關鍵詞之五 二手房

　　◆ 原文：“按照保障供給、穩定房價的原則，加強對房地產一、二級市場和租賃市場的調控，促進住房梯次消費。”

　　◆ 解讀

　　我愛我家公司相關負責人：

　　房地產住宅二、三級市場的完善與發展不但能夠成為平抑整體房價的重要手段，同時亦能促進房地產梯級消費格局的形成。現階段市場的供不應求是導致房價不斷上漲的主因，二、三級市場的發達可以使消費者認識到：一方面“買房可買二手房”，二手房較一手房來說，價格低廉、地理位置優勢明顯，而且越來越多高品質房屋的入市也使得一、二手房之間的品質差異越來越小，購買力不足的人群的置業目光從一手房市場轉向二手房市場，二手房需求的增加必然在一定程度上制約一手房需求的上升；另一方面“居家未必要買房”，人們將置業需求向租賃市場的轉移必然也會降低購房需求。購房需求的減少以及二手房交易比例的增加最終必定會拉低北京的整體房價。此外，通過發展二手房市場、房屋租賃市場和推進住宅一、二、三級市場聯動，推廣“以舊換新”、“置業升級”，不但可以滿足多個購房層面的需求，從整體上盤活北京房地產市場，同時還能一并帶動建材、裝修、家電、家具、物流、商業等諸多產業的發展。

　　有了“住房一、二、三級市場聯動”的機制，北京的房地產市場將會形成由廉租房、房屋租賃、經濟適用房、二手房、普通一手房、公寓、別墅等不同消費形態的房地產梯級消費格局，滿足社會各個階層的不同住房需求，達到百姓安居樂業，社會和諧發展的良好局面。因此，政府除了通過對房地產市場的宏觀調控，打壓房產炒作，抑制整體房價上升外，還應從政策上扶持二、三級市場的發展，使房地產一、二、三級市場的梯級消費呈現良性循環、互動，最終實現北京房地產市場健康有序發展。

　　另外，隨著以央產房為代表的已購公房的逐步放量、轉按揭所帶動的二手商品房的大量入市，房源量不斷增加的同時通過二手房市場所釋放出相對低價格的房源，一來可以滿足廣大中低收入階層、拆遷戶、首次置業的年輕購房人的需求，二來這些出售二手房的業主亦可用得到的資金再加上手中積蓄購買一手房，從而為一手房市場提供一個龐大而穩定的購買群體，形成一、二手房市場的良性互動循環。

　　關鍵詞之六 商業

　　◆ 原文：“鼓勵發展所有制形式和經營業態多樣化、誠信便民的零售、餐飲等商貿服務。積極發展連鎖經營、特許經營、物流配送等現代流通方式和組織形式。按照優化城市功能、疏解交通的要求，合理調整城市商業網點結構和布局。”

　　◆ 解讀

　　中國人民大學教授、中國商業經濟學會副會長 黃國雄：

　　合理調整城市商業網點結構和布局，并不是限制商業以及商業地產的發展，而是讓其有序、協調、可持續發展。首先，這是出于保護城市商業資源的目的。盲目開發、片面追求大而全會導致城市商業資源嚴重浪費，只有大中小型商業網點合理搭配、比例適當，才能最大程度地滿足公眾對于商業的需求。

　　其次，由于每個城市都有自己的特色，因此商業網點結構和布局也應該力求突出自身的優勢和特點，通過規劃突出發展方向，這樣可以有效避免城市模式化。對于不同的城市，哪些商業業態需要進一步發展，哪些業態要有所控制，都需要加以明確，這樣才能完善城市的商業功能。

　　通過“十一五”規劃可以看出，政府管理商業的職能正在轉變，從管理個體到管理整體和產業的未來發展。過去有關部門在這方面管理太細，現在則是由點及面，變為利用規劃進行結構調整，這是一種進步。

　　中國連鎖經營協會副秘書長 武瑞玲：

　　將發展連鎖經營、特許經營等條款寫入國民經濟和社會發展規劃綱要，這在中國歷史上是第一次，具有非常重大的現實意義。國際上只有馬來西亞在2001年-2005年的第八個五年發展計劃中，提到了發展連鎖經營和特許經營。而中國是第二個將此提升至國策的國家，這充分說明，經過長時間的探索，國家已經認識到連鎖經營、特許經營是現代流通業的新形式和未來發展方向，以后將會大力扶植、鼓勵相關產業的發展。

　　連鎖經營有三種形式：直營、特許經營和自由連鎖。目前，國內直營的模式在超市、大賣場等零售業態中飛速發展，東部、中部和西部地區都出現了很多地域性品牌。特許經營方面，中國的服務業(非餐飲和零售業)只占全部商業的1/3，而歐洲的服務業可以占到一半，這說明我們與發達國家還有不小的差距。

　　積極發展連鎖經營、特許經營、物流配送等現代流通方式和組織形式，是出于經濟發展的需要。特許經營條例將在今年出臺，把這一經營業態納入法制軌道，保證了其日后的健康、快速發展。

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