七、關(guān)于業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)
許多群眾認(rèn)為，草案關(guān)于業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)的規(guī)定重點(diǎn)突出，與群眾生活關(guān)系密切，有利于保護(hù)業(yè)主合法權(quán)益。也有不少群眾認(rèn)為，草案關(guān)于業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)的規(guī)定還不夠具體。
有的認(rèn)為，草案關(guān)于業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)的規(guī)定中，采用了“業(yè)主”、“業(yè)主委員會(huì)”等概念，但對(duì)于一些過去常用的法律用語(yǔ)如“業(yè)主大會(huì)”、“業(yè)主公約”等，草案沒有采用，而是使用了老百姓比較陌生的“業(yè)主會(huì)議”、“管理規(guī)約”等用語(yǔ)，為了便于老百姓對(duì)物權(quán)法的理解，建議使用已經(jīng)慣用的物業(yè)管理法律用語(yǔ)。
有的認(rèn)為，草案第七十六條力圖解決車庫(kù)的權(quán)屬爭(zhēng)議，提出了新的判斷標(biāo)準(zhǔn)，即以“約定”為解決方式。但是，目前開發(fā)建設(shè)單位處于強(qiáng)勢(shì)地位，簽訂房地產(chǎn)買賣合同時(shí)業(yè)主處于劣勢(shì)，房地產(chǎn)開發(fā)單位很可能在房地產(chǎn)買賣合同中強(qiáng)制要求約定車庫(kù)歸屬賣方，不利于對(duì)業(yè)主利益的保護(hù)和目前車庫(kù)糾紛的解決。從國(guó)外的制度看，沒有一個(gè)國(guó)家對(duì)于車庫(kù)的權(quán)屬純粹以約定的方式處理，而多數(shù)是以“法定”加“約定”的方式來解決，建議對(duì)業(yè)主應(yīng)享有的公共停車空間以法律強(qiáng)制規(guī)定一定比例的方式予以保證。
有的認(rèn)為，停車位屬于稀缺資源，一旦權(quán)屬歸開發(fā)商所有，開發(fā)商就可以隨意處置停車位，隨意提高停車費(fèi)用，對(duì)業(yè)主是不公平的。建議草案明確規(guī)定，住宅區(qū)域的停車位為住宅必須的配套建筑設(shè)施，政府應(yīng)該在建筑規(guī)劃時(shí)就要求開發(fā)商必須建設(shè)多少停車位。
有的認(rèn)為，政府有義務(wù)、有責(zé)任負(fù)責(zé)組織或者委托居委會(huì)負(fù)責(zé)組織首期業(yè)主大會(huì)的召開，選舉業(yè)主委員會(huì)，建議草案第七十七條修改為：鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處及社區(qū)居委會(huì)應(yīng)當(dāng)對(duì)設(shè)立業(yè)主會(huì)議或者選舉業(yè)主委員會(huì)給予指導(dǎo)和協(xié)助。
有的認(rèn)為，按面積征收物業(yè)管理費(fèi)對(duì)面積較大的住房的業(yè)主顯然不公平，建議草案第七十八條增加一款：物業(yè)管理費(fèi)必須按每套房或每戶人家計(jì)征，不能按面積計(jì)征；如果按面積征收物業(yè)管理費(fèi)必須有百分之六十以上的業(yè)主同意。
有的認(rèn)為，草案第七十八條第二款和第七十九條中規(guī)定的“建筑物總面積”概念不清，是指包括物業(yè)管理用房、會(huì)所、車庫(kù)在內(nèi)的所有建筑物及其附屬物的建筑面積，還是僅指住宅、商業(yè)用房等建筑物的建筑面積。建議對(duì)“建筑物總面積”作出更加明晰的規(guī)定。
有的建議，將草案第八十條修改為：將住宅改變?yōu)樯虡I(yè)用房，可能對(duì)其他住宅產(chǎn)生光、電、磁、氣味、噪聲、環(huán)保等污染的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的全體業(yè)主同意。
有的建議，草案第八十條增加一款：利用建筑物及其附屬設(shè)施、業(yè)主的共用設(shè)施、共有設(shè)施從事廣告等經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的，應(yīng)當(dāng)取得全體業(yè)主的同意，但法律另有規(guī)定或者合同另有約定的除外。
