中新網7月10日電  近日，有消息稱，限制外資投資房地產的政策近期有望出臺，設限措施將主要以限制非中國居民購房為主。對此，《中國經營報》的記者對不同的外資在上海房地產的投資情況進行了調查。調查顯示，一樣的外資不一樣的天。

　　一線調查：海外“四大軍團”圖謀上海房地產

　　從事房地產行業，家住毗鄰上海“新天地”馬當路的葉女士，一直很自豪地告訴周圍的人：“我家住馬當路，靠近‘新天地’。”說到“靠近新天地”這幾個字時，她的語氣常常會加重一些。葉女士說：“十幾年前，爸爸單位分房，分到馬當路，還不愿意去住，覺得這里太破太爛。沒想到建成‘新天地’后，這里現在這么好，真得感謝羅康瑞。”

　　羅康瑞，香港瑞安集團董事長，正是他將一群破敗不堪的老建筑，修建成為上海時尚、休閑中心——“新天地”。

　　“三大軍團”布局長遠

　　現今，很多地方政府主動邀請羅康瑞去做舊城改造項目，羅可謂是風光無限。不過，十年前，他剛做“新天地”時，壓力相當巨大，毫無風光可言。

　　“新天地”，毗鄰淮海路，原地名叫太平橋，占地3萬平方米，都是石庫門弄堂建筑。南陽子散文中這樣寫道：“這類傳統的弄堂建筑，這種房子由于無下水道系統，所以刷洗馬桶、惡臭的陰溝成為其生活元素之一，這里的人們新的一天，常常是從家家戶戶清洗馬桶開始的；由于墻體高、密度大、隔音差，房內陰暗、幾乎不通風，常常是煎炸吵罵雞犬相聞。”

　　當上海市開始舊城改造時，這種老式弄堂當然是被改造房屋之列。這時，羅康瑞覺得不用拆舊蓋新，應該整舊如舊。只是在老房子內加裝現代化的設施，使之擁有現代化功能。改造之后，每平方米的成本達到兩萬元，還不包括動遷費。整個項目，羅康瑞投資14億元。

　　當初，由于不看好這個項目，沒有銀行愿意貸款。無奈之下，當時生意做得并不大的羅康瑞只能自掏腰包，把50%的資產押了上去，以至于下屬認為他瘋了。

　　剛開始，“新天地”租金并不高，贏利也不多。直到近幾年，“新天地”租金節節上漲，才成為羅康瑞的滾滾財源。

　　同羅康瑞的瑞安集團一樣扎根中國，和中國經濟共同成長的外資地產公司比比皆是，可以略分為三類，房地產業界稱為“三大軍團”。

　　第一軍團是大量港資地產企業。幾乎所有香港較大一點的地產企業，都進入了內地。在上海，著名恒隆廣場、港匯廣場、嘉華中心、嘉里中心等都是港資地產企業的貢獻。港資地產企業一大特點是，進入內地早，投資規模大，“超人”李嘉誠在上海拿的一個項目，光買地就花了46億元。

　　第二軍團是以新加坡為代表的東南亞企業。新加坡凱德置地開發的萊福士廣場，印尼金光集團開發的臨近外灘的外灘中心，都已讓上海人耳熟能詳。這些外資也并不都是進入中國就“立刻”獲利的，凱德置地目前贏利狀況非常好，但從1994年進入中國之后，凱德置地一直虧損到2001年。

　　另一軍團就是臺資企業。臺資企業在上海一直低調，但是實力并不弱。浦東陸家嘴一個名叫震旦大廈的大樓、上海頂級區域湖南路上一個名叫鴻豐香堤苑的別墅，售價每平方米四五萬元，也都是臺資開發的。

　　世界五大代理行之一的仲量聯行的統計數據顯示，外資房地產開發投資在亞太地區比例為29%，歐洲為58%，北美為16%。去年，外資投資中國房地產為54億美元，占比3%。外資的投資比例在中國還在逐年下降，從2000年的7.5%左右，到去年的3%左右。

