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　　近日，上海、南京、杭州等地紛紛對溫州購房團亮出了黃牌，盡管其他城市對溫州人的熱情不減，但由于缺乏接盤者，溫州人也只能是越走越邊緣。

　　事實上，曾經紅火一時的溫州炒房團，并非地產利益鏈中的核心力量，他們更像一只玩偶

　　溫州炒房者似乎突然成了長三角最受排斥的一個群體。

　　4月1日起正式實施的《加強商品房預售管理實施細則》，使南京成為迄今為止國內惟一一個明確通過行政手段控制期房炒作的城市；3月30日，《上海市商品房銷售合同網上備案和登記辦法》開始施行，該辦法禁止期房轉讓、商品房交易的網上合同備案、采取類似杭州提高二手房交易的個人所得稅等，以抑制房地產市場的非理性炒作；而此前，杭州開始對二手房交易征收20%的個人所得稅。

　　盡管沒有哪個政策具體提到溫州，但事實上，溫州人必須直面的尷尬是：很多人在提到“炒房”時，都會不自覺在前面加上“溫州”兩個字。

　　　　誰在熱捧溫州人

　　溫州人在長三角顯得非常失落，但國內其它一些省市，對溫州人的熱情卻剛開始。

　　4月17日，一場春雨讓溫州變得生機勃勃。但這個城市最有生機的地方也許是位于城東的博物館，在這里，正在舉辦2004溫州房地產博覽會。

　　精心布置的展臺、性感大方的售樓小姐、穿梭如織的人流……如果忽略了參展商打出的橫幅，你很可能會以為這只是一次普通的房展會。“三年翻兩番”、“進來看，包你賺錢”、“搶灘福州”這些極具煽動力的標語已渲染出一些異樣的氣氛。更特別的也許是這個專為溫州人開的房展會上幾乎全是外地樓盤。

　　“溫州人炒房很有名，我們來參展就是希望溫州人去我們那里，把我們的樓盤炒熱。”江西鼓樓房地產開發有限公司銷售經理李愛梅直率地說。

　　視溫州人為座上賓的，遠不止江西的開發商。

　　沈陽房地產開發協會副會長王俊鑾近日公開表示：我們非常歡迎溫州人的到來，因為沈陽(房地產)對照市政府定的目標，還有很大差距，特別需要像溫州購房團這樣的團體進入沈陽，將遼寧和沈陽的房地產盡快盤活——沈陽積壓一年以上的商品房超過100萬平方米，2003年房屋均價為2915.9元，在全國大中城市中屬于偏下水平。

　　不僅大城市，一些小城市也嘗到了甜頭。一些城市商品房長期積壓，房價上不去，市場不活躍，溫州人的進入改變了這種狀況。

　　福建寧德市房管局一位人士介紹，自從溫福高速(溫州至福州)通車之后，溫州人開始進入福建寧德，不到一年時間，寧德積壓的商品房全部售罄。原來寧德人喜歡住頂天立地的塔樓，套房買不掉，因而造成土地資源閑置，且住房的檔次上不去；溫州人來后，還帶動了觀念的改變。“對此我們非常高興。”這位房管局的工作人員說。

　　銀行，對溫州購房者也傾注了熱情。“自從組織看房團以來，不斷有外地的銀行跟我接觸，要求我把團帶過去，并承諾積極提供貸款等服務。”《溫州晚報》房產工作室的一位記者告訴中國《新聞周刊》。

　　開發商、銀行的歡迎讓溫州人有了座上賓的感覺，但最能激起溫州人投資熱情的，或許是來自政府的鼓勵。

　　溫州市房產管理局局長胡立同向本刊介紹，最近他到成都考察時，當地一位房管局副局長表示：成都跟南京等城市不同，我們判斷這個城市的房價和城市的地位不相符合。我們需要外力推一把，火一把。火一把不是要把泡沫吹出來，而是要把原來死的東西動起來，還原它的真正價值，所以我們歡迎溫州購房團。

