無(wú)論是順馳地產(chǎn)神話的終結(jié)，還是上海圣力數(shù)碼廣場(chǎng)資金鏈的斷裂及錢(qián)江系從重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)大撤退，都說(shuō)明了國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控已經(jīng)觸動(dòng)到一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的神經(jīng)。經(jīng)過(guò)兩年來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控，房地產(chǎn)市場(chǎng)政策已經(jīng)發(fā)生很大的變化，而這些政策將影響整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的未來(lái)走勢(shì)。
最近，順馳地產(chǎn)神話的終結(jié)，上海圣力數(shù)碼廣場(chǎng)資金鏈的斷裂，錢(qián)江系從重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)大撤退，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)陋象也開(kāi)始一一顯露出來(lái)了。這些企業(yè)盡管所處在的環(huán)境不同、條件不同及最后的結(jié)果不同，但有一點(diǎn)卻是相同的，即面對(duì)國(guó)內(nèi)宏觀調(diào)控及央行的信貸緊縮政策，這些企業(yè)脆弱的資金鏈開(kāi)始顯示出國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的弊端。
從順馳終結(jié)的現(xiàn)象來(lái)看，或許人們只會(huì)看到，順馳的發(fā)展違背了企業(yè)發(fā)展的基本常識(shí)與規(guī)則，無(wú)視企業(yè)發(fā)展的基本法則，無(wú)視自身資金和管理能力的盲目擴(kuò)張。為了追求盲目的高速擴(kuò)張，順馳采取了高土地成本、高財(cái)務(wù)成本和高人力成本等三“高”政策。并且，順馳以三“高”政策來(lái)追求一個(gè)“快”字，即盡可能快地縮短項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)時(shí)間，盡可能快地加速資金的內(nèi)部流轉(zhuǎn)，盡可能快地?cái)U(kuò)大銷售規(guī)模等，以建立起一個(gè)所向無(wú)敵的房地產(chǎn)王國(guó)。但是，當(dāng)順馳的快速規(guī)模擴(kuò)張無(wú)法承受其財(cái)力之重時(shí)，順馳王國(guó)的終結(jié)也就臨近了。
其實(shí)，我們可以想想，順馳為什么可以違背企業(yè)的發(fā)展常識(shí)在短期內(nèi)興起，又怎么會(huì)在短期內(nèi)終結(jié)？最為重要的是，房地產(chǎn)企業(yè)看到了目前的市場(chǎng)體制弊端為實(shí)現(xiàn)它們的夢(mèng)想創(chuàng)造了條件。可以說(shuō)，盡管在2005年順馳的發(fā)展已開(kāi)始舉步維艱，但如果沒(méi)有今年一系列房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控政策的出臺(tái)，順馳還可能借制度缺陷而維持下去。但是，當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的制度在改變和完善時(shí)，像順馳這種想借助市場(chǎng)的制度缺陷而得以生存的企業(yè)就會(huì)壽終正寢了。這就是目前國(guó)內(nèi)一些房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈斷裂后的必然結(jié)果。
可以說(shuō)，在短短幾年的時(shí)間，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)能夠迅速繁榮，各行各業(yè)的企業(yè)都涌入房地產(chǎn)市場(chǎng)，不僅在于房地產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)準(zhǔn)入門(mén)檻低、利潤(rùn)高和技術(shù)含量低，而且還在于房地產(chǎn)市場(chǎng)有一個(gè)完全背離金融市場(chǎng)法則的融資模式。
從這幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)的情況來(lái)說(shuō)，哪家企業(yè)能進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，并不在于這家企業(yè)的實(shí)力(如財(cái)力、人力、企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力等)，而在于這家企業(yè)能否拿到土地。在土地沒(méi)有市場(chǎng)化而協(xié)議轉(zhuǎn)讓之前，企業(yè)拿到土地的能力就在于企業(yè)與政府權(quán)力的遠(yuǎn)近，就在于如何用金錢(qián)與政府權(quán)力進(jìn)行交易。但是，當(dāng)土地交易規(guī)則發(fā)生了變化，當(dāng)土地需要市場(chǎng)化方式交易時(shí)，能否獲得土地就在于企業(yè)財(cái)力，就在于企業(yè)如何利用好現(xiàn)有房地產(chǎn)融資市場(chǎng)不完善的制度。順馳正好看準(zhǔn)了這種房地產(chǎn)金融制度缺陷，并希望操縱這種制度缺陷來(lái)力求發(fā)展。
在房地產(chǎn)市場(chǎng)上，拿到土地就等于拿到了進(jìn)入該市場(chǎng)的入門(mén)證，但在有一定競(jìng)爭(zhēng)的條件下，要獲得土地就得比其他企業(yè)出價(jià)要高。當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)獲得過(guò)高價(jià)格的土地時(shí)，如何來(lái)消化這過(guò)高價(jià)格的土地成本，就得縮短土地項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)的時(shí)間，讓其產(chǎn)品盡快地推到市場(chǎng)上。為了實(shí)現(xiàn)這一點(diǎn)，其資金從何而來(lái)，其比他人更具優(yōu)勢(shì)的營(yíng)銷從何而來(lái)，就在于便利的融資、就在于銷售高端人才。可以說(shuō)，如果不是目前國(guó)內(nèi)住房預(yù)售制度的弊端，順馳要實(shí)現(xiàn)這種高價(jià)土地通過(guò)高價(jià)資金及高收入人才向產(chǎn)品轉(zhuǎn)移是不可能的。
因?yàn)椋谀壳暗淖》款A(yù)售制度下，無(wú)論什么企業(yè)，只要它所謂四證齊全，就可以進(jìn)行住房預(yù)售，而且住房預(yù)期款項(xiàng)目可以直接進(jìn)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)賬戶上。如果說(shuō)，一家房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)測(cè)到其經(jīng)營(yíng)的房地產(chǎn)項(xiàng)目能夠?qū)⒆》款A(yù)售順利地進(jìn)行，那么它只要解決房地產(chǎn)運(yùn)作流程中這一環(huán)節(jié)就可以高枕無(wú)憂了，即拿地后如何把四證辦齊，其中最為關(guān)鍵的就是如何繳交其允諾的土地出讓金及土地出讓金支付期限與方式。
