中新網7月13日電 據《北京現代商報》報道，12日，據國家外匯管理局有關人士透露，政府針對外資流入的管理政策將于7月底出臺。據消息人士透露，此政策已由建設部、國家外匯管理局、國稅總局等多個政府管理部門協商醞釀，其手段涉及行政、稅收等多個領域。

　　據戴德梁行分析，預計國家出臺的政策措施可能包括四個方面內容：一是對房地產企業中的外資比重和房地產企業的外債規模做出限制；二是從資金流入和結匯方面出臺一些行政性的外匯管理措施；還有就是調整稅收與外匯管理政策，比如調整對進入房地產領域的外資一直享有的所得稅減免等政策，又或者將5年營業稅政策試用于外資上以抬高門檻，區別對待外國非居民個人和外國非居民法人等。“外資的自主性買房應該不在限制之列”戴德梁行投資部董事曹念國這樣判斷。

　　新政嚴防境外短期投資

　　由于涉及外資管理及入世承諾，國家出臺相關政策會相當謹慎。迄今為止，中國政府的兩輪房地產調控中，并未對外資安排針對性的措施。國家外匯管理局資本項目司副司長孫魯軍表示，國家外管局高度關注外資在房地產領域投資的猛增，目前正在加強這方面的監測，而且預計嚴格限制外資炒房的規則將很快出臺。

　　近幾年來，摩根、美林、花旗、高盛、雷曼兄弟等國際資本巨頭都在中國進行了數量不等的房地產投資行動，目標主要集中在經濟發達的城市，如北京和上海等。從宏觀層面看，國外資本正在分享中國經濟快速發展的成果。但中國社科院金融研究所的尹中立認為，也不排除外資的投機之嫌。他說，近期看房地產大幅降價的可能性不大，即便外資不能從房價上升中得到利潤，用美元購入房產，指望人民幣升值后，以人民幣形式賣出，再兌換成美元，仍可以獲得巨額利潤。

　　所以曹念國認為，出臺的限制政策打擊重點會放在住宅領域的投機性購買方面。“必須及時調整資本流進流出的政策，限制境外短期資本投資境內房地產。”中國建設銀行董事長郭樹清近日在中國金融高峰會上做出的此番表態，似乎與曹念國的觀點交相呼應。

　　外資逆流突進樓市直面調控

　　而正是這樣一個“設防外資”的市場調控風雨欲來之時，仲量聯行中國區董事陳立民卻透露，近日，又將有7家龐大的海外投資機構謀求介入內地地產。與此同時，那些已經進入中國房地產市場的外資機構，在此次新政調控前后表現得更為活躍。

　　一方面，外資與國內房地產的頻頻“親密接觸”；另一方面，嚴格限制外資炒房的政策大有“箭在弦上，勢在必出”的勁頭。那么一旦相關政策“空降”中國房地產市場，對于已經或準備進入中國房地產市場的海外投資機構，以及積極尋求與外資合作的中國房地產企業來說，是否將會有一次“強臺風”？

　　曹念國表示，一些尚未進入房地產市場的海外資金會考慮暫緩進入中國樓市；而政策的出臺會影響外資的流入量，市場投資(投機)份額也會隨著相應減少；此外，隨著外資投資的謹慎度增加,大規模的炒房模式將會得到抑制,而與內地開發商共同開發的模式可能會逐漸占據主流地位。

　　凱德置地總裁林明彥表示，事實上真正在中國房地產市場以成立外資房地產公司形式，從事房地產開發和經營業務的海外投資機構，其獲利程度并非想象中的暴利。根據嘉德集團的統計，由于目前中國對房地產所征收的稅收較高，中國市場的利潤并不比海外其他市場高，基本處于平均水平。

　　“設防外資”是不是使國內的房地產企業融資渠道再次變窄？北京盛世兆業房地產開發有限責任公司總經理助理楊程成對此并不擔心：“兩三年前是國內的開發商都不懂如何利用金融手段，或者是即使懂也沒能力去做。現在，經過外資這兩三年在中國市場的介入，國內的開發商已經很清楚其中運作的方法。”

　　楊程成肯定地表示，既便今后限制外資介入，也只可能是介入的手段發生改變。而像國內大型房地產企業在未來肯定會與海外資本聯系得越來越緊密。

　　對外資應有堵有疏

　　近幾年，外資投資中國房地產交易環節基本不受限制，投資收益匯兌限制很少。但房地產外資占中國房地產總投資比重還不是很高，對中國房地產業的發展作出了貢獻，例如提供資金、提升管理水平和拓展消費市場。當然有些外資投機資本常以非正常途徑和方式進入市場，參與了房地產市場炒作，給宏觀調控和金融管理帶來了很大難度和調控風險，加大了投資和消費的波動，如果房價暴跌，會引起經濟衰退。

　　就遏制房地產市場過度投機而言，我們需要遏制的應當是非房地產業外資企業變相涉足房地產經營、外資銀行信貸、境外房地產基金流入境內房地產市場、內資房地產企業“外資化”、非居民和居民個人投資。

　　至于成立外資房地產公司從事房地產開發的現象，我們可以考慮用稅收的隱性調節方式將活動于境外的外資納入監管視野。比如可以取消稅收優惠，使外資打消境外注冊的積極性，轉而在內地注冊公司，這樣就進入了監管視野，也有利于調控政策的執行到位。

　　事實上，外資(包括港澳臺資本)進入中國內地房地產行業，對中國房地產業發展既有正面的影響，也存在利用中國的制度漏洞獲得不合理的超高利潤現象，對房地產市場波動乃至國民經濟有不利的影響，中國需要借鑒國際經驗采取有效的監管措施。(王亮 仰靜)