中新社北京九月二十日電題：京城“大地主”眼中的地產核心競爭力

　　中新社記者翁陽

　　自六月中旬央行出臺收縮房貸的“一二一”文件，資金鏈問題事實上已成為數月來地產界高度關注的對象。與此類似，八月上旬以來中國政府對違規圈地行為之重拳出擊及強調土地公開招標等諸多舉措，也使得有關土地儲備的話題不斷升溫。

　　六月十九日在港孤獨破冰，逆風上市的京城地產巨頭首創置業一向就不缺錢，而她在京城黃金地段擁有的三百多萬平米建筑面積的土地儲備則令其擁有了北京“大地主”的稱謂。

　　曾在中國地產界跌爬滾打過的人士大多深諳一個簡單的道理：誠然“錢”和“地”同屬地產業兩大核心要素，但相對資金而言，開發商對土地的掌控程度與其成敗更為憂戚相關。

　　但是當記者采訪首創置業董事長劉曉光時，卻得到與“共識”相左的答案，“首創置業的核心競爭力不在于地，而在于地產營運的綜合能力，這種營運實力正是未來地產業的本質競爭。”

　　據劉曉光介紹，在美國、歐洲等發達國家，房地產普遍注重經營運作。而在亞洲，由于人多地少，土地資源稀缺，因此開發商都把土地儲備當作大事來做。

　　采訪之前，曾有業內人士透露，首創置業目前正在向亞洲級綜合地產營運商目標挺進。

　　劉曉光告訴記者，縱觀中國房地產業近年的發展，缺乏相應營運開發能力，只知盲目圈地導致失敗的例子不勝枚舉，不少開發商誤認為圈到地就是房地產競爭的全部。

　　“事實上，土地并非競爭力，只是資源儲備。大地產商有地，但這不是成功的關鍵，地產競爭的焦點是土地的營運能力”，劉曉光如是說。

　　劉曉光對記者說，依照國際慣例，地產公司的營運能力多從持有型物業、項目價值判斷、資金運籌、開發、營銷、服務等方面來評估。

　　“以持有型物業為例，”劉曉光說，“我們開發的項目百分之八十的產品銷售給客戶，百分之二十則為投資持有。由于單純的銷售型物業受開發進度、銷售業績、現金流的影響會有一定的波動，因此維持一定比例的持有型物業可提高抗風險能力。”

　　“一九九六年首創旗下陽光房地產公司率先關注“京昌路”一帶，置地三十萬平米，在二000年該公司又首先發現萬柳新區的價值，目前此兩處皆是京城黃金地段。這體現的便是地產公司在項目價值判斷上的能力”，劉曉光介紹說。

　　國際著名專業咨詢機構麥肯錫公司在其近期出具的一份房地產業研究報告中認為，營運標準的確立有助于地產商在項目開發上穩定在一定水準，而無營運標準可言的公司項目質量往往參差不齊，令市場很難放心。在房地產業發展程度較高的國家，人們已習慣用一系列營運標準來評價地產公司。在中國確立房地產業的營運標準只是時間問題。

　　記者在采訪中還了解到，標志著首創置業下一階段運營管理整體方向的《五年經營計劃(二00三——二00七)》已出臺。據置業運營總監賴偉浩介紹，該文件從制度上規范了公司運營業務管理的范疇及流程，以經營計劃為核心，旨在加強計劃管理和目標管理，同時發揮了置業規模工程資源優勢，通過集中大額大宗設備材料采購，降低工程開發成本。

　　首創置業總裁唐軍則明確表示，對高科技公司而言，技術標準是專利的最高形式，持有技術標準就等于掌控了該產業的命脈。而對于一家地產公司而言，擁有營運標準就等于擁有了品牌，分析首創置業的項目、物業組合及其擁有的各種資源，可以說首創置業正在為中國地產業定制營運標準，這才是其核心競爭力所在。