房產(chǎn)開發(fā)商的利益“合謀”
對(duì)于政策的縱論其實(shí)是對(duì)房地產(chǎn)利益的合謀。
大家都看到了“國(guó)六條”之后更加理性的消費(fèi)，甚至嗅到了新一輪“觀望”的氣息。這讓他們?cè)趧倓偪吹缴虾鞘谢嘏摹笆锕狻敝笊愿胁话病?/p>
“5月29日細(xì)則出來了，好像有點(diǎn)快、準(zhǔn)、狠的味道，看了之后很擔(dān)心。”一位當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)開發(fā)集團(tuán)老總坦言，兩天時(shí)間已經(jīng)足以感覺到政策對(duì)銷售產(chǎn)生的影響，首先就體現(xiàn)在觀望的情緒中。前段時(shí)間該集團(tuán)剛剛恢復(fù)的銷量首先在外環(huán)外發(fā)生了下滑，就連“婚房”銷售也受到了影響。
這位老總后來問了些客戶才知道，原來大家都看到“打壓”房地產(chǎn)的政策出臺(tái)，都想再看看。
新一輪的觀望又開始了，帶來一場(chǎng)“踢皮球”的游戲重新開局。
當(dāng)中央決議要整頓樓市，并希望借助“國(guó)六條”細(xì)則保證中低收入家庭住房時(shí)，又陷入“觀望泥沼”的開發(fā)商認(rèn)為這種“風(fēng)險(xiǎn)”不應(yīng)該由企業(yè)來承擔(dān)。
“低收入和高收入是社會(huì)的客觀存在，不一定人人都要買房子，實(shí)在買不起，可以租房子。”在上海事實(shí)上有不少任志強(qiáng)的擁躉，這家國(guó)資開發(fā)企業(yè)認(rèn)為“對(duì)于弱勢(shì)群體，應(yīng)當(dāng)通過建立保障體系加以解決。上海自2003年開始建設(shè)配套商品房，應(yīng)當(dāng)繼續(xù)做好，通過合適的地塊，合適的區(qū)域搞好配套，解決這部分人的居住問題。”
總之，在一切的背后，開發(fā)商都表達(dá)了上海細(xì)則有所“變通”的希望。
一家?guī)в袊?guó)有背景的開發(fā)商老總認(rèn)為在貫徹“國(guó)六條”的前提之下，一線城市應(yīng)該掌握一定的“靈活度”。所謂“靈活度”，應(yīng)該體現(xiàn)在對(duì)“90平方米小戶型占70%”以上這一政策的把握上。
延伸到關(guān)鍵點(diǎn)，幾乎所有的開發(fā)商都注意到了細(xì)則中并不醒目的一句話：“直轄市、計(jì)劃單列市、省會(huì)城市因特殊情況需要調(diào)整上述比例的，必須報(bào)建設(shè)部批準(zhǔn)。”
上海一家老牌房地產(chǎn)公司的總經(jīng)理提到：既然有這一條，各地可以根據(jù)自己的情況進(jìn)行變通，上報(bào)建設(shè)部。但是他認(rèn)為，在小范圍內(nèi)，即使提出方案，中央能否批準(zhǔn)也未可知。
“實(shí)際上從政府來說，也有法律風(fēng)險(xiǎn)，開發(fā)商有可能和政府打官司。”由此，該總經(jīng)理希望能夠有所“變通”，而主管部門也應(yīng)該把這一情況向上“請(qǐng)示”。
還房地產(chǎn)市場(chǎng)一個(gè)真相
說話聽音。
6月2日的會(huì)議上，在座的有上海房地產(chǎn)相關(guān)主管部門的領(lǐng)導(dǎo)。該領(lǐng)導(dǎo)也明確表示：此次開發(fā)商反應(yīng)比較強(qiáng)烈的就是“國(guó)六條”中的兩個(gè)“70%”。
據(jù)透露：90平方米并不是劃分普通商品房和非普通商品房的依據(jù)，高檔商品房也可以90平方米。為了執(zhí)行這個(gè)“70%”，上海地方主管部門將在細(xì)則中，將區(qū)域協(xié)調(diào)方面安排妥當(dāng)。細(xì)則會(huì)符合地方實(shí)際情況。
上海市對(duì)于中央的政策已經(jīng)有了一個(gè)明確的把脈，看出了從“國(guó)八條”到“國(guó)六條”的發(fā)展脈絡(luò)。很顯然，對(duì)于兩份文件，26號(hào)文主要針對(duì)部分地區(qū)投資增長(zhǎng)、房?jī)r(jià)上漲過快，從中央的判斷來說，供應(yīng)結(jié)構(gòu)的調(diào)整并沒有實(shí)質(zhì)性進(jìn)展。
進(jìn)一步的信息顯示：2005年上海房地產(chǎn)市場(chǎng)成交2840萬平方米，其中853萬平方米是配套商品房，而商品住房的預(yù)售加上現(xiàn)售接近2000萬平方米。按照上海市相關(guān)部門的統(tǒng)計(jì)，上海市通過市場(chǎng)銷售的商品住房套均面積為120平方米，配套商品房套均面積70~80平方米。統(tǒng)一計(jì)算，上海市去年全市住房平均面積是104平方米，但是前提是開出800多萬平方米的配套商品房。
該領(lǐng)導(dǎo)表示：如果去年的情況繼續(xù)下去，上海市90平方米以下的住房依然是供不應(yīng)求，而140平方米的大戶型明顯供大于求。
按照上海地方政府的解釋：此次中央對(duì)房地產(chǎn)的定位，有一個(gè)不可忽略的背景就是“節(jié)能省地”。現(xiàn)在已經(jīng)對(duì)別墅用地停止供應(yīng)，“土地調(diào)控”已經(jīng)箭在弦上。更不容忽視的是：需求調(diào)控也依然在周密進(jìn)行中，“消費(fèi)稅”會(huì)同樣影響到別墅類、大戶型住宅的需求環(huán)境。
“如果你現(xiàn)在還在上別墅、大戶型的項(xiàng)目，造是造得出來的，但是由于需求方面稅收的抑制，對(duì)你的銷售肯定會(huì)有影響，不要等到造出來套牢再后悔莫及。”政府官員的回答針尖對(duì)麥芒。
（來源：第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào) 作者：郝倩）
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