和抵押物減值風險。

　　一家銀行高管人員在接受記者采訪時的表述很具有代表性。他說：“我們很擔心房地產開發貸款風險鏈條繃得太緊，最后就可能會繃斷，所以對這個行業的風險我們時時保持著關注。”

　　按照其表述，“這個鏈條不僅是一個開發貸款的問題，還包括上端的土地儲備貸款、下延的住房按揭貸款，資金鏈條環環相扣。一旦其中的一個鏈條斷掉，就會形成很大的風險。”

　　開發貸款的風險在于：開發商銷售回籠減少、利率上升、名單制管理、貸款集中管理、現金流斷裂會增加風險。銀行貸款在房地產業的高集中度，加上銀行的不審慎行為和放貸沖動，會導致其中蘊含的金融風險逐漸凸顯。房價逐漸攀升產生房地產泡沫的過程中，往往會導致銀行不良貸款率的同步上升。

　　為進一步掌握房地產市場波動對商業銀行房地產貸款質量的影響，銀監會今年曾要求商業銀行開展了房地產貸款壓力測試，分析不同壓力情景下商業銀行房地產貸款質量受到的沖擊。測試結果表明，如果房價下跌30%且利率上升108個基點，房地產行業的不良貸款比例將上升2.2%，其凈利潤將下降20%。盡管業內對銀行房貸壓力測試說法不一，但如果房價一旦下跌超過30%，銀行面臨的風險十分明顯。另外，銀行體系內與房地產相關的上下游行業貸款余額更大，且授信業務中一般沒有抵押品，有的也主要為房地產，其風險與市場波動密切相關。

　　目前，受房地產市場調控影響，商業銀行房地產開發貸款已經明顯少增。據有關數據表示，40%的開發貸款將于今年年底到期，這對開發商有著一定的資金壓力。特別是樓市調控后開發商貸款融資成本普遍上升20%，這對開發商利潤沖擊很大。

　　交通銀行金融研究中心研究員鄂永健認為，針對開發貸款，銀行一方面應加強資金流動監管，及時調整授信策略；另一方面應加強貸款集中度風險管理，建立科學的限額管理方法，防止貸款風險在某些地區、項目、客戶過度集中。

　　顯然，對投資和投機進行抑制，可以減少房地產市場的泡沫，使房地產市場回歸理性，這對商業銀行是有好處的。但長期看，房地產市場將保持增長趨勢，房地產領域仍是銀行重要的業務領域。面對房地產市場的調控，商業銀行不僅應對風險具有清醒的研判，更應抓住議價能力提高的有利時機，實現業務轉型。記者 韓雪萌