　　在各方熱捧下，溫州購房團順利地進入到了政府、開發商、銀行和消費者的地產鏈條中。

　　　　媒體與“炒房團”

　　歡迎詞對于陳康漢來說，并不陌生。在2001年的上海，他聽到過同樣的聲音。現任上海市浙江商會秘書長的陳，當時是《溫州晚報》主管經營的副總編，溫州看房團(當時的名稱)的幕后策劃者。

　　2001年8月18日，陳康漢到達上海當天，上海房地產協會就向他轉達了上海市一位領導“一定要把溫州看房團服務好”的指示。

　　陳并沒有料到，他的那次出發，成為溫州人在上海房地產市場的一個重要轉折點。而溫州人成為地產鏈條中一把利刃并不是偶然的。

　　90年代初期，溫州市中心的松臺山公園，每天都會有許多衣著光鮮的中年人無所事事地坐在公園的長椅上。“他們當中很多都是腰纏萬貫的富翁。”溫州當地人通常會這樣介紹這群人。

　　一些企業主手上握有幾十萬到上百萬的資金，這些錢要尋找出路。“正好這個時候，出現了買房子這種溫州人認為百利而無一害的項目。”一位長期關注溫州購房者的媒體人士說。

　　為了振興當時低迷的上海樓市，1994年上海市政府出臺了一系列旨在推動樓市的優惠政策，其中一條是，凡在上海購房就能得到至少一個上海的藍印戶口。藍印戶口是90年代以后，一些城市為吸引人才、投資或推動商品房銷售而針對外地人出臺的戶口政策。

　　事實證明，正是這一政策，極大地推動了溫州人在上海的購房熱情。

　　上海樓市周刊主編錢夢明告訴中國《新聞周刊》，當時因為這個原因在上海買房的溫州人至少占所有購房者的80%～90%。“所以當時他們選擇樓盤的標準很多都是離學校遠不遠，上學方便與否。”錢說。

　　但2001年8月18日之后，溫州人購房的目的悄然發生了改變。在這個聽起來非常吉利的日子，《溫州晚報》看房團的100多個溫州人坐上了開往上海的火車，也邁出了溫州人征戰中國樓市的第一步。

　　當時看房團光顧的有“菊園”、“江臨天下”、“中遠兩灣城”和“世紀之門”等幾個樓盤，“結果開發商和看房者都非常滿意，交投非常活躍。”陳康漢說。

　　陳康漢回憶，最初一些開發商只是抱著試一試的心態在溫州晚報投廣告，但第一次看房團就成交了5000萬元，之后廣告投放開始大量增加。而媒體也通過組織購房團，有意識地把開發商和溫州人拉到一起。截至2003年底，《溫州晚報》共組織出團52次，參加人數3686人。此外，在溫州本地開房展會，也成為一種聯系開發商和購房者的重要形式，媒體仍是主要組織者。

　　2002年，上海取消了藍印戶口的政策，但溫州人對上海樓市的熱情已經一發不可收拾。“這一年真正的投資人開始占了溫州購房者的大多數，炒家也開始形成。”錢說。上海官方公布的數據中，到了2003年底，“上海投資性購房比重已達16.6%”。

　　據上海格瑞投資咨詢有限公司對購買高檔住宅的人群進行調查，結果顯示溫州人購房多以投資為主。(見左圖)

