將“地價”從“房價”中剔除

　　由于房屋依附于土地的特殊性，使得房產開發與地產開發天生就合為一體，這種傳統觀念的桎梏，限制了人們思維的再創新。

　　一方面，“土地稀缺→地價上漲→區域間的壟斷競爭→壟斷形成暴利→房價上漲→商品房成為投資房→普通居民無力解決居住問題→政府大量推出行政劃撥土地→土地愈加稀缺”；另一方面，“土地稀缺→地價上漲→基礎設施配套成本增加→城建資金缺乏→政府更加依賴于土地出讓金的取得→地價持續上漲”。

　　浙江工商大學應宜遜教授認為，上述推斷揭示了這樣的尷尬：即政府已經被捆綁在“高房價”的戰車上，欲罷不能。那么，能否探索另外一種可持續發展之路？

　　一、“地價”與“房價”分離的合理性

　　區別于資本主義國家的土地私有制，中國土地均屬國有。國家通過城市建設而形成的土地升值，理應歸屬國家所有。至于房地產開發企業——嚴格意義上應為房產開發企業(通過囤積和圈地來坐等國家建設推動地價的上漲，不是真正的地產開發)，它的存在是通過對“房屋”這個產品的生產而取得合理的生產利潤。因此在中國，各級政府才是最大的“地產商”，地價從房價中剝離具有合理性。

　　二、“地價”與“房價”分離的可操作性

　　陸革告訴記者，以2003年推出的杭州九堡經濟適用房公開招投標為例，通過政府確定地價，土地綜合補償成本，對經濟適用房房屋的售價進行最低價競爭，結合小區設計方案優劣綜合評分以確定中標房產商等等措施，實際上這樣的公開招投標就是“房產”開發優劣的公平競爭，已充分實現了“地價”與“房價”的成功分離。

　　三、今后房地產開發模式的粗略設想

　　浙江的一些專家，對今后房地產開發模式進行了粗略設想，即“政府做地，開發商做房”。政府通過對土地的整理以及區域內基礎設施的建設投入，確定各地塊的規劃用地性質，并按“代建制”即建設主體招投標的模式實行各類房屋的建設，最終進行現房的銷售以取得城市建設帶來的土地升值空間，形成建設投入——銷售回收的良性循環。

　　四、政府的手是不是伸得太長

　　新模式下，政府的手是不是伸得太長？是不是承擔了不應由政府承擔的地價漲落的風險？

　　應宜遜教授認為，其實，現有的房地產開發模式只是企業總體實力和素質的不完全競爭。競爭的只是開發商和銀行的關系、可貸款的資金額度，而不是企業在房屋設計、建造、銷售上的總體實力和素質；況且，原本的房地產開發模式，房地產企業的投入與產出、收益與風險完全不對等。依靠較高的銀行貸款，房地產企業可以“以小搏大”，實現暴利，同時將項目投資風險的絕大部分轉嫁給銀行。

　　而新的房地產開發模式，并不是政府的手伸得太長，而是地產投入與產出的價值對等的回歸；政府也沒有過多地承擔地價漲落的風險，與舊模式相比，地價漲落的高風險同樣都是由政府(國家)承擔。

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