有的認(rèn)為，應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)使用維修基金的管理規(guī)定，如必須通過全體業(yè)主同意，不能用于風(fēng)險(xiǎn)性投資。
有的認(rèn)為，應(yīng)當(dāng)賦予業(yè)主委員會(huì)而不是業(yè)主會(huì)議以當(dāng)事人能力，建議將草案第八十七條修改為：可以以業(yè)主委員會(huì)的名義提起訴訟，申請(qǐng)仲裁。
有的建議，草案第八十七條增加一款：業(yè)主會(huì)議或者業(yè)主委員會(huì)的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，業(yè)主有權(quán)依法請(qǐng)求人民法院予以撤銷。
有的認(rèn)為，人民防空法雖然規(guī)定要修建防空地下室，但是沒有規(guī)定建成后的所有權(quán)歸屬，其所有權(quán)歸屬處于不明確的狀態(tài)，影響了防空地下室的開發(fā)利用及其轉(zhuǎn)讓、出售，引發(fā)了很多訴訟糾紛，建議草案第六章對(duì)防空地下室的所有權(quán)歸屬作出明確的規(guī)定。
有的認(rèn)為，人防部門不能成為人防建筑物的所有者，人防部門并沒有在建設(shè)項(xiàng)目中投入一分錢，如果成為人防建筑物的所有者無疑是“合法”掠奪。
有的認(rèn)為，物業(yè)管理公司為商業(yè)服務(wù)公司，用“管理”二字容易產(chǎn)生誤解，不少物業(yè)公司以“管理者”自居，侵犯業(yè)主權(quán)益，建議將“物業(yè)管理機(jī)構(gòu)”修改為“物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)”。
八、關(guān)于相鄰關(guān)系
許多群眾認(rèn)為，草案關(guān)于相鄰關(guān)系的規(guī)定有利于解決常見的涉及相鄰關(guān)系的民事糾紛；也有不少群眾認(rèn)為，草案關(guān)于相鄰關(guān)系的很多規(guī)定過于原則，難以解決實(shí)踐中有關(guān)民事糾紛。
有的建議，草案第八十九條增加規(guī)定：處理相鄰關(guān)系可以按照當(dāng)?shù)亓?xí)慣。
有的建議，草案第九十條增加規(guī)定：對(duì)自然流水的利用，沒有約定的，按照面積、人口權(quán)利均等原則合理分配。對(duì)自然流水的排放，按照規(guī)劃排放或者尊重自然流向。
有的建議，草案第九十六條增加“建造或修繕建筑物”，以便與草案第九十條、第九十一條、第九十二條的規(guī)定相對(duì)應(yīng)。
有的建議，草案第七章增加對(duì)逾界植物根枝處理、逾界建筑物處理、限制相鄰人瞭望權(quán)的規(guī)定。
有的建議，增加對(duì)一些發(fā)出噪聲、排放油煙沒有超過環(huán)保標(biāo)準(zhǔn)的“合理擾民”的行為作出限制性規(guī)定。
九、關(guān)于所有權(quán)取得的特別規(guī)定
有的認(rèn)為，善意取得制度是為了彌補(bǔ)合同的缺陷而又維護(hù)社會(huì)效率、保證交易活動(dòng)的效益而產(chǎn)生的一種物權(quán)取得方式，如果合同有效根本就不需要適用善意取得制度來保護(hù)善意第三人的權(quán)利。建議將草案第一百一十一條第一款第四項(xiàng)“轉(zhuǎn)讓合同有效”刪除或者修改為“轉(zhuǎn)讓合同在形式上無瑕疵”。
有的認(rèn)為，草案第一百一十一條將不動(dòng)產(chǎn)納入善意取得的范圍，過分保護(hù)了交易安全，建議不動(dòng)產(chǎn)不適用善意取得制度。
有的認(rèn)為，草案第一百一十二條的規(guī)定不利于交易安全，不利于物權(quán)穩(wěn)定，更不利于善意第三人利益的保護(hù)，建議修改為：受讓人通過拍賣或者向具有經(jīng)營(yíng)資格的經(jīng)營(yíng)者購(gòu)得該動(dòng)產(chǎn)的，所有權(quán)人等權(quán)利人不能請(qǐng)求返還原物。法律另有規(guī)定的，依照其規(guī)定。
有的認(rèn)為，應(yīng)當(dāng)明確草案第一百一十四條中規(guī)定的“有關(guān)部門”，否則在實(shí)踐中將使拾得人無所適從，有的部門也可能會(huì)借法律沒有明確規(guī)定而相互推諉。建議將“有關(guān)部門”明確為“拾得遺失物所在地或拾得人所在地公安派出所”。