　　　　溫州炒房攻略

　　“真正的炒家很多來自溫州下面的農村，一般采取集資參股的形式形成炒房的原始資本。”孔繁勇說。孔原來就職于溫州商會，從2001年開始，他也加入到炒房者的行列中。

　　據錢夢明介紹，他組織的看房團約有70%是來自溫州下屬的樂清、瑞安等地的農村。這些農村有很多富有的工廠主，他們投資房產的愿望相當強烈。

　　“由于不是每個人都有時間和精力去外地考察，看樓盤，于是需要有個牽頭的人。”錢夢明說。這個帶頭人看中當地某個樓盤，為了多組織一些購房者，以增加和開發商談判的籌碼，他會在村中作推介，感興趣的鄰居、親戚、同行業的人都會紛紛委托他。溫州人沒有書面的協議，通常只是以口頭的形式托付，并給這個牽頭人幾萬元的定金。這樣，這位牽頭人就擁有了購買十幾套、甚至幾十套房子的資金和受托的決定權。

　　這些炒家通過參加購房團或者房展會尋找合適的樓盤。一般的程序是——首先，溫州人到了當地后，會觀察當地的市政規劃和當地的政策；然后找商圈，接著看房地產市場。溫州人到一個地方后，特別會到當地的二手市場上去看房價，通過此渠道了解該地區這幾年房地產的變化情況。

　　“這些炒房者本來就是長期在市場上摸爬滾打的人，長期的市場錘煉已使他們具有相當敏銳的市場嗅覺和很好的判斷力。”孔繁勇說。

　　他們一旦看中哪個樓盤，就以團體的名義去談判，殺價。有一個極端的例子，孔的一位朋友和人聯手炒房，總共湊了600萬。他們看中了一個名為“粵海廣場”的商鋪，當時的價格是20000多元一平米。如果散戶去買，都是這個價格，最多給5%的折扣，但他朋友一舉以600萬元的資金去買，最后談到將近原價的一半買到了半層商鋪。

　　此后，不僅是上海，中國很多城市都開始出現溫州人的身影，有媒體甚至專門制作了一張炒房路線圖。不管到底是誰的“功勞”，但溫州人所到之處，樓市幾乎都出現上漲的熱潮。此時，溫州人的炒房風格已開始融入地產利益鏈條。

　　　　炒房聯盟

　　“像這樣全部以自有資金炒房的，在炒房者中占極少數，大部分都是通過炒房者都只是用自己的錢交納30%的首付款，其它的錢則盡量從銀行貸。”浙江綠城集團“上海綠城”項目的銷售經理田章說。這個位于上海浦東的項目，63.44%的買家來自浙江，溫州人占了其中的47%。

　　上海住房信貸政策規定，價格在6000元以下的可以貸80%，6000元以上的只能貸70%。“我們跟銀行的關系非常好，一般只要購房者能出示自己的收入證明(溫州很多企業主出示的是其營業執照和資產證明)，開發商都能幫購房者從銀行輕松貸出款來——不管買幾套房子。”田章透露說。

　　據交通銀行南京分行個人信貸中心介紹，典型的炒房族通常會采取短期貸款的方式炒房。比如1年期貸款，不需每月還貸，1年后連本帶息一次還清。炒房者往往等房子一出手，便到銀行提前還貸。炒房者通常是買前期，后期一般不跟。比如浦東的一個項目，他們買一期5000多元每平米，等到二期時，開發商開7000元，他們也跟著要價7000元。

　　“房地產貸款是風險最小，不良貸款最少，效益最好的項目。”一位銀行領導表示。

　　而開發商在某種程度上也與這些炒房者保持了一種“合作”關系。

　　上海多數銷售人員手上都有一本溫州炒房人的名單。項目開盤時，他們通常會適時通知這批人。溫州人和銷售人員是雙向聯系，銷售人員會利用溫州人帶來的人氣壓迫其它購買者，而溫州人為了抬高價格也樂于扮演這樣的角色。

　　一般樓盤成交后，牽頭人就完成了自己的使命。什么時候拋出房子，基本由購房者自行決定。通常，購房者會把房子掛在當地的房屋中介市場上，同時標出“加價××萬”的方式標明自己的贏利預期。“近年二手市場發展很快，為溫州人“出貨”提供了前提，而且開發商會幫你把一切手續都辦好。”孔繁勇說。

