中新網9月8日電  據《京華時報》報道，隨著房地產市場 “金九銀十”銷售旺季的到來，人們也開始充滿種種期盼和疑問。觀望是否就此結束？房地產投資能否降溫？市場是否仍將持續“高燒”？

　　據統計，9月份相比過去的8月份，上市新盤將有所增加，預計將有70個左右的新老項目來沖擊“金九”的北京樓市。這些新項目中，與8月份類似，價格差異化明顯，戶型呈現多樣化，朝陽區仍然是新盤放量的主戰場。

　　70個新老項目亮相

　　據北京市交易管理網數據顯示，8月份，取得預售許可證的項目僅40個，較之7月份的64個，下降了24個，下降幅度很大。剛剛進入“金九”，截止到9月5日，已經有14個項目取得了預售許可證，預計9月新盤放量會有所增加。

　　據搜房新房網的統計，預計9月份將有20個左右全新項目亮相，其中包括萬科東第、東湖灣、華潤橡樹灣、立方庭等。而老項目后期更是達到了50個左右，其中包括阿曼寓所、A派公寓、華發頤園、新奧洋房、富力又一城、東亞奧北中心等。因此，預計9月份會有70個左右的新老項目沖擊“金九”，一掃過去的8月樓市的陰霾，為“金九”樓市添上一抹亮麗色彩。

　　但是，業內人士也表示，雖然預計9月份放量會有所增加，但是樓市并沒有年初時預測的那樣樂觀。受到政府宏觀調控的影響，一些原本準備開盤的項目衡量得失之后很可能做出調整，比如修改規劃、重新審批，是否如期入市等等，這對于項目能否如期入市造成了一定影響。如果北京市的“細則”在本月出臺的話，預計一些尚在等待的項目或者在9月末，或者在10月初推出，因此，“銀十”的樓市估計會比較樂觀。

　　價格差異明顯

　　據中大恒基市場不動產營銷市場研究中心預測，9月新盤開盤項目整體均價將達到8800元/平方米左右，高出8月開盤均價近600元/平方米，但政策效應不容忽視，8月份房價漲幅控制已初見成效，預計9月新盤成交價格也會略低于開盤價格。

　　據目前已有的數據顯示，在全新開盤的項目中，售價都比較高，而且公寓項目占到了一半，除了兩個項目均價在8000元/平方米左右外，其他6個公寓項目均價都在10000元/平方米。就算是普通住宅立項的，像橡樹灣、東湖灣、頤清家園等，售價也已經在8000元/平方米以上了。

　　地理位置仍然是決定價格的重要因素，位置較好的項目，基本售價都在8000元/平方米以上。像位于亞奧區域的數碼國際公寓均價已經達到11000元/平方米左右，位于西二環菜戶營橋的金泰城麗灣均價也預計為8000元/平方米，位于朝陽公園附近的萬科東第售價預計在16000元/平方米。

　　在全新項目中，均價預計低于8000元/平方米的項目有5個，多數位于郊區，包括位于亦莊的博客雅居，均價為6000元/平方米，位于大興黃村的首邑上城，預計均價為6400元/平方米，位于順義的萬科四季花城，均價為5000元/平方米。另外位于朝陽區華堂商場對面的海華堂和位于朝陽雙橋附近的華美橡樹嶺均價都在7500元/平方米。

　　而老項目后期的售價仍然呈比較大的差異化，既有位于朝外大街的新城國際三期，均價達到38000元/平方米，也有位于密云的明珠花園二期，均價為1900元/平方米。根據物業所處位置和品質的不同，老項目后期供量價格呈現多樣化。

　　戶型靈活多樣

　　受到“限小”政策的影響，9月份樓市新供量的戶型更加靈活多樣。以前不多見的小戶型在9月樓市中開始頻頻亮相。

　　在全新開盤的項目中，比如數碼紫金公寓，部分房型設計靈活多變，由于戶內無承重墻體，客戶可根據需求自由分割組合，實現百變房型。戶型面積從40平方米到180平方米，選擇余地較大，可滿足不同階層、不同人群的需求。金泰城麗灣的主力戶型為80-90平方米的兩居。華美橡樹嶺的主力戶型為兩居，還有100-110平米左右的三居，110平米左右的躍層等不同戶型。位于中關村購物廣場西側的立方庭的主力戶型為一居30-60平方米。博客雅居的一期為55-100平方米6余種戶型。

　　另外，全新開盤的一些高檔項目，則多為大戶型，中小戶型較少。比如萬科東第的戶型為二居110平方米左右，三居150、160平方米左右，戶型面積較大。位于望京的東湖灣面積從100平方米二居至260平方米四居，主力戶型是160-180平方米三居室。位于小屯的萬科紫臺項目戶型也以面積為160平方米的三居為主。

　　老項目后期由于產品差異比較大，其戶型差異也多樣化。小戶型項目東亞奧北中心三期9月4日已經推出。位于立水橋附近的北京北后期也將在9月份推出，戶型面積55-113平方米，其中一居面積55-60平方米,二居面積72-88平方米，三居100-113平方米。而位于朝陽路上的阿曼寓所，則戶型面積集中在60-100平方米的一居和兩居。一般來講，位置較好、售價較高的一些項目大戶型所占比重會大一點，售價低的戶型相對小一些。

　　朝陽區獨占鰲頭

　　9月份的新盤區域供應分布的局面不會有所改觀，朝陽區仍將獨占鰲頭。統計顯示，至少有10個左右的全新項目將在本月亮相朝陽，而后期項目更是有20多個位于朝陽區，由此計算，近30個新老項目都集中在朝陽區，占去了所有新入市項目的40%左右，供應勢頭不減。

　　除了住宅項目，9月朝陽區還有4個寫字樓項目入市。包括已經開盤封頂的人濟集團旗下的人濟大廈封頂，該大廈位于京順路西北側由一座人濟萬怡酒店配兩座甲級寫字樓組成，建筑規模6萬平方米，采用全生態辦公。還有位于朝陽區東三環南路的順邁金鉆將于9月底開盤，該項目總建筑面積為6.8萬平方米。另外還有位于朝陽望京的方恒國際中心，總建筑面積25.1萬平方米和位于朝陽北路的世華國際中心，總建筑面積10.4萬平方米。

　　其他各個區域將平分秋色，隨著城八區可供開發的土地面積減少，遠郊地區開始加入競爭行列，城八區供應量的面積優勢不再明顯。9月份，隨著四至五環間開發的逐漸飽和，該區域內的放盤也將逐漸減少，五環以外的新盤供應量將達到五成以上。京城住宅郊區化的趨勢將越來越明顯。

　　此外，別墅的放量都將比8月有大幅上升，全新的別墅項目有北京灣、中海瓦爾登別墅、水岸江南綠色生態園、領秀新硅谷四個，老項目后期更是多達10余個，這些別墅項目基本都集中在五環以外。（趙麗萍）