有的認(rèn)為，應(yīng)當(dāng)明確規(guī)定“拾得人的報(bào)酬請(qǐng)求權(quán)”。按照草案規(guī)定，拾得者幾乎沒有權(quán)利，只有義務(wù)。
許多群眾認(rèn)為，如果將拾得人的報(bào)酬請(qǐng)求權(quán)上升為一種法定權(quán)利，無疑違背了拾金不昧、助人為樂的傳統(tǒng)美德。法律更應(yīng)提倡拾金不昧。
有的認(rèn)為，是否應(yīng)當(dāng)給予拾得人報(bào)酬，應(yīng)區(qū)分拾得人主動(dòng)返還和被動(dòng)返還兩種情況。建議將草案第一百一十七條修改為：所有權(quán)人、遺失人等權(quán)利人領(lǐng)取遺失物時(shí)，應(yīng)當(dāng)向主動(dòng)返還或者上交遺失物的拾得人或者有關(guān)部門支付遺失物的保管費(fèi)等必要費(fèi)用。所有權(quán)人、遺失人等權(quán)利人懸賞尋找遺失物的，領(lǐng)取遺失物時(shí)應(yīng)當(dāng)按照承諾向拾得人支付報(bào)酬。拾得人不主動(dòng)返還或者上交遺失物而且侵占遺失物的，無權(quán)請(qǐng)求遺失物的保管費(fèi)等必要費(fèi)用和報(bào)酬。
有的認(rèn)為，為保護(hù)權(quán)利人的合法權(quán)益，應(yīng)當(dāng)規(guī)定所有權(quán)人、遺失人等權(quán)利人領(lǐng)取遺失物時(shí)支付遺失物的保管費(fèi)等必要費(fèi)用的比例，防止出現(xiàn)支付的費(fèi)用遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于遺失物價(jià)值的情況。
有的認(rèn)為，草案關(guān)于“遺失物自發(fā)布招領(lǐng)公告之日起半年內(nèi)無人認(rèn)領(lǐng)歸國(guó)家所有”的規(guī)定不妥。有的建議，可以歸拾得人。
十、關(guān)于用益物權(quán)的一般規(guī)定
許多群眾贊同草案關(guān)于用益物權(quán)的規(guī)定，認(rèn)為統(tǒng)一規(guī)定各種用益物權(quán)可以讓公民清楚地了解自己擁有的用益物權(quán)的范圍，穩(wěn)定社會(huì)秩序。
有的認(rèn)為，草案第一百二十六條關(guān)于國(guó)家自然資源有償使用制度的內(nèi)容，不應(yīng)規(guī)定在民事法律中，建議刪除。
有的建議，將草案第一百二十八條中“國(guó)家規(guī)定的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)”修改為：“法律、行政法規(guī)或者省、自治區(qū)、直轄市人民代表大會(huì)制定的地方性法規(guī)規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)”。沒有規(guī)定補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的，應(yīng)當(dāng)按市場(chǎng)價(jià)格或者參照實(shí)際評(píng)估價(jià)值給予合理補(bǔ)償。
有的認(rèn)為，建設(shè)用地使用權(quán)和宅基地使用權(quán)均屬于地上權(quán)，可以將二者合并于地上權(quán)一章中，分兩節(jié)分別予以規(guī)定。
有的提出，應(yīng)當(dāng)增設(shè)“集體土地使用權(quán)”一章，集體土地使用權(quán)可分為集體土地建設(shè)用地使用權(quán)和農(nóng)用土地使用權(quán)兩大類。
有的認(rèn)為，海域使用權(quán)派生于國(guó)家海域所有權(quán)，是與土地使用權(quán)并列的典型用益物權(quán)，有別于礦權(quán)、水權(quán)等特許物權(quán)。為了保證用益物權(quán)制度的完整性，應(yīng)該明確把海域使用權(quán)列入用益物權(quán)范疇，建議增加規(guī)定：“海域適用于不動(dòng)產(chǎn)的有關(guān)規(guī)定。”同時(shí)增加海域使用權(quán)可以抵押的規(guī)定。
