【策劃人語】
11月9日，對(duì)于中國市場的外資來說，是一個(gè)意義重大的日子。這一天，國家發(fā)改委正式發(fā)布《利用外資“十一五”規(guī)劃》，成為我國首度對(duì)外公布的利用外資五年規(guī)劃。
一個(gè)聲音已經(jīng)分外明確，在穩(wěn)妥推進(jìn)相關(guān)金融領(lǐng)域?qū)ν忾_放的前提下，對(duì)部分敏感行業(yè)、重點(diǎn)行業(yè)的外資并購的審核將強(qiáng)化。那么，正在接受一場史無前例的宏觀調(diào)控的中國房地產(chǎn)業(yè)，是否會(huì)被納入所謂吸收外資的敏感行業(yè)之列？其中的外資投資市場又將面臨何種程度的監(jiān)管？整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)都為此駐足。
《上證·地產(chǎn)投資》本期策劃，希望能從轉(zhuǎn)型、受控、服務(wù)和資本市場這四大關(guān)鍵性“潛臺(tái)詞”上，為外資在今后五年進(jìn)入中國房地產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型之旅找出可行性路徑，也為中國房地產(chǎn)業(yè)的新一輪“吸外”提供幫助。
潛臺(tái)詞1：轉(zhuǎn)型
“外商投資房地產(chǎn)重點(diǎn)可能要由收購轉(zhuǎn)向開發(fā)。”分析人士認(rèn)為，“隨著國家房地產(chǎn)調(diào)控經(jīng)驗(yàn)的不斷成熟，‘一刀切’的調(diào)控方式不會(huì)重演，取而代之的是‘有保有壓’的做法，利用外資也不例外。”
縱觀《利用外資“十一五”規(guī)劃》，在穩(wěn)妥推進(jìn)銀行業(yè)、保險(xiǎn)業(yè)對(duì)外資開放的同時(shí)，國家提出“鼓勵(lì)”的外資進(jìn)入方向包括能源領(lǐng)域和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資等。同時(shí)鼓勵(lì)外資在華設(shè)立研發(fā)機(jī)構(gòu)，并加大利用證券投資等方式吸收外資。
嘉凱行銷市場運(yùn)營總監(jiān)林戈認(rèn)為，這一意圖十分明確，中國利用外資的重點(diǎn)將從彌補(bǔ)資金、外匯不足轉(zhuǎn)向引進(jìn)先進(jìn)技術(shù)、管理經(jīng)驗(yàn)和高素質(zhì)人才，以實(shí)現(xiàn)從量到質(zhì)的根本轉(zhuǎn)變。房地產(chǎn)市場投資的鼓勵(lì)方向也是一樣。因此，在目前明確表示限制外資進(jìn)行成熟物業(yè)收購、炒作的房地產(chǎn)市場，或許會(huì)對(duì)境外房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)表示出積極的姿態(tài)。
“未來，受限外政策等影響，以炒房和賭人民幣升值為目的的外資收購成熟物業(yè)的做法肯定會(huì)繼續(xù)受到限制。但國家對(duì)于帶著開發(fā)技術(shù)和經(jīng)驗(yàn)進(jìn)入一線開發(fā)市場的外資將給予鼓勵(lì)。”林戈表示。
潛臺(tái)詞2：受控
在積極鼓勵(lì)技術(shù)類外資進(jìn)入各行業(yè)的同時(shí)，規(guī)劃稱，“十一五”期間，中國將進(jìn)一步細(xì)化關(guān)系國計(jì)民生和國家安全的敏感性行業(yè)的政策，完善外資產(chǎn)業(yè)準(zhǔn)入制度。無疑，房地產(chǎn)業(yè)關(guān)系“國計(jì)民生”，可能受到政策更多的關(guān)注。這使得業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，限外政策已沒有所謂“淡化”的可能。
規(guī)劃稱，將制定進(jìn)一步規(guī)范境外機(jī)構(gòu)到境內(nèi)從事房地產(chǎn)開發(fā)和投資房地產(chǎn)管理辦法，防止短期國際資本通過房地產(chǎn)對(duì)中國經(jīng)濟(jì)、金融形成大的沖擊。業(yè)內(nèi)人士預(yù)測，短線炒房的外資未來不僅不會(huì)在政策上有所寬松，還將受到更嚴(yán)格的規(guī)避。
目前的限外政策執(zhí)行情況可謂混亂不一。“從國家安全和民生的角度考慮，對(duì)外資大舉進(jìn)入樓市收購成熟物業(yè)的做法進(jìn)行限制，市場并無異議。但我們希望政策明確，效力公平公開公正，不可朝令夕改。”一位外資房地產(chǎn)代理機(jī)構(gòu)中國區(qū)董事表示。
針對(duì)這種局面，規(guī)劃提出，將加快建立包括外商投資(含外商直接投資和外商其它投資)和借用國外貸款在內(nèi)的全口徑的外資統(tǒng)計(jì)體系，并密切關(guān)注國際資本流動(dòng)的動(dòng)態(tài)和重點(diǎn)國家利用外資政策變化，積極科學(xué)應(yīng)對(duì)，保持我國對(duì)高質(zhì)量、高水平外資的吸引力。
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