中新網(wǎng)1月24日電 據(jù)新華網(wǎng)消息，2005年從“國(guó)八條”開(kāi)始，一項(xiàng)項(xiàng)限制投機(jī)、打壓炒房、穩(wěn)定房?jī)r(jià)的政策相繼出臺(tái)。這在一定程度上，遏制了炒房的趨勢(shì)，穩(wěn)定了房?jī)r(jià)。

　　據(jù)權(quán)威部門預(yù)測(cè)，進(jìn)入2006年，中低價(jià)格的普通商品住宅以及經(jīng)濟(jì)適用房、配套商品房供應(yīng)將會(huì)增多，高檔住宅的市場(chǎng)比例將逐漸降低，反映在市場(chǎng)上，就是拉低平均價(jià)格，預(yù)計(jì)今年一些城市平均房?jī)r(jià)會(huì)出現(xiàn)下調(diào)。

　　調(diào)查：炒房客越來(lái)越少

　　最新調(diào)查顯示，目前北京以投資為目的的購(gòu)房者已經(jīng)越來(lái)越少，某些期待短期獲利的投資者陸續(xù)被擠出市場(chǎng)。據(jù)個(gè)人投資理財(cái)網(wǎng)CEO洪曦介紹，投資類房產(chǎn)的回報(bào)方式通常有兩個(gè)，一個(gè)是做短線投資，等房產(chǎn)升值后將其出售，另一個(gè)則是做長(zhǎng)線投資，以出租房屋的方式獲得收益。在國(guó)家對(duì)二手房交易時(shí)間和稅收上提出新政策以來(lái)，短線投資的風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)非常大，基本只能考慮長(zhǎng)線投資。

　　“從長(zhǎng)期投資的角度考慮，最重要的衡量指標(biāo)就是租金回報(bào)率。”戴德梁行住宅投資部總經(jīng)理岳鋒鋼說(shuō)，“現(xiàn)在北京房屋出租的回報(bào)率大約在4%到5%左右。”按照5%這一平均回報(bào)率計(jì)算，如果投資50萬(wàn)元的房子，每年需要收取租金2.5萬(wàn)元，也就是說(shuō)月租金需要達(dá)到2000元，但這一租金水平并不是所有房產(chǎn)都能夠達(dá)到。另外，目前3年期國(guó)債的投資回報(bào)率是3%，只比房產(chǎn)投資低一個(gè)百分點(diǎn)，但是完全屬于無(wú)風(fēng)險(xiǎn)投資。

　　與此同時(shí)，新盤價(jià)格不斷上升，但租金水平卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)不像房?jī)r(jià)上升得那么快，使得投資者的租金空間進(jìn)一步受到了壓縮。根據(jù)我愛(ài)我家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司對(duì)京城幾處熱點(diǎn)出租地區(qū)的監(jiān)測(cè)，國(guó)貿(mào)地區(qū)目前兩居室的出租價(jià)格平均為1700元至1900元，僅比去年同期上升50元左右，但國(guó)貿(mào)周邊地區(qū)新盤的價(jià)格則從去年的平均6000多元上升了將近1000元。洪曦說(shuō)：“我認(rèn)為起碼在一年內(nèi)樓市的投資機(jī)會(huì)很有限。”

　　“如果投資預(yù)期下降，也許會(huì)對(duì)整個(gè)住房市場(chǎng)造成影響，進(jìn)一步促進(jìn)樓市降溫。”岳鋒鋼說(shuō)，“但是這種影響在目前還很難下定論。因?yàn)樵S多人購(gòu)買的都是期房，需要一兩年之后才能入住，導(dǎo)致了市場(chǎng)影響的滯后。”