有的提出，為了與合同法、海商法和破產(chǎn)法中有關(guān)建設(shè)工程承包人的優(yōu)先權(quán)、船舶優(yōu)先權(quán)和工資優(yōu)先權(quán)的立法現(xiàn)狀相適應(yīng)，應(yīng)在用益物權(quán)編中規(guī)定優(yōu)先權(quán)一章。
有的認(rèn)為，應(yīng)對(duì)墳地、墓穴的土地使用做出明確界定。
十一、關(guān)于土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)
許多群眾認(rèn)為，物權(quán)法草案對(duì)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)進(jìn)行規(guī)定，以法律的形式確認(rèn)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的物權(quán)性質(zhì)，有利于保護(hù)農(nóng)民的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，維護(hù)廣大農(nóng)民安身立命的根本。
有的認(rèn)為，草案第一百二十九條關(guān)于承包范圍列舉的不全面，如農(nóng)村的池塘等也是可以承包的，建議一是采用概括性的概念，即“土地”；二是采用全面列舉的方式；三是采用列舉加概括的方式，如“耕地、林地等土地”。
有的認(rèn)為，根據(jù)不動(dòng)產(chǎn)登記的公示公信原則，土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)應(yīng)采登記生效主義，規(guī)定土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)自土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)合同生效時(shí)取得，不利于土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的流轉(zhuǎn)安全。有的提出，關(guān)于土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)自土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)合同生效時(shí)取得的規(guī)定，應(yīng)考慮很多地區(qū)的農(nóng)民沒有簽定土地承包經(jīng)營(yíng)合同的實(shí)際情況，進(jìn)行合理的變通。
有的建議，將草案第一百三十條第二款的“土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、林權(quán)證或者草原使用證”修改為“土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)證”，因?yàn)橥恋爻邪?jīng)營(yíng)權(quán)、林地使用權(quán)和草原使用權(quán)均是以不動(dòng)產(chǎn)為標(biāo)的用益物權(quán)，應(yīng)實(shí)行統(tǒng)一的發(fā)證制度。
有的提出，養(yǎng)殖業(yè)已成為農(nóng)業(yè)的重要組成部分,很多養(yǎng)殖場(chǎng)都是在農(nóng)民自己承包的耕地或經(jīng)合理流轉(zhuǎn)而取得的耕地上建設(shè)的，因此應(yīng)該在草案第一百三十一條中規(guī)定，符合縣級(jí)以上畜牧部門和鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的統(tǒng)一規(guī)劃，可以在承包地上建設(shè)養(yǎng)殖用的圈舍等非永久性建筑。
有的認(rèn)為，草案第一百三十二條中土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人有權(quán)依法自主決定土地承包以轉(zhuǎn)讓方式流轉(zhuǎn)的規(guī)定，其中的“自主”與草案第一百三十條中“將土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)發(fā)包人同意”的規(guī)定相矛盾。因此應(yīng)當(dāng)將“自主”二字去掉。有的建議，流轉(zhuǎn)方式中增加“入股從事合作生產(chǎn)”，以與土地承包法中的規(guī)定相對(duì)應(yīng)。