為了支付土地出讓金，財(cái)力不足的企業(yè)就會(huì)以高利率從民間信貸市場(chǎng)(目前國(guó)內(nèi)民間信貸市場(chǎng)十分發(fā)達(dá)，有近3萬(wàn)億資金在流動(dòng)，利率達(dá)到16%多)獲得資金。當(dāng)這些企業(yè)交齊土地出讓金(有能力的企業(yè)土地出讓金交付往往是多期付款)，就可辦到四證。這時(shí)，企業(yè)就可能進(jìn)行住房預(yù)售了。由于住房預(yù)售款項(xiàng)可以直接進(jìn)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商賬戶，由于目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)高利潤(rùn)，這就使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商只要預(yù)售項(xiàng)目的部分產(chǎn)品，就足以歸還來(lái)自民間信貸市場(chǎng)的高利率資金及應(yīng)付日常所需要的資金。此后的住房預(yù)售款項(xiàng)既可以成為該企業(yè)下一個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的滾動(dòng)資金，也可以成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的凈利潤(rùn)。在這種情況下，如果房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商要為下一個(gè)項(xiàng)目融集資金，那么它就會(huì)以快速銷售的方式來(lái)實(shí)現(xiàn)整個(gè)項(xiàng)目的銷售，順馳就是這樣做的。如果企業(yè)為了獲得超額利潤(rùn)，那么房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商就會(huì)以對(duì)出售項(xiàng)目不斷加價(jià)的方式來(lái)攫取暴利。這就是為什么國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商能夠捂盤(pán)并不斷地推高房?jī)r(jià)的原因所在。
當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)政策維持不變時(shí)，這兩種銷售方式為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商屢建奇功。但是，當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)變化發(fā)生后，尤其是當(dāng)政府出臺(tái)了一系列針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控政策后，不僅房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨了不確定性，而且住房預(yù)售產(chǎn)品也面臨了諸多不確定性。也就是說(shuō)，在現(xiàn)房產(chǎn)品面臨不確定時(shí)，期房產(chǎn)品則更是難以吸引購(gòu)房人了。一旦早期期房銷售出現(xiàn)問(wèn)題，那些財(cái)力不足或根本沒(méi)有實(shí)力且只希望“空手套白狼”的房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈就會(huì)斷裂。
可以說(shuō)，無(wú)論是順馳地產(chǎn)神話的終結(jié)，還是上海圣力數(shù)碼廣場(chǎng)資金鏈的斷裂及錢(qián)江系從重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)大撤退，都說(shuō)明了國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控已經(jīng)觸動(dòng)到一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的神經(jīng)，也說(shuō)明了目前房地產(chǎn)市場(chǎng)并不如房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商預(yù)期的那樣好。從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局所公布的數(shù)據(jù)來(lái)看，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的2005年個(gè)人住房按揭貸款增幅迅速下降，而且2006年1至5月住房定金及預(yù)收款增長(zhǎng)下降超過(guò)了10%以上。特別是上海法院判決房地產(chǎn)企業(yè)必須退還幾十家居民預(yù)售購(gòu)房合同后，該事件的蔓延與影響更是不可低估。
正是從以上的案例分析，我們可以看到，國(guó)內(nèi)部分房地產(chǎn)企業(yè)資金斷裂并非僅是個(gè)別房地產(chǎn)企業(yè)的單個(gè)事件，而是反映了房地產(chǎn)企業(yè)的一般情況，只不過(guò)目前不同的房地產(chǎn)企業(yè)所受到影響的程度不同或可能表現(xiàn)出來(lái)的緊張程度不同而已。但是，市場(chǎng)應(yīng)該看到，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控日趨深入，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)制度規(guī)則在改革，現(xiàn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)融資制度弊端也在得到糾正，那么希望利用這種制度弊端想盲目擴(kuò)張的企業(yè)所隱藏的問(wèn)題也一定會(huì)暴露出來(lái)。而且制度變革并非一時(shí)之事，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商決不可低估它對(duì)整個(gè)市場(chǎng)的影響，更不要抱著僥幸的心理以為這只是一時(shí)之事，只要暫時(shí)把沒(méi)有銷售的樓盤(pán)嚴(yán)嚴(yán)捂住就行了。目前北京房地產(chǎn)市場(chǎng)上的一些聰明企業(yè)采取打折銷售策略，我們似乎已經(jīng)能看到這一影響。
總之，經(jīng)過(guò)兩年來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控，房地產(chǎn)市場(chǎng)政策已經(jīng)發(fā)生很大的變化，而這些政策將影響整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的未來(lái)走勢(shì)。順馳地產(chǎn)神話的終結(jié)及上海圣力數(shù)碼廣場(chǎng)資金鏈的斷裂都預(yù)示著國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)將發(fā)生較大的變化。我們的居民與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)都看到了這一點(diǎn)嗎？看到這一點(diǎn)給整個(gè)市場(chǎng)帶來(lái)的變化嗎？這就是國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)資金斷裂要說(shuō)明的問(wèn)題所在。
(來(lái)源：上海證券報(bào) 作者：易憲容 中國(guó)社會(huì)科學(xué)院金融研究所金融發(fā)展與金融制度研究室主任，研究員)