　　市場(chǎng)：新盤供應(yīng)總量大增

　　去年房?jī)r(jià)的暴漲以及新開(kāi)項(xiàng)目的銳減，使得人們對(duì)今年的新項(xiàng)目充滿了希望。讓購(gòu)房者驚喜的是，新年剛開(kāi)始，京城獲得預(yù)售許可的項(xiàng)目便呈現(xiàn)加速的趨勢(shì)，據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)公布的數(shù)據(jù)，新年第一周就有25個(gè)樓盤獲得預(yù)售許可，比前兩月有明顯增長(zhǎng)。而且據(jù)業(yè)內(nèi)人士估計(jì)，今年新開(kāi)盤面積至少在2000萬(wàn)平方米，將大大超過(guò)去年的供應(yīng)總量。

　　得出這個(gè)結(jié)論的依據(jù)是，2004年僅“8.31”過(guò)關(guān)的住宅項(xiàng)目用地就有191個(gè)，占地面積2010萬(wàn)平方米，規(guī)劃建筑面積3265萬(wàn)平方米。由北京市建委公布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)可以看出，2005年1至10月份，全市商品住宅新開(kāi)工面積1265.5萬(wàn)平方米，同比下降22%。2005年全年，商品住宅新開(kāi)工面積將在1500萬(wàn)平方米左右，這樣看來(lái)，僅“8.31”過(guò)關(guān)項(xiàng)目就有1765萬(wàn)平方米沒(méi)有供應(yīng)。同時(shí)加上前年公開(kāi)出讓的438萬(wàn)平方米、去年公開(kāi)出讓的近300萬(wàn)平方米的土地，也就是說(shuō)，由于2007年北京可能將不再批準(zhǔn)新開(kāi)工項(xiàng)目，2006年理論上至少有2500萬(wàn)平方米的土地可以進(jìn)入市場(chǎng)。

　　在今年第一周，新獲得預(yù)售許可的25個(gè)樓盤中，住宅類共19個(gè)，銷售面積為95萬(wàn)平方米(含部分辦公、底商等)。而去年11月、12月同期，獲準(zhǔn)預(yù)售的樓盤均為5個(gè)。同時(shí)根據(jù)搜房網(wǎng)提供數(shù)據(jù)，新年新入市的項(xiàng)目已達(dá)6個(gè)，包括兩個(gè)全新項(xiàng)目和4個(gè)老項(xiàng)目的后期。

　　業(yè)內(nèi)：平均房?jī)r(jià)會(huì)降低

　　2005年由于土地供應(yīng)總量的減少，北京樓市出現(xiàn)了土地有效供應(yīng)不足，但從平均房?jī)r(jià)看，2006年北京的平均房?jī)r(jià)會(huì)出現(xiàn)下降的趨勢(shì)，原因是今年可供開(kāi)發(fā)的土地大都在五六環(huán)了。其實(shí)這一趨勢(shì)在去年已經(jīng)有所體現(xiàn)，四環(huán)以內(nèi)的新樓盤已經(jīng)明顯減少，而由于級(jí)差地租，五環(huán)以外的土地價(jià)格明顯會(huì)低于四環(huán)以內(nèi)，房?jī)r(jià)也會(huì)低于城里，因此，2006年平均房?jī)r(jià)會(huì)降低。

　　同時(shí)，今年計(jì)劃竣工經(jīng)濟(jì)適用住房200萬(wàn)平方米，全部為去年續(xù)建項(xiàng)目，竣工規(guī)模分布在回龍觀、百子灣、三環(huán)新城、翠成馨園、定福家園等項(xiàng)目，但與往年不同的是，這些房源將全部由各區(qū)政府組織居民認(rèn)購(gòu)選房。

　　戴德梁行預(yù)計(jì)，由于城市可供開(kāi)發(fā)的土地逐漸減少，各開(kāi)發(fā)機(jī)構(gòu)將目光落到了城市的近鄰區(qū)。因此在2006年度，郊區(qū)低密度項(xiàng)目將進(jìn)一步擴(kuò)大供應(yīng)量。同時(shí)，北京住宅銷售市場(chǎng)在2005年第四季度明顯改觀，說(shuō)明市場(chǎng)的實(shí)際需求客觀存在。在政策環(huán)境明朗后，居民實(shí)際的購(gòu)買力釋放需要一個(gè)過(guò)程，而這個(gè)過(guò)程將延續(xù)到2006年上半年。(洛濤）