時(shí)下，中國(guó)金字塔狀的人群經(jīng)濟(jì)無(wú)可爭(zhēng)辯地顯現(xiàn)出窮人的量化指標(biāo)占據(jù)絕大多數(shù)。由于收入與房?jī)r(jià)的不匹配，購(gòu)房便成了一種令窮人苦惱的夢(mèng)想。
在此種背景下，開(kāi)發(fā)商受千夫之指，暴利、納稅侏儒、沒(méi)有社會(huì)責(zé)任感等指責(zé)紛至沓來(lái)。人們?cè)谫|(zhì)問(wèn)：開(kāi)發(fā)商為什么更愿意為富人造房？于是開(kāi)發(fā)商辯解：“為窮人造房是政府的責(zé)任”，“城市中的居住生活成本應(yīng)該由市場(chǎng)進(jìn)行自我調(diào)節(jié)”等等，言外之意就是如果窮人承受不起城市中的居住生活成本可以自動(dòng)地遷出去。顯然這有悖于作為一個(gè)正常的國(guó)家在經(jīng)濟(jì)生活中施惠于絕大多數(shù)人群的理念。畢竟中國(guó)目前不是以中產(chǎn)階級(jí)為主流人群的橄欖形，買(mǎi)不起房的窮人占絕大多數(shù)。
但是，要求商人承擔(dān)起原本未必屬于商人所應(yīng)該承擔(dān)的“社會(huì)責(zé)任”或是自覺(jué)降低自身利潤(rùn)為窮人造房，這也顯然是幼稚而可笑的，如同現(xiàn)代版的寓言“東郭先生與狼”。
為了使大眾明白開(kāi)發(fā)商為什么給富人造房而冷落了窮人，我們需要探究其開(kāi)發(fā)流程及所謂客戶(hù)群(富人或窮人)定位：
開(kāi)發(fā)商如何取得土地
開(kāi)發(fā)商初始選擇產(chǎn)品開(kāi)發(fā)方向時(shí)所要考量的首先是根據(jù)自身的政府資源取得土地及取得什么樣的土地的可能性。無(wú)論是土地協(xié)議轉(zhuǎn)讓、項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓、購(gòu)并項(xiàng)目公司、企業(yè)間合資合作開(kāi)發(fā)、招拍掛還是通過(guò)取得土地一級(jí)開(kāi)發(fā)權(quán)后暗箱操作取得土地二級(jí)開(kāi)發(fā)權(quán)，凡此種種都離不開(kāi)開(kāi)發(fā)商與權(quán)力尋租者之間天衣無(wú)縫的配合，終極目的就是為了能夠取得土地并最大限度地降低樓面地價(jià)成本。
土地決定產(chǎn)品屬性
在一宗可供開(kāi)發(fā)的土地上，政府部門(mén)早已通過(guò)規(guī)劃明確了該宗土地的業(yè)態(tài)，即居住用地還是工業(yè)用地或其他，并且明確了容積率上限，也就意味著基本明確了產(chǎn)品的形態(tài)。如果是居住用地，無(wú)非是塔樓、板樓、別墅。開(kāi)發(fā)商可細(xì)分出平層、復(fù)式、疊拼、雙拼、聯(lián)排、獨(dú)棟等等。因而，政府規(guī)劃已初步為開(kāi)發(fā)商未來(lái)將要造什么房定下主調(diào)，房子賣(mài)給富人還是窮人已經(jīng)初露端倪。
地價(jià)未必決定房?jī)r(jià)
不同區(qū)域的地價(jià)存在很大差異，而在同一區(qū)域建造同質(zhì)化產(chǎn)品，地價(jià)高低的確會(huì)影響開(kāi)發(fā)成本。但是，一般而言，開(kāi)發(fā)商并不是在事先確定了一個(gè)相對(duì)固定的利潤(rùn)率后，用成本定價(jià)法制定房?jī)r(jià)，而是采用市場(chǎng)定價(jià)法。顯然，市場(chǎng)定價(jià)法會(huì)為開(kāi)發(fā)商創(chuàng)造更高的利潤(rùn)。
如果地價(jià)高，造成成本價(jià)接近市場(chǎng)價(jià)，達(dá)不到開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)預(yù)期，那么他們就會(huì)創(chuàng)新產(chǎn)品，造成產(chǎn)品的不可比，從而增加利潤(rùn)。所以，地價(jià)影響房?jī)r(jià)但并不決定房?jī)r(jià)。
利潤(rùn)決定產(chǎn)品定位
開(kāi)發(fā)什么樣的產(chǎn)品除了樓面地價(jià)因素影響外，更重要的是開(kāi)發(fā)商對(duì)市場(chǎng)的準(zhǔn)確判斷。這絕不會(huì)出于“承擔(dān)社會(huì)責(zé)任感”為窮人造房或出于主觀愛(ài)好專(zhuān)為富人造房，而是在逐利本性的驅(qū)使下一切以市場(chǎng)為出發(fā)點(diǎn)，在追求利潤(rùn)最大化的前提下，該別墅則別墅該經(jīng)濟(jì)房則經(jīng)濟(jì)房。
產(chǎn)品及房?jī)r(jià)決定客戶(hù)群在產(chǎn)品及房?jī)r(jià)確定以后，客戶(hù)群定位也就自然產(chǎn)生了，所面對(duì)的是富人群體、都市白領(lǐng)、工薪階層或者首次置業(yè)(自住型)、二次或多次置業(yè)(改善或投資型)則一目了然。
商道本性使然
在商言商，追求投資回報(bào)率利益最大化是開(kāi)發(fā)商們的終極歸宿。所以，在當(dāng)前圍繞著房?jī)r(jià)出現(xiàn)的各種利益集團(tuán)的矛盾沖突中，輕率地指責(zé)開(kāi)發(fā)商不愿意為窮人造房本身是對(duì)商道的一種非理性的顛覆，是混淆視聽(tīng)。
還是那句話，“上帝的歸上帝，凱撒的歸凱撒”。窮人買(mǎi)不起房不僅僅在于開(kāi)發(fā)商，而更多的在于其他。
（來(lái)源：新京報(bào) 作者：金成吾）