　　葉女士分析說，這些外資開發商，在中國內地大都是長期投資開發。知名房地產專家、新漢業不動產執行總裁趙云飛說：“這些外資開發商對城市建設發展有推動作用。新加坡仁恒集團開發的樓盤，做得非常好，對行業發展有促進作用。”

　　“第四軍團”摘桃子

　　不過，近年來又一股外資地產力量在上海異軍突起，被稱為外資地產的“第四軍團”。這股外資主要來自歐美的基金公司，它們以投機為目的，以資本為利器，以收購為手段在市場上頻繁操作。其中，國際上頂級的基金公司摩根斯坦利、高盛、JP摩根、花旗地產等參與其中，他們大都揮舞著收購大旗，斬獲連連。

　　同樣都是外資，同樣投資中國房地產，他們卻有著不一樣的動機和目的。一業內人士說。

　　2006年4月，摩根斯坦利收購了浦東陸家嘴中央公寓的一整棟樓；6月，摩根斯坦利以近8億元人民幣的價格收購了靠近徐家匯，位于華山路的華山夏都一期A棟116套物業。摩根斯坦利的收購清單，已經開出常常一串：從2004年起，摩根斯坦利已經收購了四五個項目，包括寫字樓、商場等。

　　不過，摩根斯坦利執行董事Garth Peterson輕描淡寫地說：“到目前為止，境外投資者還沒有大規模進入中國市場，只是一些媒體把這種現象夸大了而已。大摩在中國的投資額，不及在日本的5%。”

　　“第四軍團”的其他成員也不甘示弱。高盛、麥格理、JP摩根、花旗地產等等都在中國收購了項目，凱雷基金、美聯銀行、瑞銀等都在躍躍欲試之中，這些公司在中國都已描繪了“宏偉”收購愿景。

　　“很多機構堅持認為，人民幣還將升值”。仲量聯行的中國區董事陳立民說：“基金進來的時候，都是瞄準了中國房地產有賺錢的機會，人民幣升值是‘獎金’，不升就拿房地產升值帶來的‘工資’。”

　　去年，高盛收購了百騰大廈，每平方米收購價不到3000美元。業界估計，現在其均價已經漲至4000美元左右。收購之前，人民幣尚未升值，人民幣兌美元為8.27∶1，如今，已經“破八”。一年之間，高盛收購的收益已經近40%。

　　“這是一個危險的信號。”上海知名二手房中介公司、漢宇地產總經理施宏睿說，外資基金的物業投資類型正在變化，從對商務寫字樓的收購，轉變為對中高檔住宅的收購。施認為，高檔住宅無論是整體轉讓還是單套出售，在交易速度上都比商務寫字樓快，而且交易成本也相對低廉。外資基金大量‘吃進’高檔住宅，更有可能是進行短期操作。”

　　東南亞金融危機的一個直接原因就是歐美基金進行短期炒作，一擁而入，一哄而散。因此，外資基金的短期投資行為非常值得關注。“海外基金除了帶來了資金外，并沒有帶來任何先進的技術、管理，卻帶走高額的收益。”趙云飛說。

　　葉女士也一針見血地指出，這些基金是來“摘桃子”，來“摘”中國經濟發展的成果。

　　對于凱德置地和基金公司在房地產投資上的區別時，凱德置地中國區總裁林明彥說：最大的區別是凱德置地在中國長期投資、開發、持有物業。而一些基金是看重中國的匯率變動而投資。”對于這種“投機型”外資，國家應該進行限制。趙云飛說。

　　在國家有關部門明確表態，要限制外資投資房地產時，記者注意到，海外基金收購速度大為放慢，但外資地產開發公司卻依然在擴張。

　　“很多外資基金談判都放慢了，因為聽說要對外資投資設限。”上海睿策投資管理咨詢有限公司，一直在幫助外資基金收購項目。其董事總經理徐瑞芬在接受記者采訪時說。不久前，和黃斥資近27億元，在青島拿了一個項目，和黃布局中國的勢頭依然在繼續之中。

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