中新網(wǎng)4月13日電 “上漲和焦急。”——第一個(gè)詞概括的是北京的房?jī)r(jià)，第二個(gè)詞概括的是購(gòu)房者。
據(jù)南方周末報(bào)道，這個(gè)從去年3月開始看房的白領(lǐng)最近已經(jīng)感覺情況有變：首先是自己年前看的一個(gè)東四環(huán)的樓盤均價(jià)還是6100元，現(xiàn)在已經(jīng)是7000元，而且自己去年看過(guò)的樓盤幾乎都在漲；隨后是過(guò)去每周末必打電話邀請(qǐng)看樓的售樓小姐最近態(tài)度驟變——從3月份開始就說(shuō)只能上午陪著去看樓，一進(jìn)4月份，則直接聲明沒時(shí)間。
事實(shí)上，2006年北京樓市漲價(jià)的趨勢(shì)在2月份就已隱現(xiàn)，而與之對(duì)應(yīng)的則是北京樓市在傳統(tǒng)淡季的異常火爆：
2月，北京“遠(yuǎn)洋自然”開盤售樓，這一去年4月均價(jià)還是4900元的樓盤現(xiàn)在已經(jīng)升到6000元，如此增幅下依然不到半個(gè)小時(shí)就賣光了當(dāng)天放出的130套房。
3月，位于立水橋附近的中低價(jià)樓盤“明天第一城”四期開盤，雖然比去年上漲了880元，但僅用3個(gè)小時(shí)1000套房子全部售罄。
4月1日，位于回龍觀的新龍城三期開盤，該樓盤均價(jià)從去年11月時(shí)的4800元漲到了5800元，但400套房開盤后依然迅速搶空。
3日，北京市建委公布了2006年普通住房平均交易價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，其中二、三級(jí)土地的普通住房交易價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)都上漲了千元以上。隨后的第二天，北京期房住宅交易量達(dá)到了691套。在4月初的一個(gè)星期中，有6天的交易量均在500套以上，該周也成為今年以來(lái)最好的交易周。
6日，北京春季房展會(huì)開幕。當(dāng)天去了5.3萬(wàn)人，一位女士抱怨說(shuō)，從地鐵站到入口，100米的路，10分鐘才擠過(guò)來(lái)。
除了城區(qū)房?jī)r(jià)普漲外，甚至通州有的樓盤都突破了5000元均價(jià)大關(guān)。中低價(jià)房比較集中的東五環(huán)內(nèi)大部分項(xiàng)目的均價(jià)也比去年有了上千元的漲幅，而無(wú)論東南西北，四環(huán)邊已經(jīng)不太容易找均價(jià)7000元的房子。《北京日?qǐng)?bào)》的記者去采訪一位外籍看房者，得到的回答是：“The price is so high.價(jià)格太高。”
即使在如此高價(jià)下，需求勢(shì)頭仍未減弱：春展開幕當(dāng)天共成交527套，成交金額3.7億元。而去年同樣是春展第一天，只成交了170套，金額1.05億元。
需求集中釋放？
北京市建委等四部門聯(lián)合發(fā)布的一個(gè)數(shù)據(jù)為高濤的直觀感覺提供了注腳：2006年1-2月，北京商品住宅預(yù)售交易平均價(jià)格6776元，同比上漲997元，漲幅為17.3%。
此前，京滬兩地發(fā)布消息說(shuō)，2005年北京市商品住宅期房預(yù)售平均價(jià)格為6725元，比2004年上漲了1083元，漲幅為19.2%；而上海2005年商品住宅平均銷售價(jià)格則為6698元，比北京少了27元錢——這也是3年來(lái)北京商品房銷售均價(jià)第一次超過(guò)上海。這顯然超出大多數(shù)人的預(yù)料。
“這是一個(gè)統(tǒng)計(jì)錯(cuò)覺，北京超過(guò)上海是不可能的。”一位業(yè)內(nèi)資深人士對(duì)本報(bào)記者說(shuō)，“政府統(tǒng)計(jì)的是過(guò)去一年中新開樓盤的銷售價(jià)格，如果這段時(shí)間集中開了幾個(gè)高價(jià)盤，統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)就會(huì)高。”
社科院金融研究所金融市場(chǎng)研究室副主任尹中立也持類似觀點(diǎn)，“一個(gè)重要原因是去年諸如朝陽(yáng)區(qū)CBD區(qū)域高價(jià)樓盤大批增加了，拉高了平均價(jià)格。”另一個(gè)例子是，2003年時(shí)北京房?jī)r(jià)有所下跌，而背景則是當(dāng)年天通苑、回龍觀等五環(huán)以外的房子大量開盤，“按我們的統(tǒng)計(jì)方法，就把均價(jià)拉了下來(lái)。”
