中新網(wǎng)4月26日電  據(jù)《市場報》報道，日前，中國銀監(jiān)會銀行監(jiān)管一部副主任沈曉明警告說，截至到去年末，中國房地產(chǎn)業(yè)的不良貸款余額已經(jīng)達到1093億元，居行業(yè)排名第四的高位。個人住房貸款不良率1.5%左右，開始小幅上升。由于貸款期限長，加之房價波動等原因，個人住房貸款開始進入國際公認的風(fēng)險暴露期。目前中國70.1%的人在購房時需要借助貸款才能順利買房，房貸總數(shù)已達2.8萬億。

　　隱患1　掙五千報一萬 還款能力靠虛報

　　“當(dāng)初買房時，幾個售樓處的銷售員都對我這樣說，只要填一下個人基本信息就可以了，你的實際收入是多少不用管，我們的律師會給你代辦好貸款手續(xù)。”2004年初在通州區(qū)某中檔樓房置業(yè)的劉進先生表示，自己買房貸款的過程幾乎毫不費力。不僅是劉先生遇到了這樣的優(yōu)待，其他很多樓盤的銷售人員在向顧客推銷房子的時候，都會“適時”地提供這種方便。個人貸款時需要被評估的收入水平、工齡、公司性質(zhì)等硬性指標(biāo)，在相關(guān)人員一番“包裝”下，都能順利過關(guān)。在北京個別樓盤的售樓處，甚至坐著一些專門為買房人辦理貸款手續(xù)的“中間人”，每辦成一筆貸款他們會向買房人收取800-3000元不等的“手續(xù)費”，而售樓員為了能盡快賣出房子，也經(jīng)常在買房者和這些中間人之間充當(dāng)連線搭橋的角色。

　　曾專程去多個售樓處“蹲點”，以了解商品房按揭風(fēng)險根源所在的中國社會科學(xué)院研究員、著名的房地產(chǎn)金融專家劉維新表示：“購房者在辦理商品房按揭貸款時，如果實際月收入只有5000元，通過開發(fā)商的‘代辦’，報到銀行時購房者的月收入可能就變成了1萬元，而基于這些不實收入所發(fā)放出去的貸款，就是目前銀行房屋按揭的隱患所在。”

　　出于對銀行個貸不良率上升的隱憂，銀監(jiān)會曾在2004年9月出臺的《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險管理指引》中對個人房貸進行了多項規(guī)定。“盡管《指引》對個人按揭貸款的風(fēng)險管理規(guī)定非常細，但各級商業(yè)銀行在執(zhí)行時肯定還會存在很多問題。事實上，目前有很多銀行都無法真正掌握貸款人的實際收入、資產(chǎn)擁有情況和信用情況。”劉維新研究員分析說。

　　隱患2 以實物抵貸款 銀行無奈成當(dāng)鋪

　　“打個比方吧，一個人買了一輛15萬元的車，首付3萬，還了兩年多貸款后，利率上漲了、車卻降價了。現(xiàn)在同樣的車10萬就能買了，而繼續(xù)還貸的話還要多支付給銀行利息。這時車主就會放棄繼續(xù)還款，索性把車抵給銀行。”談到房貸風(fēng)險時，中國銀行的李先生給記者舉了個例。

　　李先生告訴記者，之所以說房貸有風(fēng)險，是因為房價未來幾年是否會降價、泡沫是否會破滅都關(guān)系著貸款者的還款信心。“目前，北京一些銀行已經(jīng)相繼出現(xiàn)車主要求停止還款，以車抵貸的情況了。如果房價也像車市一樣，出現(xiàn)價格大幅下跌、利率上漲的情況，那么消費者是否繼續(xù)還款就會受到考驗。”對此，李先生表示：“以前大家都認為銀行是抵押貸款，沒有什么風(fēng)險，大不了就收回貸款人的房子、車等抵押物，可是未來幾年如果這些資產(chǎn)的價格大幅度下跌，銀行的利益就很難保證了。”

　　專家認為，目前銀行個人住房按揭貸款不良率上升隱憂的背后，就是由于對按揭貸款者償還能力和償還意愿的無法確認。這在目前投資性按揭購房者不斷增多的背景下顯得更為明顯。劉維新表示，根據(jù)保守估算，像上海、北京、杭州這樣的城市，商品房購房者中投資(投機)性購房者所占的比例至少在20%以上。“當(dāng)這種投資性購房比例上升到一定程度時，通過金融手段來限制是非常有必要的。否則，一旦經(jīng)濟波動來臨，整個行業(yè)的風(fēng)險將會立即顯現(xiàn)。”

　　隱患3 銀行面臨“順周期”之惑

　　“購買60萬元的房子，按照貸款成數(shù)評估價的80%，個人可以從銀行貸款48萬元，而通過中介的‘工作’，貸款成數(shù)可以有條件的再放寬一成，多貸幾萬元。這在未來將造成新增的房貸壞賬。”監(jiān)管部門認為，現(xiàn)階段各銀行要高度重視房地產(chǎn)市場風(fēng)險向銀行信貸轉(zhuǎn)移的可能性。如果受年終指標(biāo)的壓力而放松授信標(biāo)準(zhǔn)，意味著對將來風(fēng)險管控的不負責(zé)任。

　　其實，去年底央行上海總部的統(tǒng)計就已經(jīng)顯現(xiàn)出來，受房貸存量連續(xù)數(shù)月“縮水”之累，上海個人房貸壞賬正呈升高態(tài)勢。業(yè)內(nèi)人士指出，樓市景氣時做高房價而變相零首付等炒作行為，給銀行信貸埋下的隱患已開始顯現(xiàn)，銀行成了物業(yè)的最大買家。

　　近日發(fā)布的《2005-2006中國銀行業(yè)競爭力評價》顯示，2005年中國各主要銀行的信貸依然偏重于房地產(chǎn)行業(yè)。根據(jù)國際經(jīng)驗，個人房貸風(fēng)險暴露期通常為3年-5年，而中國住房信貸業(yè)務(wù)是最近4年才開始發(fā)展起來的，也就是說中國銀行業(yè)已經(jīng)進入房貸風(fēng)險初步顯現(xiàn)期。需要注意的是，目前中國大部分銀行貸款未能擺脫“順周期”的行業(yè)投向結(jié)構(gòu)，即集中于近年來發(fā)展迅猛的房地產(chǎn)、制造、通訊等行業(yè)。由于房貸比重較大，且時間已經(jīng)累計數(shù)年，住房按揭貸款風(fēng)險很可能在今后幾年集中爆發(fā)，特別是一些出現(xiàn)房價泡沫征兆的地區(qū)，比如上海、北京兩地。

　　此次調(diào)查結(jié)果顯示，中國貸款行業(yè)結(jié)構(gòu)較為合理的只有建設(shè)銀行和招商銀行，他們共同的特征是貸款行業(yè)集中度相對較低，受宏觀景氣度影響較大制造業(yè)貸款在16%左右，僅相當(dāng)于其他銀行的一半；而較低風(fēng)險的交通、能源、通信行業(yè)貸款比例相對較大。對此復(fù)旦大學(xué)金融研究院教授陳學(xué)彬認為，房地產(chǎn)信貸泡沫的出現(xiàn)一般會在過度投機的市場中，合理進行貸款在各個行業(yè)中的分配應(yīng)該引起每個銀行的重視。（董穎）