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限價房的定價和分配問題，都有很高的技術難度，都面臨很多市場困難
★ 本刊記者/謝良兵
9月3日中午，從柏林愛樂看完樣板間，董飛繼續往一街之隔的萬象新天售樓處走去。在往北行走的過程中，他發現柏林愛樂的東邊有一大塊空地被一圈圍檔圈住，圍檔上寫著很多“政府儲備用地”的字樣。
“這塊地是用來干嗎的？”董飛問陪他看房的黃國強。“這塊地是用來蓋限價房的。”作為地產記者，黃國強多少知道一些。“真的嗎？這個限價房什么時候開盤？大概多少錢？我能買嗎？”董飛問。
董飛看到的這塊“政府儲備用地”，正是北京市政府“限價房”規劃中的“朝陽區常營鄉地塊”。目前該區域主要在售的商品房銷售價格在5500元～6500元/平方米左右。而根據政府預計，此地塊的“限價房”銷售價格將會在4500元/平方米左右。
政策有待“進一步完善”
面對董飛的一連串問題，黃國強并不能作答。事實上，即使是北京市相關政府部門，也暫時解答不了董飛的所有疑問。到目前為止，“限價房”相關細則仍未出臺。曾有媒體報道，北京第一塊“限價房”用地將在9月初入市。但是直到8月22日，北京市國土資源局還在就相關問題組織召開“兩限普通商品房”(即限價商品房)政策研討會。
在這次政策研討會上，有關領導透露，目前北京市“兩限普通商品房”備選地塊的確定原則、供應方式等已經基本確定，定價原則、銷售方式、購買對象的界定以及對開發商的管理措施也已基本成型�！暗哌�要經過進一步的完善和修改才能最終出臺。”
根據早前北京市土地儲備中心公布的情況來看，目前的“限價房”備選用地依然還是此前已確定的7塊地：即豐臺區東鐵匠營地塊、朝陽區常營鄉地塊、朝陽區廣渠路地塊、石景山區老古城地塊、石景山區五里坨地塊、石景山區劉娘府地塊以及奧北南沙灘東路3號地。
根據本刊了解，作為第一批“限價房”用地，這七個地塊都是從北京市政府儲備用地里進行選擇的。其中東鐵匠營地塊曾為市國土資源局年初公布的8塊經濟適用房備選地塊之一；南沙灘地塊5月份曾被掛牌出讓，但在最后一刻交易突然叫停，而被轉為限價地塊。
“主要是為了保證供應的速度，也考慮到政府儲備用地包含的經濟因素較少，適于提供(開發)價格相對較低的住宅�！痹谡劦降貕K選擇的原因時，北京市國土資源局礦管處處長陳一昕對本刊說。
根據政策研討會上顯示的信息，這些土地的供應將在限套型、限房價的基礎上，采用競地價、多部門聯合招標、統一監管的方式。在開發建設單位的選擇上，實行開發商準入制度，對參與開發“限價房”的開發商予以鼓勵，在稅收、政策等方面予以支持。
在房價的確定方面，將根據實際情況，分區域設定不同的價格范圍。在目前的七塊地塊中，平均價格基本都在5000元/平方米左右。其中按區域分，奧北南沙灘東路3號地將達到7000元/平方米以上的價格，而石景山區五里坨地塊則會低至2500元至3000元/平方米。
在購買人資格的確定方面，也是令政策制訂者最為頭疼的事情。此前曾有消息稱，北京“限價房”購買對象的原則有三個：一是限定購房者經濟水平；二是北京市戶口；三是首次購房。但關于“戶口控制”的消息一出，公眾嘩然。
一位參與研討的專家向本刊透露，就這一點最后的妥協是，一方面利用“戶口控制”的資格審核模式；另一方面以在京工作年限進行限制，在京工作年限則以繳納個人所得稅的時間記錄作為判斷依據。
至于“限價房”的定性問題，北京市建委相關負責人告訴記者，經濟適用房、廉租房等保障性房屋只針對排險解危、文物保護區、城中村改造項目、奧運市政重點工程項目。而“限價房”與經濟適用房有所不同，“它的性質還是商品房�！�
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