房地產開發新模式的利弊分析

　　專家認為，如果推行新的房地產開發模式，將帶來諸多好處，但同時也存在幾大難題需要破解。而新模式的實現，前提是成熟的“代建制”。

　　一、 新模式至少具有四大利好

　　陸革認為，這些利好包括：因取消了土地出讓的高資金門檻，使得房產市場得以完全競爭；因取消了開發商在土地升值上的預期收益，使得開發商可以專注于企業在房屋設計、建造上的精力，可以通過降低企業經營成本、提升企業經營素質來達到房產市場的公平競爭；因將地產開發與房產開發相隔離，實現了地產投入與產出的價值對等；因將地價從房價中剝離，使得政府更易于對房產市場的結構進行調整和房屋價格進行調控。

　　二、 需要破解的三大難題

　　現階段如果推行房地產開發新模式，至少帶來三大難題需要解決，包括：

　　首先，房屋個體究竟誰來銷售？舊模式下，商品房銷售由開發商自行銷售。那么新模式下，也是由政府進行銷售嗎？

　　其次，房屋個體究竟如何定價？舊模式時，房屋定價由開發商依據土地成本+建設成本+預期利潤并綜合考慮同地段商品房價格而確定。那么新模式下，也是由政府如此計算而確定嗎？

　　再次，房屋質量保障體系如何解決？舊模式下，房屋出售后的質量問題由開發商負責。那么新模式下，也是由政府一包到底嗎？

　　三、 從一般商品看商品房銷售

　　一般商品，基本經歷兩個環節：生產與流通。僅有的例外，一是汽車，由專賣店經銷；二是商品房，由開發商自產自銷。那么是否存在將商品房真正轉為流通領域“商品”的可能性呢？

　　陸革認為，專業化分工越來越細的原則同樣適用于房屋。直接可以借鑒的模式就是汽車銷售的“4S”店。政府在完成房屋的生產之后(可稱之為成品房)，視市場需求情況進行分類：一種是直接核定成本后轉為經濟適用房、拆遷安置房、廉租房等；另一種是定位為商品房，則直接將成品房進行公開拍賣，依照出價高低并綜合考慮實力強、有經驗、信譽好等因素，選擇房屋專賣單位進行“代銷”或“包銷”。

　　無論“代銷”或“包銷”，質量保障均由專賣單位對購買者負責，并由房產開發企業向專賣單位負責(可采取預留部分質量保證金的形式)；介于兩者之間，還可以定位一類為低價商品房，即明確最終的銷售價格，仍由專賣單位競爭銷售權以獲得代理利潤。至此，個體房屋的銷售、定價、質保問題基本可以解決。

　　四、 新模式實現前提：成熟的代建制

　　新模式的實現，必須要有一個前提：成熟的代建制。應宜遜等專家建議，應借助政府投資項目的便利，在政府投資項目如經濟適用房、拆遷安置房、農轉居多層公寓中大力推進代建制，不斷探索、總結經驗、完善程序，才能在將代建制推廣到商品房開發時“管而不死、放而不亂”。(崔礪金）

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