文/龐無忌

　　深夜重磅！房貸利率下行空間被進一步打開。

　　中國人民銀行、銀保監會29日晚間發布通知，決定階段性調整差別化住房信貸政策。新政規定，對于2022年6-8月份新建商品住宅銷售價格環比、同比均連續下降的城市，在2022年底前，可階段性放寬首套住房商業性個人住房貸款利率下限。

　　今年以來，房貸利率參考的5年期以上LPR已經下調3次，累計下降35個基點。當前首套房貸利率下限降至4.1%，二套房貸利率下限為4.9%。根據機構監測，當前已有80多個城市主流房貸利率降至下限水平。

　　此次新政后，允許部分城市再次下調首套房貸利率下限，符合條件的城市首套房實際利率將跌破4.1%。

　　為何此時進一步調降房貸利率？對今后房地產市場有哪些影響？

　　超20城符合條件

　　多家市場機構根據新政梳理出了符合降息條件的城市名單。大致有20余個大中城市。

　　易居研究院智庫中心提供的數據顯示，在國家統計局發布房價指數的70個大中城市中，至少有23個城市符合此次新政要求。

　　其中二線城市有8個，分別為哈爾濱、蘭州、武漢、大連、天津、石家莊、昆明和貴陽。

　　三線城市有15個，分別為泉州、溫州、瀘州、岳陽、宜昌、北海、大理、秦皇島、湛江、包頭、安慶、濟寧、常德、襄陽和桂林。這些城市房地產交易普遍疲軟、房價跌幅較大或持續時間較長。

　　貝殼研究院首席市場分析師許小樂指出，此次定向降息有兩大特點值得關注。

　　一是階段性。降息窗口期只到今年年底，在這段時間貸款購買首套住房的居民，可以享受到較低利率。政策到期后，原有政策將自動恢復。這能夠避免市場陷入長期觀望，加速消費者決策。

　　二是將利率與房價掛鉤，只有房價3個月連續下跌的城市才能夠降息。與房價漲幅掛鉤的利率動態調節機制，有利于穩定房價，避免出現大起大落。

　　熱點城市不在此列

　　包括一線城市在內的熱點城市均不在此列，而且目前一線和二線熱點城市均未執行4.1%的首套房貸利率。

　　國海證券首席經濟學家夏磊表示，歷史上，商業性個人住房貸款利率下限為3.43%。當前一線城市北京、上海、廣州、深圳的首套房利率為5年期以上LPR(4.3%)加點55、35、20和30個基點，二套房利率為LPR加點105、105、60和60個基點，分別與歷史下限最少相差122和162個基點。

　　不同城市實施不同的政策，充分體現“差別化”住房信貸政策和因城施策的特點。同時夏磊認為，這也意味著目前市場利率與歷史低值相比還有下降空間。

　　仲量聯行大中華區首席經濟學家兼研究部總監龐溟認為，需注意此番兩部門對“階段性調整”的表述，意味著“房住不炒”的定位不變、房地產調控和管理方向不會出現顯著轉向，調控方式的因城施策、因時施策、糾偏微調也不會改變。

　　為何進一步降息？

　　中指研究院指數事業部市場研究總監陳文靜表示，2022年以來，全國各地已調整優化樓市政策超800次，但樓市仍未出現明顯回暖跡象。根據中指數據，9月，重點100城商品住宅成交面積同比降幅仍超20%，“金九”成色不足，購房者置業情緒低迷，觀望情緒濃厚。

　　廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉也指出，今年以來，房地產政策紓困力度可以說是史無前例。目前，除了部分城市核心區域外，多數地方限購政策已經放松，而且房貸利率也多次調降。但樓市并未得到明顯提振，其關鍵在于預期沒有轉變。需要通過進一步降低房貸利率，降低購房成本，以扭轉市場預期。

　　為免房地產陷入“銷售下滑-房企經營困難-債務壓力增加-購房者信心不足-銷售進一步下滑”的惡性循環，夏磊認為，房地產業亟需釋放購房需求，提振行業銷售，走向銷售復蘇帶動的良性循環，而降息是激發購房需求的關鍵。歷史經驗表明，下調房貸利率對居民中長期貸款新增具有一定帶動作用。

　　陳文靜也認為，符合條件的城市可以取消首套房貸利率下限，給這部分城市釋放了更大調整空間，政策落實到位或將提振市場情緒，更好地促進購房需求入市。另外，本次政策針對首套房貸利率，二套房貸利率下限不變，但結合近期多數城市已調整二套房認定標準，還清首套后再購房，是否可享受優惠利率需關注接下來各地執行細則。

　　對樓市影響幾何？

　　許小樂預計，符合條件的城市會一步到位，將房貸利率下調到最低水平。只有一步到位，而不是“擠牙膏式”的下降才會對市場產生最大作用。

　　據調查，目前符合條件的城市基本執行的是4.1%(LPR-20個基點)的下限水平，年底前下調，保守估計會降到與經營貸類似的3.6%-3.7左右的水平。房貸降到與經營貸差不多的水平，有利于降低購房者成本，同時有利于防止政策套利。

　　房貸利率下調理論上會促進購房消費需求。但是許小樂表示，要注意兩方面因素：

　　一是這些城市中大多數城市住房自有率比較高，首次購房需求少；二是房企經營困難尚未真正扭轉，消費者對交付風險有擔憂。

　　放寬首套房利率下限，如果能夠加速市場流通，會對房企去化回款有幫助，當然也需要進一步觀察政策落地情況。

　　未來政策會怎樣？

　　龐溟認為，預計各地房地產調控政策優化落地節奏將進一步加快、優化調整力度將進一步加大，政策維度有望向限購、限貸、限售、限價寬松并結合購房鼓勵政策、降低交易稅費等多方向，以及向熱點一二線城市延伸、擴圍。

　　許小樂則認為，考慮到市場預期低迷的原因，貨幣政策傳導機制受限。為了能發揮降息作用，還需要考慮從兩方面進一步打通：

　　一是擴大對改善性購房需求的融資支持。不只是對首次購房群體，也要降低“賣一買一”“賣舊買新”的貸款利率。

　　二是降低房企融資成本，提高房企融資能力。預計官方會進一步加大融資擔保覆蓋范圍，引導金融機構降低對優質民營房企貸款成本，幫助房企在債券市場修復信用，優化預售資金監管方式，修復資金鏈循環，改善消費者市場預期。