中新網11月15日電 一方面是樓盤銷售不暢，另一方面，各種融資渠道又開始關上大門，據《國際金融報》報道，上海一些中小型開發商不得不放緩開發節奏。在近期的房地產市場上，更是出現了少部分公司放緩開發節奏也難以為繼，只能通過變賣項目來完成項目開發的狀況。
而從市場情況看，在銀行所發放的個人按揭貸款業務中，有80%都是未封頂樓盤。如果個人按揭貸款只能在樓盤封頂后發放，延緩了開發商的回籠資金速度，從時間上看，大約會推遲1／3的工期。除了會產生項目停滯后果之外，如果開發商堅持不住，可能產生新的爛尾樓。
轉讓項目 謀破資金困局
伴隨著銀根的不斷收緊，一部分融資渠道單一的房地產企業，在經歷前期的瘋狂圈地之后，面臨著資金鏈斷裂的危機，不得不尋求合作者共同開發或者將現有項目轉讓套現。
近期，多家開發商在上海市產權交易中心掛牌轉讓手上項目。上海電氣4.7億元轉讓其手上所擁有的上海嘉匯達房地產開發經營有限公司30%的股權。嘉匯達公司目前擁有的主要樓盤為國際甲A級商務樓“嘉華中心”，該樓坐落于淮海路襄陽路口。上海電氣集團宣布退出該項目，持有嘉匯達公司30%的股權，轉讓價格為4.7億元。
在樓市高峰時期，靠些許資金就進入房地產市場的非房產專業公司，在經過宏觀調控洗禮之后，逐漸淡出房地產市場。從上海產權交易中心的掛牌信息來看，非專業類公司轉讓房地產項目并非個案。
除了一些非房產專業公司公開轉讓房地產項目，另外一些中小型開發商的項目在經歷了一段時間停工后，也不得不尋求整體轉讓以解資金之困。不過，他們對于轉讓三緘其口，并不愿意多談。
記者從有關渠道獲悉，上海錦海房地產發展有限公司目前正在開發的錦寶大廈，就有可能整體轉讓給其他開發商以尋求生存。據透露，該公司的股權結構近期發生變動。上海中環投資集團的股份從30%增加到55%，變身為錦海公司大股東，并宣稱將于近期收購錦寶大廈。事實上錦寶大廈停工已近兩年。
類似停工很長時間的項目并不在少數。除錦寶大廈之外，曹家渡區域開開廣場對面也矗立著一幢停工近兩年的高層住宅；嘉定南翔鎮滬嘉高速附近的先恩大酒店也已陷入停工狀態。閘北彭江路、嘉定馬陸鎮、浦東金橋開發區也有一些明顯停工的小規模建筑項目。
“隨著銀行信貸大幅收緊，大的開發商資金鏈控制還有回旋余地，只有一兩個項目的中小開發商資金鏈很容易斷裂，從而導致新的爛尾樓�！备魂�(中國)控股分析師表示。
業內人士表示，由于上海房產市場低迷，資金短缺已經成為大部分開發商所面臨的難題，除了部分大型開發企業外，融資困難普遍存在。而目前正是開發商歸還銀行貸款、結算建設工程款、支付建筑材料費等的關鍵時期，資金的訴求變得比平時更加強烈，部分開發商開始不得不通過土地轉讓方式解決資金困局。
預收款驟降 資金鏈告急
北京市銀監局日前召開了在京各股份制商業銀行“房地產貸款風險情況通報會”，重申“凡是一手住房項目均必須主體結構封頂后方可發放按揭貸款”等規定，并表示，如發現違規問題將嚴肅處理，主要責任人就地免職。
記者在采訪中發現，對于上海是否跟進這一政策，來自銀行方面的是兩種聲音。
“其實這并不算新政策，2003年銀監會下發的《關于進一步加強房地產信貸業務管理的通知》，即‘121號文’中，就有類似的規定。其實，銀行在操作中，一直都遵循這一政策。除非是涉及一些長期合作的實力開發商。”民生銀行上海分行一位人士表示。
而滬上另外一些銀行人士則表示，此次北京銀監局再次強調“121號文”的執行力與北京日前并不明顯的調控結果不無關系。“目前各個大中城市中，北京的房價沒有得到有效的控制，這也是此次北京再次執行信貸調控的根源之一。這次信貸‘急剎車’目前只限于北京，并不一定會波及其他城市。”
無論怎樣，這一銀行傳來的信息，對于原本在年關就遭遇資金緊張的開發商而言，無疑是雪上加霜。
“目前，滬上開發商的普遍操作流程是，拿到土地后，以土地作為抵押，申請開發商貸款，開始項目建設。等項目建到一定程度后申請預售證。購房者在簽訂預售合同后，與銀行簽訂貸款協議，支付首付，開始每月支付按揭款。銀行隨后向開發商發放全部的購房款。而開發商通過預售，可以獲得定金以及房款。繼續投入后期工程建設，直到交房�！睖弦晃环慨a界人士介紹，在這樣的情況下，開發商通過預售可以拿到很大一筆預售款。而在這期間，一般銀行不會直接將房款打入開發商賬戶，而是在自己的賬戶內進行監控。
記者從公開資料查詢，根據《上海市房地產轉讓辦法》第32條的規定，開發商可以獲得預售證的條件并不算十分嚴苛，很多開發商甚至可以通過預售款來完成大部分的工程。這其中，就蘊含了很大的房產金融風險�！澳壳吧虡I銀行擔當著絕大多數現有樓盤的造血功能�！边@位不愿意透露姓名的房產界人士繼續分析，從市場情況看，在銀行所發放的個人按揭貸款業務中，有80%都是未封頂樓盤。隨著銀行不良貸款率的上漲，這一問題不可避免地引起銀行的重視。
“在北京開始執行這一政策后，一些開發商的做法是，讓購房者在預購時，先支付定金和首付款。等房產封頂后，才開始辦理按揭貸款�！北本┮晃环慨a界人士向記者透露。這樣，銀行就完全規避了風險。因為，即使后期開發商資金鏈斷裂，導致房產爛尾，銀行也省卻了此前發放按揭款的風險。
但是，如果開發商因此資金更加緊張，甚至導致項目停滯，或者爛尾，那么，購房者購買期房的風險，是不是比此前又加大了？購房者在沒有與銀行發生任何關系的前提下，盲目地支付了首付款，這一首付款的概念，又該如何界定？
上海中原研究咨詢部經理馬冀分析，叫停未封頂樓房個人按揭，執行起來會非常困難。而且會使購房者面臨更大的風險。其實，要從根源上解決，應該放緩發放預售證的時間。如果在樓盤封頂之后，再發放預售證，那么銀行和購房人便沒有任何風險。但是，這招又無異于取消預售。業內人士分析認為，宏觀調控關鍵在于各個部門之間政策的互補。如果沒有房地產其他相關部門配合，單方面叫停未封頂樓盤個人按揭，對于要達到的防范金融風險平抑房價的目的，前景不容樂觀。（鄧旭）