“現(xiàn)在統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的高低取決于一年內(nèi)新開樓盤的情況，而不是同一地段同一類房子絕對(duì)價(jià)格漲幅的比較。”尹中立說(shuō)。事實(shí)上，包括建設(shè)部政策研究中心副主任王玨林也不認(rèn)為北京實(shí)際均價(jià)已經(jīng)超過(guò)上海，“有些數(shù)據(jù)，統(tǒng)計(jì)方法和統(tǒng)計(jì)目的不一樣。”
而對(duì)2006年春季北京房?jī)r(jià)的快速上揚(yáng)，各方則普遍給予認(rèn)同。
“今年初的銷售熱潮反映出了去年宏觀調(diào)控下，人們的觀望情緒使得一些購(gòu)買需求延遲到今年，和新增需求加在一起推動(dòng)了房?jī)r(jià)的上漲。”北京中原地產(chǎn)總經(jīng)理李文杰說(shuō)，觀望所形成的需求疊加隨后造成了年初購(gòu)房需求的集中釋放。
這一判斷也得到了作為購(gòu)房者的高濤的認(rèn)同，他用“輪回”來(lái)形容自己過(guò)去一年的購(gòu)房心態(tài)：去年3月著急買房，隨后又覺得宏觀調(diào)控下房?jī)r(jià)要跌，結(jié)果沒有，現(xiàn)在又重新著急買房。
與觀望所形成的需求疊加相比，供給卻在下降，根據(jù)北京中原地產(chǎn)總經(jīng)理李文杰提供的北京市房地產(chǎn)信息網(wǎng)的數(shù)據(jù)，2004年北京市商品房全部新增供應(yīng)上市套數(shù)29萬(wàn)套左右，而2005年的新增供應(yīng)上市套數(shù)在22萬(wàn)套左右。
商品房供應(yīng)結(jié)構(gòu)性失衡也被認(rèn)為是房?jī)r(jià)上漲的重要原因——2005年北京高檔房的大量上市對(duì)應(yīng)的是中低檔住宅供應(yīng)相對(duì)不足，這也可以理解為什么2006年第一季度中低檔商品房被不斷追搶。
如此背景下，同樣是上述北京市房地產(chǎn)信息網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，2004年北京經(jīng)濟(jì)適用房上市46750套，而2005年僅上市10765套，只有去年的四分之一左右，顯然無(wú)法起到平抑房?jī)r(jià)的作用。
宏觀調(diào)控與高漲幅
如果除去和上海的比較，單純考量北京本身一年來(lái)的房?jī)r(jià)，19.2%的同比增幅則就多了些實(shí)在的意義。“這是北京10年來(lái)房?jī)r(jià)最快速的增長(zhǎng)。”尹中立對(duì)本報(bào)記者說(shuō)。
而高濤還記得自己在去年5月聽到建設(shè)部等七部門聯(lián)合出臺(tái)《關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作意見的通知》時(shí)的興奮表現(xiàn)——他當(dāng)即給自己的妻子打電話告知這一消息。
整個(gè)2005年，國(guó)家宏觀調(diào)控之聲不斷：3月份和4月份連續(xù)出臺(tái)“舊八條”和“新八條”，大力度穩(wěn)定房?jī)r(jià)。5月11日，國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等七部委《關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作意見的通知》，規(guī)定自2005年6月1日起，對(duì)個(gè)人購(gòu)買住房不足兩年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)按其取得的售房收入全額征收營(yíng)業(yè)稅。
北京樓市此后短暫低迷， 2005年6月1日，執(zhí)行“七部委意見”第一天，上海房?jī)r(jià)比前一天下降1426元，而北京相對(duì)平靜。
“宏觀調(diào)控打擊的是炒房，對(duì)二手房的打擊非常大。”上述房地產(chǎn)資深人士說(shuō)，“但與投機(jī)炒房不同，北京購(gòu)房自住占大部分。”這個(gè)數(shù)據(jù)被估計(jì)為至少80%以上。由此推導(dǎo)出的，則是北京的剛性需求拉動(dòng)了房?jī)r(jià)的最終增長(zhǎng)。北京首創(chuàng)集團(tuán)總裁劉曉光則對(duì)本報(bào)記者舉例說(shuō)，首創(chuàng)集團(tuán)新開的幾個(gè)盤供需比都在1∶3。
“不能簡(jiǎn)單地看需求，你要分析那些搶房的人里面有多少是拿來(lái)投資的。”尹中立說(shuō)，很多人把投資房地產(chǎn)作為變相的儲(chǔ)蓄，這種投資行為正在不斷拉高北京房?jī)r(jià)。
在尹中立看來(lái)，除了類似“溫州炒房團(tuán)”這樣的國(guó)內(nèi)資本，在人民幣匯率升值的預(yù)期下，大量的境外資本會(huì)進(jìn)入北京來(lái)購(gòu)買不動(dòng)產(chǎn)，套取雙重利潤(rùn)，進(jìn)一步加大北京樓市投機(jī)性。
