關鍵詞之三 信貸

　　◆ 原文：“規(guī)范發(fā)展住房消費信貸和保險。”

　　◆ 解讀

　　中國人民銀行金融研究所研究員鄒平座：

　　首先，穩(wěn)定是今后銀行信貸發(fā)展的大方向，也是“十一五”提出要規(guī)范發(fā)展住房信貸的主要目的之一，較長一段時間內都將維持不變。從住房消費信貸的供應量上看，今后將維持適度、穩(wěn)定增長，基本將與國民經(jīng)濟的增長和城市化進程的速度保持協(xié)調。

　　“規(guī)范”的第二個層面在于信貸結構調整和優(yōu)化，包括區(qū)域結構、城鄉(xiāng)結構等。隨著建設社會主義新農(nóng)村步伐的推進，農(nóng)村住房改造全面鋪開，這塊住房信貸的份額將有所增加。另外，由于多項政策都對解決中低收入者的住房問題有所傾斜，可以預見，這類住房需求將在未來一段時間內增大，其在銀行住房消費信貸中的占比也將相應提高。另外，居民流動性的增加將不斷加大對租賃市場的需求，由此可能導致投資類的住房消費貸款有所增多。

　　第三，“規(guī)范”的目的還在于維護并加強信貸系統(tǒng)的安全。這主要可以從三個方面來考慮：一是保持適度的宏觀調控，避免系統(tǒng)的信貸危機；二是要完善監(jiān)管規(guī)則，規(guī)范銀行信貸行為；三是要積極進行金融創(chuàng)新。

　　最后一點，“規(guī)范”還應表現(xiàn)為信貸效率的提高。銀行間競爭的加劇以及先進技術的使用，都將對這一目標產(chǎn)生推動作用。

　　中國社科院財貿所 況偉大博士：

　　規(guī)范發(fā)展住房消費信貸，是為了抑制房地產(chǎn)投機，防止房地產(chǎn)泡沫。當前，通過房地產(chǎn)買賣市場來解決居住問題的觀念已經(jīng)非常普遍。這就意味著，人們需要通過住房投資來解決住房消費問題。這里所說的住房投資包括兩個層面，一是普通的住房消費投資，也就是自住購房，一是投機性的房地產(chǎn)投資。后者是造成當前房價出現(xiàn)快速增長的主要因素之一。從國家出臺的各項宏觀政策來看，都為了限制房地產(chǎn)投資。但如果籠統(tǒng)地用某項政策限制房地產(chǎn)投資，也將會對正常的房地產(chǎn)消費造成打擊。因此，規(guī)范發(fā)展住房消費信貸首先要區(qū)分房地產(chǎn)投資與消費，并加以區(qū)別對待。

　　關鍵詞之四 供應結構

　　◆ 原文：“調整住房供應結構，重點發(fā)展普通商品住房和經(jīng)濟適用住房，嚴格控制大戶型高檔商品房。”

　　◆ 解讀

　　北京師范大學管理學院教授、房地產(chǎn)研究中心主任 董藩：

　　調整住房供給結構這次列入“十一五”規(guī)劃發(fā)展綱要，是一種必然，同時也是可喜的事，說明我們國家接下來會在這方面加大力度。值得注意的是，規(guī)劃中明確提出要“嚴格控制大戶型高檔商品房”，這說明我們國家在消費政策上的一個轉變。過去我們是鼓勵消費，現(xiàn)在我們認識到資源是有限的，大量大戶型高檔商品房的出現(xiàn)，在一定程度上促使房價上漲壓力增大，人均建筑面積增長過快。房子太小不行，住得不舒服，所以人們就想住大房子，但房子很大是不是就好呢？有一對數(shù)字可作比較，我們現(xiàn)在的人均住宅面積已經(jīng)超過日本近10平方米，而日本的人均GDP卻是我們的20倍。在人均GDP與發(fā)達國家尚有較大差距的情況下，過分強調人均住宅面積增長顯然是不太合時宜的。此次規(guī)劃體現(xiàn)為指導性思路，相信年內還會進一步出臺節(jié)能省地的措施。

　　同時，規(guī)劃中明確表示，要“加強對房地產(chǎn)一、二級市場和租賃市場的調控，促進住房梯次消費”，這也是非常重要的一點。規(guī)劃中所指房地產(chǎn)一級市場應該是包括土地出讓到商品房開發(fā)銷售，也就是我們通常理解的開發(fā)商品房的過程。而二級市場主要是交易市場，如二手房交易等，要調整供給結構，促進梯次消費，房地產(chǎn)一級二級市場應均衡發(fā)展，過去強調過多的是對新商品房買賣的調控，而對二級市場的促進和規(guī)范不夠，使得二級市場存在產(chǎn)權關系難以查清、信息不透明、偷稅漏稅、私下交易等問題，都需要解決。此外，規(guī)劃中明確提出加強租賃市場調控，說明租賃市場得到了重視。畢竟房地產(chǎn)業(yè)要協(xié)調發(fā)展，房子作為一種商品要流通順暢，買賣和租賃都是不可或缺的環(huán)節(jié)。

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