有的認(rèn)為，轉(zhuǎn)讓土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)應(yīng)當(dāng)經(jīng)發(fā)包人同意的規(guī)定不合理，作為物權(quán)性的權(quán)利，權(quán)利人轉(zhuǎn)讓權(quán)利無須經(jīng)發(fā)包人的同意，應(yīng)擺脫將土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)視為債權(quán)的傳統(tǒng)思維。還有的認(rèn)為，對(duì)于土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的轉(zhuǎn)讓，本集體經(jīng)濟(jì)組織的成員有優(yōu)先權(quán)。
有的提出，草案第一百三十五條第一款應(yīng)當(dāng)增加“非經(jīng)法定事由和法定程序”發(fā)包人不得收回的規(guī)定。有的認(rèn)為，現(xiàn)在大多數(shù)小城鎮(zhèn)都已逐步建立起了社會(huì)保障機(jī)制，與設(shè)區(qū)的市并無根本性區(qū)別，因此應(yīng)統(tǒng)一作出規(guī)定：承包期內(nèi)的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人全家遷入城市或小城鎮(zhèn)落戶，被納入城鎮(zhèn)居民社會(huì)保障體系的，應(yīng)當(dāng)將耕地和草地交回發(fā)包人。有的提出，草案第一百三十五條第三款的規(guī)定的情形，應(yīng)該明確是全體家庭成員均享有城市居民社會(huì)保障待遇，還是只要主要?jiǎng)趧?dòng)成員享有城市居民社會(huì)保障待遇就應(yīng)當(dāng)交回承包地，以免在法律適用中產(chǎn)生爭(zhēng)議。
有的建議，應(yīng)將草案第一百三十六條第二款中“本集體的村民會(huì)議”修改為“集體成員會(huì)議”；將“村民代表”修改為“集體成員代表”。
有的認(rèn)為，征收農(nóng)村土地，應(yīng)當(dāng)召開有土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人參加的聽證會(huì)，而不是僅僅告之其征地的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、安置辦法。有的建議將“土地補(bǔ)償費(fèi)等費(fèi)用的使用、分配辦法，應(yīng)當(dāng)依法經(jīng)村民會(huì)議討論決定”一句刪除，因?yàn)橥恋匮a(bǔ)償費(fèi)的使用、管理權(quán)限草案第六十一條已有規(guī)定，在草案第一百三十七條重復(fù)規(guī)定容易混淆土地補(bǔ)償費(fèi)與給土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人的補(bǔ)償費(fèi)之間的區(qū)別。有的提出，為了防止村民會(huì)議中的多數(shù)群體剝奪外來戶、出嫁婦女等弱勢(shì)群體合法補(bǔ)償權(quán)利的現(xiàn)象，應(yīng)增加“村民會(huì)議討論決定時(shí)，不得剝奪土地經(jīng)營(yíng)權(quán)人的合法補(bǔ)償和分配權(quán)利”的規(guī)定。有的建議，征收承包土地的應(yīng)當(dāng)報(bào)上一級(jí)行政機(jī)關(guān)備案。對(duì)于補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)意見不一致的，可以向人民法院提起訴訟；土地補(bǔ)償費(fèi)等費(fèi)用的使用、分配辦法，應(yīng)當(dāng)依法經(jīng)當(dāng)經(jīng)本集體村民會(huì)議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表同意。
有的認(rèn)為，草案第一百三十八條的規(guī)定不利于對(duì)“四荒”地等以其他方式承包的農(nóng)村土地進(jìn)行保護(hù)，建議刪除。有的提出，將承包“四荒”地適用法律和國(guó)務(wù)院的有關(guān)規(guī)定改為適用法律和行政法規(guī)。
十二、關(guān)于建設(shè)用地使用權(quán)