開發(fā)商則把房?jī)r(jià)飛漲的原因歸結(jié)到土地供應(yīng)不足。但此前國(guó)土資源部說(shuō)，按照現(xiàn)在每年的竣工量計(jì)算，北京已經(jīng)批出的土地足夠建設(shè)10年住宅。
“先要看國(guó)家的宏觀調(diào)控政策落實(shí)了多少，”建設(shè)部政策研究中心副主任王玨林說(shuō)，另外，“北京樓市雖然投機(jī)性不大，但它的投資性在增長(zhǎng)。”
一個(gè)無(wú)法忽略的因素是，北京房?jī)r(jià)近三年來(lái)一直都在平穩(wěn)上揚(yáng)，這條優(yōu)美的弧線無(wú)疑給開發(fā)商和購(gòu)房者一個(gè)共同的暗示——北京房?jī)r(jià)不會(huì)跌，“一方面老百姓怕漲價(jià)提前著急買房子，哪怕是高價(jià)；另一方面是開發(fā)商加緊投資，很容易出現(xiàn)泡沫。”尹中立表示說(shuō)，這一點(diǎn)值得警惕。
新一輪調(diào)控措施顯現(xiàn)
一個(gè)可見的事實(shí)是，從中央到北京市政府，抑制房?jī)r(jià)高增長(zhǎng)的舉措正在再次醞釀。
3月5日，溫家寶總理強(qiáng)調(diào)要著力調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，嚴(yán)格控制高檔房地產(chǎn)開發(fā)，重點(diǎn)發(fā)展普通商品房和經(jīng)濟(jì)適用房。
此前，《建設(shè)部2006年工作要點(diǎn)》中說(shuō)，將從源頭上控制高檔商品住房開發(fā)，引導(dǎo)和增加中低價(jià)位、中小套型普通商品住房的供給。
而國(guó)家發(fā)改委則在2月22日公布了《2006年房地產(chǎn)調(diào)控工作要點(diǎn)》。除繼續(xù)重申增加普通商品住房供應(yīng)、調(diào)控房?jī)r(jià)上漲過(guò)快外，還要“通過(guò)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控部際聯(lián)席會(huì)議制度，共同搞好房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控”。
包括國(guó)土資源部公布的2006年工作重點(diǎn)也強(qiáng)調(diào)要加大對(duì)中小戶型、中低價(jià)位商品房、經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租房的土地供應(yīng)。4月初又傳出消息說(shuō)，獨(dú)門獨(dú)戶高檔住宅將被列入別墅范圍，對(duì)其用地要嚴(yán)格限制。
另外值得注意的是，國(guó)家發(fā)改委在2月17日公布的《2005年房地產(chǎn)調(diào)控的成效》一文中，特別表示了對(duì)住房投機(jī)的高度警惕。
3月21日，國(guó)家稅務(wù)總局下發(fā)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問(wèn)題的通知》，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得享受新辦企業(yè)的稅收優(yōu)惠；中國(guó)保監(jiān)會(huì)也出臺(tái)了《保險(xiǎn)資金間接投資基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目試點(diǎn)管理辦法》，按照新辦法，國(guó)內(nèi)保險(xiǎn)商將無(wú)緣房地產(chǎn)項(xiàng)目投資。
北京市的措施也在出臺(tái)：4月4日，北京市國(guó)土資源局公布了今年北京的土地供應(yīng)計(jì)劃，該計(jì)劃顯示，住宅商品房用地供應(yīng)量比去年減少了150公頃，而經(jīng)濟(jì)適用房用地的供應(yīng)量則比去年增加了100公頃。國(guó)土局同時(shí)加快放地步伐，整個(gè)4月份將有25塊土地入市交易，今年北京將迎來(lái)“8·３1”土地大限后的首次土地供應(yīng)高潮。
調(diào)控信號(hào)正逐漸明顯，4月8日建設(shè)部住宅產(chǎn)業(yè)司司長(zhǎng)沈建忠罕見地指出，當(dāng)前宏觀調(diào)控對(duì)房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)性矛盾的影響并不明顯，對(duì)于部分熱點(diǎn)城市，將動(dòng)用行政手段予以調(diào)節(jié)，而針對(duì)過(guò)熱城市的說(shuō)法，則更顯示了政策指向。
建設(shè)部政策研究中心副主任王玨林樂觀地判斷北京不會(huì)像外地那樣，“有前車之鑒，北京肯定要及早解決”。(馬昌博 陳鵬 于洋）
