中新網(wǎng)12月13日電 據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》報道，11月，中房上海綜合指數(shù)環(huán)比下降2.1%；而國家統(tǒng)計局最新統(tǒng)計亦顯示上海房價跌幅連續(xù)4個月居全國之首。上海房價的下跌到底正解還是誤讀？

　　中房上海指數(shù)辦公室最新調(diào)查顯示，在新增供應(yīng)量增加和資金壓力下，上海房價在前5個月連續(xù)下降的慣性作用下繼續(xù)下跌。11月，中房上海綜合指數(shù)為1375點，較上月下降30點，降幅為2.1%；中房上海住宅指數(shù)為1311點，較上月下降30點，降幅為2.2%；中房上海辦公樓指數(shù)為1452點，較上月下降9點，降幅為0.6%。

　　而12月9日國家發(fā)改委、國家統(tǒng)計局發(fā)布的最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)亦顯示，全國有15個城市的新建商品房售價比10月份下降，上海降幅最為明顯，房屋銷售價格環(huán)比下跌0.6%，自8月份以來連續(xù)4個月跌幅居全國之首。

　　業(yè)內(nèi)解讀數(shù)據(jù)觀點不同

　　觀點一：調(diào)控已取得較大成效

　　一種觀點認(rèn)為，上海房價連續(xù)數(shù)月領(lǐng)跌全國的事實表明，國家調(diào)控房價的一系列措施在上海已取得較大成效，所以政府不應(yīng)當(dāng)再出臺進(jìn)一步調(diào)控措施。如復(fù)旦大學(xué)管理學(xué)院知名學(xué)者謝百三便強(qiáng)調(diào)，如今上海樓市的整體跌幅基本已達(dá)15%-20%，調(diào)控效應(yīng)已初步顯現(xiàn)，在這個時候政府應(yīng)該從經(jīng)濟(jì)發(fā)展的全局考慮，調(diào)控政策不應(yīng)一味求緊。

　　觀點二：房價調(diào)整遠(yuǎn)未到位

　　另一種觀點則認(rèn)為，目前上海房價并沒有明顯下跌，應(yīng)該看到“上海房價領(lǐng)跌全國”這個現(xiàn)象的背后，是近幾個月上海樓市供應(yīng)結(jié)構(gòu)的變化———低價位的動遷房、重大工程配套房大量入市。“換言之，房價的下跌與自由流通的商品房市場并無直接關(guān)聯(lián)。”滬上樓市知名評論人士蔡為民指出。

　　中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)統(tǒng)計數(shù)據(jù)也顯示，11月1日-20日，上海共成交商品房14490套，成交面積達(dá)150.53萬平方米，但其中配套商品房及非住宅物業(yè)占了總成交量的46.17%，比10月份的32.98%高出近14%。而11月11日-17日，動遷、配套商品房更是創(chuàng)紀(jì)錄地成交22.3萬平方米，首次超過普通住宅成交量。

　　基于此，蔡為民認(rèn)為，上海樓市已明顯進(jìn)入“上攻無望的下行階段”，目前房價的調(diào)整還遠(yuǎn)未到位，“預(yù)計到明年一季度，上海房價有望整體下調(diào)30%以上。”

　　壓力重重開發(fā)商促銷只剩降價手段

　　中房上海指數(shù)辦公室調(diào)查也指出，半年多來開發(fā)商的資金緊張狀況絲毫沒有緩解，雖然銀行貸款到期有“不逼”的利好，但隨著年終到來，資金壓力越來越重。年終財務(wù)決算、貸款還息、支付工程款等，都需巨額現(xiàn)金流量，在多重壓力下，開發(fā)商選擇降價促銷回籠資金是近階段及未來一個時期的主要營銷手段。

　　該調(diào)查也提出，在房地產(chǎn)領(lǐng)域中應(yīng)逐步建立適應(yīng)全局、地區(qū)和操作層面的宏觀、中觀、微觀的管理機(jī)制，主要運(yùn)用貨幣、財稅的經(jīng)濟(jì)手段并適當(dāng)運(yùn)用行政手段來調(diào)控，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)長期穩(wěn)定發(fā)展。要重視和大力推進(jìn)適合普通老百姓需求的住房建設(shè)和消費(fèi)，研究如何幫助提高普通老百姓購房的還貸能力，財政轉(zhuǎn)移支付應(yīng)當(dāng)從目前的“貼磚頭”逐步向“貼人頭”轉(zhuǎn)換。

　　“同時還要研究制訂適度減緩供應(yīng)量的措施，在金融的支持下，分階段逐步提高期房預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)，減少和延緩期房預(yù)售供應(yīng)量將是一個可行選擇。”中指研究院華東分院副院長陳晟強(qiáng)調(diào)，在多方面扎實措施下，相信上海的住宅成交量會恢復(fù)到正常水平。

　　而從統(tǒng)計數(shù)字來看，11月新房成交有所放量。在商品住房市場方面，11月成交規(guī)模達(dá)189.9萬平方米，環(huán)比增加45.6萬平方米，與今年最低成交量7月的77.8萬平方米相比有了明顯增長。

　　二手房市場加速觸底

　　11月上海二手房市場依舊未能走出頹勢。12日公布的上海二手房指數(shù)報告顯示，11月份上海二手房指數(shù)為1661點，比10月份下挫16點，環(huán)比回落0.9%。自今年5月份達(dá)到頂峰(1714點)，6月份開始上海二手房指數(shù)已連續(xù)6個月呈現(xiàn)擴(kuò)張式降幅。

　　“這一現(xiàn)象說明市場走向谷底的態(tài)勢非常明確，以目前形勢看，市場在短期內(nèi)已無上攻的希望。預(yù)計至少要等到明年第一季度，才有可能進(jìn)入‘筑底’階段。”對此，滬上樓市知名評論人士蔡為民指出。

　　讓上海各大中介更感無望的是，歷來因面積小、總價低而受各方歡迎的售后公房中的老公房，11月走勢同樣陷入了“量價雙跌”的困境。二手房指數(shù)辦公室統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，老公房供應(yīng)相對集中的普陀、長寧、虹口等區(qū)的二手房成交均價下降幅度最大，平均降幅達(dá)2.25%、1.74%和1.6%，其他區(qū)的降幅控制在1.5%以內(nèi)，老公房市場平均回落幅度也達(dá)到1.2%。

　　此外，從戶型分布上看，小戶型明顯受到冷落。全市52個控制點中，面積35平方米左右一室戶的成交價格較上月環(huán)比下降了1.83%，兩房與三房的成交價格保持平穩(wěn)。數(shù)據(jù)表明，此前上海各大銀行放寬對老公房貸款限制的利好政策并沒能帶來預(yù)期效果。(王芳艷 李靈)