　　有一個在上海地產界流傳很廣的故事可以說明當地的二手市場時多么發達：這個開發商以均價4000元每平米的價格賣自己的樓盤，一個中介公司找到他們，以3900元的價格包銷，開發商同意了，結果這個中介公司以6000元的價格把這個樓盤賣了出去。

　　“大炒家很少做長線，就是做短線，2003年開始，溫州人的房子轉到二手市場的比例越來越高。”錢夢明說，“他們的心理就是一個短線行為，但隨著市場的盤整和政策的限制，很多人也不自覺地往中線走了。”

　　最快的方式是炒房號——即從開發商那里預定好房號，或者每天花100～200元錢雇傭民工排一天隊等號，或者給銷售人員回扣以拿到好房號。一般一個號可以賣1萬塊左右，他們會等到開發商推出二期或者三期的時候賣出。

　　記者了解到的一個情況，通常，開發商會預留一些號，因為這樣可以造成房源緊俏的假相，同時也為開發商和炒房者“合作”留下了空間。例如，有500個房號，但是開發商在開始選號的時候通常是從100以后開始的。也就是說即使最先拿到房號也是101號，而很多炒房者就在打這前100號的主意，方式是給銷售人員一定“好處”，而銷售人員也樂得把房號賣給他們，可把樓盤炒熱。

　　　　溫州只是一個符號？

　　上海、杭州、南京……許多城市都留下了溫州炒家的印記，這樣的故事還會在更多的城市上演。事實上，從整體房產市場來看，溫洲人其實都不是真正的主角，至少，不是惟一的主角。

　　據上海格瑞投資咨詢有限公司為上海某樓盤所做的調查報告顯示，浙江客源占60%多，而在浙江購房客源中溫州人占47%。(見上圖)

　　另據建設部的材料，溫州人去年購房占上海同期商品房銷售數量的2%不到，福州大概占3%，重慶和成都都不到1%，而這在整個房地產市場占的比重并不大。

　　“成都市房管局的人跟我說，溫州人在成都買房，根本沒有媒體報道的那么多。”胡立同說。“其實是其它城市的開發商、媒體和溫州媒體聯手把當地的房地產搞熱，他們是在炒溫州人這個牌子。”

　　胡立同的觀點在一位成都的開發商那里得到了證實。這位開發商表示。“我并不在乎溫州人到底在不在我的樓盤買房子，只要你們把他們帶過來，然后通過媒體報道出去，給人造成這樣一種印象：溫州人到我這個樓盤來買房子了，我這個樓盤肯定就升了。”

　　在這個利益鏈條中，溫州人的符號作用似乎越來越大于實際作用，因為屬于溫州炒房團的市場環境已經很難再現了。

　　“實際上，大規模炒房現象現在已經走向沒落。”孔繁勇認為，上海現在的房價已經很高，炒房的人已不敢介入，而除上海以外的全國其它任何地方，都不會形成溫州人這么狂熱的購買熱情。

　　上海的地位、環境和二手市場在中國是獨一無二的。溫州人在上海拋售房產時，很多接盤者都不是上海本地人。在上海，很多華僑、臺灣人、香港人、外國人，這個群體非常龐大(僅在上海生活的臺灣人就有60萬以上，上海甚至有臺北村)，而這一點正是吸引溫州人去上海買房的重要原因，因為有這些人在，他們根本不用擔心房子脫不了手。

　　“在房價較低的城市，如福州、珠海、澳門等地，都有很大空間。在這些地方，可能會出現零星的溫州炒家，但大規模的資金介入可能性已很小，因為均沒有龐大的二手市場，沒有人會接盤，也就沒有炒作的空間。”

　　“不同時期、不同地區對溫州購房者的臉色是不同的，盡管溫州炒房者現在在許多地方依然風光無限，但遲早他們會離開那些地方。”孔繁勇說，“就像他們離開上海那樣。”

　　稿件來源：中國《新聞周刊》作者張邦松