炒房要符合“3個必須”

　　黃東升給自己總結了一套買房的經驗，投資一處房產必須具備3個條件：租金一定要抵得上銀行的利息，還有一個出手要快，第3個才是增值。

　　黃東升：“3個必須符合兩個，要么你出手難一點也沒事，租金抵了增值快，要么就是出手方便增值快，更重要的是利息一定要抵得起房租，要不然就會虧死的。”

　　黃東升告訴記者，投資房產，升值空間最少要達到百分之六才可以完成原始積累的百分之十二，如果達不到就會虧本，為此，黃東升給自己計算出一套投資房產的盈利公式。

　　黃東升：“投資回報要達到銀行的存款利息和貸款利息兩者加起來的平均數，比如存款2厘7，貸款5—6厘，加起來除二，一年要達到6%，而且房子一定要增殖在6以上，一年有10%的投資回報，這就是屬于一般的投資，穩健的，買過來比如說是50萬，明年租金2萬5，明年價值55、56萬左右，要不然你這個投資是虧本的。”

　　黃東升告訴記者，這些年投資房產他幾乎從來沒有虧過，就是因為他給自己訂下的這個贏利點。

　　黃東升：“沒有，因為我見好就收，還有，有一個潛伏期在那里，這段時間我潛伏下來，房地產是一個曲線，漲高，你要抓住最高點，買過來最高點，這才是利潤空間。”

　　記者：“跌下來你該怎么辦？”

　　黃東升：“出租，把風險轉嫁給別人，所以買樓時要選擇有回報的東西。”

　　黃先生說，商品房本身就是商品，有買才有賣，他與其他的投資者的不同之處，就是把投資房地產專門當作一門生意來經營，先進行前期考察，把市場環境摸清楚了，再做出決斷，其實，黃先生與一般的投資者還有一個不同的地方，是他還投資工業用地，出租廠房。

　　在認識了溫州的房地產投資者黃東升，從1998年開始，他已經在房地產市場上摸爬滾打了整整8年，隨著對市場的了解越來越多，他的投資范圍也越來越廣，不僅投資買住房，還進入了一個絕大多數炒房一族都沒注意的地方，工業用地。

　　在溫州郊外不遠的地方，是黃東升自己開的一家汽車修理廠，這處房產是當時他投標買下的工業用地。

　　黃東升：“修理廠是和他們一起搞的，樓上是出租的。”

　　黃東升告訴記者，他在外地主要投資住宅和商鋪，而在溫州，他投的最多的是工業用地，只要有工業用地拍賣，他都要去競拍。

　　黃東升：“做生意有興有衰，生意衰了后，地就騰出來了，不行了抵債了，競拍拍過來的。”

　　處廠房共有3000多平米，黃東升只花了很少的錢就買了60年的產權，他把樓上的房子租了出去，樓下的廠房緊靠公路邊，車流量很大，黃東升就和朋友合伙開了個汽車修理廠。

　　黃東升：“工業用地的生存空間大一些，政府用地嚴格卡了，用地很緊張的情況下，溫州有些小企業需求量還是很大的。”

　　由于投資工業用地需要大量的資金，且有政策風險，還需要很好的信息源，一般人操作起來比較困難，黃東升告訴記者，自己當時就是看準了溫州的個體小企業多，而這些企業又大量需要廠房，自己邊開始投資別人并不看好的工業用地，而投資工業用地的風險很大，資金需求量也大。

　　黃東升：“工業用地并不象住宅，但租賃市場很好，第一個看你自己這個地用不用得起來，用不起來，看市場的需求怎么樣，看政府對這個地有沒有規劃變化，風險，工業用地并不象住宅一樣被看好，出手、政府控制、城市改建有很多風險在里面，風險很大，資金也很大。”

　　由于工業用地的風險較大，黃東升的廠房經常是一部分用于自己辦企業，一部分出租，此外，他還以自己的廠房入股的形式參股到別的企業，而他自己也投資了汽車修理，家具，鞋業，服裝，電鍍廠，網吧等行業，而投資房產，只是他諸多產業的一部分。

　　黃東升：“房產永遠不會超過20%，主業和副業是兩碼事，所以說我要奉勸別人，不要自己全部的東西投在里面，房地產畢竟有風險。”

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