許多群眾認(rèn)為，物權(quán)法草案對(duì)建設(shè)用地使用權(quán)進(jìn)行專章規(guī)定，有利于權(quán)利人按照物權(quán)法的規(guī)定行使權(quán)利，使自己所享有的建設(shè)用地使用權(quán)能夠得到保障，能夠更好地利用土地為社會(huì)創(chuàng)造價(jià)值。草案有關(guān)建設(shè)用地使用權(quán)的規(guī)定比較詳細(xì)，內(nèi)容也是可行的。
有的建議，將建設(shè)用地使用權(quán)部分分為三節(jié)，分別規(guī)定國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)、農(nóng)村建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)。
有的認(rèn)為，建設(shè)用地使用權(quán)的涵蓋范圍過窄，現(xiàn)在的國(guó)有土地使用權(quán)，其涵蓋面遠(yuǎn)大于“建設(shè)用地使用權(quán)”。國(guó)有土地使用權(quán)的用途很多，統(tǒng)稱為建設(shè)用地是不恰當(dāng)?shù)�，且把建好的永久性建筑物的用地稱為建設(shè)用地也不合適。
有的提出，在實(shí)踐中，國(guó)有農(nóng)墾、森工系統(tǒng)的國(guó)有農(nóng)用地面積在有些地區(qū)占有相當(dāng)大的比重，其中包括生產(chǎn)單位向職工或農(nóng)民個(gè)人發(fā)包的承包地，確定給職工的宅基地，確定給下屬單位的建設(shè)用地等，本法應(yīng)該對(duì)此類國(guó)有農(nóng)用地使用權(quán)進(jìn)行規(guī)范。
有的提出，草案第一百四十條中建設(shè)用地使用權(quán)人有權(quán)自主利用該土地建造并經(jīng)營(yíng)建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施的規(guī)定，容易讓人理解為建設(shè)用地使用權(quán)人不受任何約束，建議將“有權(quán)自主利用”修改為“有權(quán)依法利用”。
有的認(rèn)為，草案第一百四十一條“建設(shè)用地使用權(quán)可以在土地的地表、地上或者地下分別設(shè)立”中的“地下”容易產(chǎn)生歧義，因?yàn)榈叵碌V藏、地下水統(tǒng)屬地下，“地下”應(yīng)改為地面淺表層。
有的提出，商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營(yíng)用地，必須以拍賣或者掛牌方式出讓。其他有兩個(gè)以上用地意向者的，也應(yīng)采用拍賣或者掛牌方式出讓。
有的提出，草案第一百四十二條、第一百四十三條關(guān)于限制規(guī)劃用地和農(nóng)用地轉(zhuǎn)用的規(guī)定的內(nèi)容屬土地行政管理的內(nèi)容，應(yīng)由土地管理法規(guī)調(diào)整。
有的認(rèn)為，應(yīng)增加土地使用權(quán)期間屆滿后，對(duì)地上建筑物、附著物的補(bǔ)償規(guī)定。
有的認(rèn)為，草案第一百五十五條關(guān)于建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿應(yīng)當(dāng)在期間屆滿前一年續(xù)期的規(guī)定不夠準(zhǔn)確，應(yīng)明確是一年以內(nèi)，還是一年以上、以外。
有的提出，建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿前一年內(nèi)，負(fù)責(zé)土地出讓的縣級(jí)以上人民政府土地行政主管部門應(yīng)當(dāng)采用公告等形式通知原受讓人在期限屆滿前續(xù)期，每次續(xù)期期限為5年以上原出讓期限以下，續(xù)期出讓金應(yīng)按比同等地塊新出讓價(jià)低的原則，通過召開聽證會(huì)等形式合理確定。確因公共利益要收回到期地塊的應(yīng)根據(jù)原出讓期限與建筑物正常壽命之差給予適當(dāng)補(bǔ)償。
有的提出，土地使用權(quán)期限屆滿后，應(yīng)自動(dòng)延長(zhǎng)到土地上的建筑物消失或消亡為止。
有的提出，一般住房土地使用期限是70年，也有使用年限是50年或更短時(shí)間的情況，對(duì)此應(yīng)統(tǒng)一延長(zhǎng)為70年，使用期屆滿后可采取交納年費(fèi)的方式進(jìn)行續(xù)期。
