中新網11月15日電 據經濟參考報報道，眼下，房地產行業利潤高已是不爭的事實，根據測算，房地產企業的平均利潤至少在20%-30%之間。而南京市地稅局進行的一項調查表明，920%以上的房地產企業在納稅上都存在問題。一位稅務工作人員告訴記者，房地產業是高利潤、高收入行業，也是當前稅務部門重點監控的行業。誰都沒有想到，這一行業偷漏稅竟然如此嚴重。日前，有關專家指出，地產商避稅是鉆稅管四大漏洞，應亟待建立稅收控管體系，從而在體制上建立起稅管“防護墻”。
四大漏洞“漏”在何處
房地產企業究竟是怎樣避稅呢？南京審計學院財政稅務研究所所長蔣大鳴教授指出，造成地產商避稅的主要原因是稅收征管政策存在諸多漏洞，導致征收成本大、力度小。許多地產商利用了房地產項目開發時間跨度長、環節多、成本計算復雜的特點，千方百計鉆政策漏洞。
他說，房地產項目納稅“大頭”主要有兩大塊：一是5.5%的營業稅；二是33%的企業所得稅。地產商主要利用政策監管中的四個漏洞規避稅收：
第一，預售收入定義不準確。預售收入關系到營業稅的多少。理論上講，所有開發商拿到《房屋銷售許可證》之日起，都開始對外收取樓盤預售款，稅務部門也同時開始對開發商取得的預售收入進行征稅。實際操作中，地產商正是利用我國稅制中對預售收入規定的不準確來避稅。我國的稅收制度分國稅和地稅兩種，在對預售收入進行測算的環節，中央與地方的規定存在嚴重脫節。
“國稅法2003［83號文］”規定，預售開發產品完工后企業應及時按規定計算已經實現的銷售收入。但“國稅法2003［195號文］”又規定，“首期款不作為預收收入”。這兩個規定自相矛盾，給地產商提供了可乘之機。到了地方，國稅與地稅的具體解釋又不同。江蘇地方國稅局對“預售收入”沒有任何解釋。江蘇地稅“2003［258號文］”規定，“銷售未完工房產獲得價款(包括定金)，應算做預售收入”。
政策定義混亂為地產商提供了造假便利，他們在匯總預售收入時，只計算購房者所付定金，將購房者首付款排除在納稅范圍以外，這樣企業預售收入縮小了。有的開發商等到房子基本上賣出去以后，又趕快把購房者支付的房款用于銀行還貸。而相關稅法規定，銀行貸款不能算銷售收入，因此不用納稅。開發商在“一貸一還”間，減少了預售收入，從而逃避了營業稅。
第二，應納稅所得額計算方式有缺陷。所得稅是房地產項目需要交納的最大稅款，也是地產商避稅的最大黑洞。江蘇省地稅局規定，“經過有關部門驗收合格”，項目才算完工。因此，房地產企業的項目決算要等到整個工程項目通過驗收之后才能進行。因為一個項目需要建委、質檢、人防、消防、交管、技監、供水供電等10多個部門都出具驗收報告后才算完工。漫長的驗收過程為地產商提供了偷稅的便利，有些開發商利用連續滾動開發項目，有意無意地將項目決算期推后。
在項目未完工之前，建筑單位不能對地產商開具工程發票，也就是說，一天沒通過決算，項目本身就不能算出利潤，利潤也就無法入賬。此時，很多房地產企業又會把前一項目中賺來的錢投入到下一個項目中去，使其成本暫時無法清算，最終形成企業所得稅應納稅部分難以確定，利潤黑洞無法計算。最常見的操作方式是，開發商在住宅項目接近尾聲時，再投資建設商業項目，把住宅部分所賺到的利潤全都投到這個商業項目上去，不僅不用交納數額巨大的所得稅，還長期持有固定資產，并可通過出租經營獲利。
第三，廣告費定義有漏洞。國稅“2003［83號文］”規定，“廣告費與業務宣傳費可無限期結轉移后年度，按規定標準扣除”。利用此規定，地產商可以通過虛開高開宣傳費的方式增加企業成本，達到減少利潤的目的。
第四，高額利潤外包。我國稅收政策中對外商獨資與合資企業納稅有各中優惠規定，一些開發商通過與外方合資的名義，以高檔房的設計開發承包給外方為幌子，逃避交納企業所得稅。
地方保護是“漏洞”洞開根源
為地產商避稅提供便利條件的另一個因素來自地方保護主義。江蘇省物價局服務價格處處長華文介紹，各地為引進稅源爭相出臺各種優惠政策，想方設法保護投資者的積極性，有的地方甚至有稅收返還的政策，而對地產商的高額利潤會睜只眼閉只眼。地方政府與地產商之間常有千絲萬縷的聯系，一些地產商在交納了預收企業所得稅后，以各種借口延時交納企業所得稅。在此期間內，再通過多種方式避稅，這也是造成稅收黑洞的一個重要原因。
有關專家認為，今年2月1日，國務院已經出臺了財政違法處罰條例，“應收不收”與偷稅漏稅同樣屬于違法行為。造成房地產企業避稅現象嚴重的根本原因是地方政府沒有轉變觀念，為了招商引資、增加財政收入，千方百計保護地產商的利益。
針對房地產稅收政策中的漏洞，政府應盡快建立房地產稅收控管體系，對現行政策不明確的地方，國、地兩稅應盡快執行統一政策。同時稅務、工商、國土、規劃、建設、金融等部門要通過信息交換作分析比對，最大限度地掌握有關涉稅信息，使房地產稅應收盡收。(鄧華寧）
