中新網6月26日電 國務院總理溫家寶6月8日簽署第379號國務院令，公布《物業管理條例》。條例自2003年9月1日起施行。建設部政策法規司司長馮俊日前就該條例接受了人民日報記者的采訪，對其中的六大熱點進行了深入解讀。

　　物業管理企業是管理者還是服務者？

　　我國的物業管理，在發展初期帶有從房管部門對公房的管理轉向對不同產權人行使管理權的痕跡，因而“管理”特征往往被特別強調。而物業管理的產生，其基本動因是業主對物業服務的需求，從本質上說是業主的服務需求與物業管理企業提供服務的結合，業主與物業管理企業的關系是被服務人與服務提供人的關系。物業管理企業是服務者不是管理者。

　　可以說，物業管理本質是服務，是業主行使財產權、選聘物業管理企業為其提供服務，叫“物業管理”只是約定俗成。

　　業主是否可以不要物業管理？

　　當消費者是否接受服務的行為并不構成對公共利益的威脅時，服務的接受是以消費者自愿為前提的。既然業主與物業管理企業之間是服務需求者與服務提供者的關系，物業管理企業沒有理由將服務強制施于業主，政府也沒有理由強制業主接受某種服務。業主的自主權不僅僅體現在業主自主選擇物業管理企業上，同樣也體現在業主自主選擇是否選聘物業管理企業實施管理，接受或者不接受物業服務。

　　實際上，所有的物業都由社會化、專業化的企業實施物業管理是不可能的。故而，條例把調整對象確定于業主通過選聘物業管理企業、按合同約定實施物業管理的活動。

　　如果有個別居民以“選擇不要物業管理”

　　為由拒交物業管理費怎么辦？

　　業主對其房屋享有的權利，包括可界定邊界的房屋的單獨所有權，和不可單獨界定邊界的房屋公共空間、共有設施的共同所有權以及土地的共同使用權。我國城市居民所擁有的住宅，其建造形態基本上是集合式的，公共空間、共有設施的共同所有權以及土地的共同使用權的存在，是非常普遍的情況。這也決定了業主行使所有權會影響關聯業主的權利，受到相鄰業主權利的制約。

　　業主一旦經共同決議，選聘物業管理企業對其所有的物業實施物業管理，不但將共同財產的管理而且將一部分純私人財產的管理置于整體的共同契約中，這一共同契約就必然既要反映單個業主的利益，又要在單個業主利益的分散性與眾多業主利益的協調性之間實現均衡。業主在加入這一共同契約時，就意味著要遵守少數服從多數的原則。

　　業主是否可以不成立業主大會？

　　設立業主大會的本意是建立業主之間的協商機制。對于人數較多的業主組合，沒有業主大會這種民主協商的機制，要就共同利益形成一致意見顯然是不可能的。但在人數較少的業主組合，其共同利益可以直接協商取得一致，并非必須由業主大會的形式進行磋商。單一業主的情況下，業主大會就成了完全沒有必要的形式。所以，條例在制度設計時，將同一個物業管理區域內的業主成立業主大會作為一般的原則，在只有一個業主，或者業主人數較少且經全體業主一致同意的情況下，可以不成立業主大會。

　　業主大會中投票權是根據什么決定的？

　　在業主大會中，所有業主是平等的。但是，這一平等是用何種標準來實現的？平等可以表現為數量上的平等和以價值而定的平等兩種標準。如果采用以價值而定的平等標準，即占有房屋面積大的業主擁有的投票權數量也多，從形式上是維護了財產聯系和財產權組合這種組織結構中的平等。但是，單一的財產決定標準不可避免地會使利益均衡機制的杠桿向富裕者傾斜，在人數上占多數、而在財產比例上占少數的業主的利益可能得不到體現。如果采用數量上的平等標準，即以絕對的業主單位作為投票的基準值，從行為人的角度維護了業主之間的平等，但業主大會這一組合畢竟是以共同財產的管理為紐帶的，以單一的業主單位為標準，財產權完全被摒棄，則會使某些業主的財產權利受到損害。

　　本著業主自我管理財產、民主協商的原則，條例規定投票權的確定方式由業主在業主大會的議事規則中去規定。但通過業主大會的議事規則時本身就需要明確投票權標準，這就產生了關于初始規則成立的方式問題，故而條例規定，在確定業主大會議事規則的首次業主大會上，投票權根據業主擁有的物業建筑面積和住宅套數等因素確定，將數量上的平等和價值上的平等結合起來。

　　開發商是否可以制定業主公約？

　　消費者買房子一定要清楚，買房子和實施物業管理，是兩個不同的消費環節，消費者與不同的企業法人簽訂合同，所發生的法律關系也是針對不同的對象。

　　一個住宅區里公共秩序的維護，是所有業主共同關心的，也是購房的業主對居住環境期望的組成部分。在物業銷售時，開發商尚是主要的業主，盡管其并不真正居住在住宅區里，此時由潛在的、不確定的“全體業主”制定一個業主公約，在事實上是不可操作的。因此，由開發商制定業主公約是必要的。為了區別于業主大會制定的業主公約，條例將開發商制定的業主公約命名為“業主臨時公約”。為了避免“業主臨時公約”制定者的利益傾向損害消費者的利益，條例把“業主臨時公約”不得侵害物業買受人的合法權益作為“業主臨時公約”成立的必要條件。同時，在程序上，條例規定臨時公約必須明示，供消費者在買房的時候判斷其是否公正、公平。(來源：人民日報 記者/朱劍紅)