有的提出，建設(shè)用地使用權(quán)應(yīng)由現(xiàn)在的70年延長(zhǎng)至100年，從而有利于國(guó)家和社會(huì)的長(zhǎng)久穩(wěn)定。有的提出，應(yīng)延長(zhǎng)至150年。
有的提出，續(xù)期年限應(yīng)與上次出讓合同年限相同,續(xù)期次數(shù)不限。
十三、關(guān)于宅基地使用權(quán)
有的認(rèn)為，草案關(guān)于宅基地轉(zhuǎn)讓的規(guī)定非常好，有經(jīng)濟(jì)能力并希望到農(nóng)村購(gòu)買宅基地的城鎮(zhèn)居民越來越多,在腐敗問題不能有效遏制的情況下，如果允許城鎮(zhèn)居民購(gòu)置宅基地，肯定會(huì)有一批人借此斂財(cái)，受害的則是農(nóng)村集體和農(nóng)民。
有的認(rèn)為，關(guān)于宅基地轉(zhuǎn)讓的規(guī)定應(yīng)當(dāng)區(qū)分情況，合作化以前的農(nóng)戶祖業(yè)和合作化以后由集體劃撥者應(yīng)該有所區(qū)別，因?yàn)槎叩娜〉猛緩绞遣煌摹?/p>
有的認(rèn)為，只允許農(nóng)民在本集體范圍內(nèi)轉(zhuǎn)讓宅基地的做法是不合理的，有些大的行政村，有幾十個(gè)農(nóng)民集體，各集體成員的宅基地互相交叉，禁止各集體之間農(nóng)民的房屋買賣不現(xiàn)實(shí)，也對(duì)農(nóng)民不利。有的認(rèn)為，符合宅基地使用權(quán)分配條件的農(nóng)戶通過申請(qǐng)的方式遠(yuǎn)比通過轉(zhuǎn)讓來得方便，即使有人購(gòu)買在本集體內(nèi)轉(zhuǎn)讓宅基地的，也不能實(shí)現(xiàn)土地房產(chǎn)的實(shí)際價(jià)值。
有的提出，應(yīng)禁止城鎮(zhèn)居民直接在農(nóng)村購(gòu)置宅基地，但允許城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村通過轉(zhuǎn)讓方式獲得的房屋居住權(quán)。城鎮(zhèn)居民或其他農(nóng)戶在農(nóng)村購(gòu)置住房，必須經(jīng)集體同意，并且同時(shí)辦理集體土地轉(zhuǎn)變?yōu)閲?guó)有土地的手續(xù)。每戶城鎮(zhèn)居民或其他非本集體農(nóng)戶在同一縣域內(nèi)農(nóng)村購(gòu)買的住房不得超過一處。
有的建議將“宅基地”這一名稱改為“農(nóng)村建設(shè)用地”或“集體所有土地建設(shè)用地”。
有的提出，草案第一百五十八條規(guī)定“宅基地使用權(quán)人有權(quán)自主利用該土地建造住房及其附屬設(shè)施”的表述不當(dāng)，農(nóng)村建房也要遵守規(guī)劃并考慮對(duì)相鄰住宅或公共不動(dòng)產(chǎn)的影響，因此“自主”應(yīng)改為“依法”。
有的提出，草案應(yīng)規(guī)定農(nóng)村宅基地使用權(quán)人對(duì)宅基地的收益權(quán)，適應(yīng)農(nóng)村開展旅游等經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的要求。
有的提出，應(yīng)增加宅基地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)宅基地使用權(quán)登記的規(guī)定，以便加強(qiáng)對(duì)農(nóng)村宅基地使用權(quán)的保護(hù)并有利于農(nóng)村社會(huì)穩(wěn)定。
有的認(rèn)為，草案第一百六十一條關(guān)于“農(nóng)民一戶只能擁有一處宅基地”的規(guī)定過死，不利于農(nóng)村發(fā)展鄉(xiāng)鎮(zhèn)工業(yè)、家庭工業(yè)和家庭養(yǎng)殖業(yè)。還有的認(rèn)為，經(jīng)土地所有權(quán)人三分之二以上的成員同意，并按規(guī)定向村集體足額交納土地出讓金，且報(bào)有關(guān)行政部門批準(zhǔn)后，農(nóng)戶可擴(kuò)大宅基地面積，或擁有第二處宅基地以及建造居住之外的工業(yè)、商業(yè)等用途的房屋。
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