中新網2月9日電 據《北京日報》報道，2006年1月1日，北京正式實行“分戶驗房”制度。據介紹，該制度將一改以往住宅工程驗收時走馬觀花式的整棟樓驗收加抽查的方式，試圖為飽受“收房糾紛”之苦的廣大業主闖一條新路。規定一出，在樓市尤其是廣大買房人中引起巨大反響，帶給新年樓市第一道沖擊波。但“分戶驗房”究竟對時下的房地產市場有何影響？規定將如何執行？其中還有沒有問題需要關注？對于廣大“購房者”來說，“分戶驗房”能否一路走好？

　　作為一種新制度，“分戶驗房”政策甫出，就引起眾多業內外人士的廣泛關注。對于廣受“房屋交接糾紛”苦痛的北京樓市來說，這項新政策無異于獻給2006年樓市的“福音書”。

　　分戶驗房新一年樓市的“福音書”

　　政府：新政規范房屋質量。據介紹，以往住宅工程驗收時，都采用整棟樓驗收加抽查的方式。如果有業主入住后發現漏水、裂縫等質量問題找開發商理論時，卻總遭遇開發商“房子已經通過質量驗收，根本沒問題”的冷遇和推諉，頗費周折，扯皮不斷。新政策的出臺將有效緩解類似現象的發生。

　　北京市建委物業管理處處長劉剛認為，現在業主購房時，不僅關注房子結構等安全性問題，窗戶、下水道、工程縮水等一系列問題都是業主關心的焦點。“分戶驗房”將改變以往整體驗收的驗房方式，每戶各項細節都合格才能發合格證。而對此率先進行試點的朝陽區建委的相關人士介紹說，自2005年3月1日以來，朝陽區作為試點對所有工程進行一戶一驗，目的是要讓開發單位向社會提交合格產品。半年下來，136個項目中市建委僅收到一項質量投訴。

　　業主:分戶驗房讓業主有章可循。遠洋天地的業主張先生接受采訪時明確表達了他對新政策的肯定。這個規定對業主的好處顯而易見。以前遇到相關問題，如果自己有疑義，就得先花不少錢請第三方檢測、監理公司進行查檢后才能對房屋的相關單位表達意見，而且經常遇到一些公司之間有串通現象。

　　如果每戶都有《住宅工程質量分戶驗房表》，不但可以使業主在收房時有章可循，如果發生爭議，也可以算是有據可依。另外規定要求在住宅外墻的顯著位置應公示工程的建設、設計、施工、監理和物業管理單位的相關信息，購房人一旦發現其所購住宅存在問題，可直接找到相關責任單位進行及時處理。

　　開發商：政策對開發商和業主雙方利好。在采訪時，幾家開發商普遍認為分戶驗房肯定會增加開發商的工作量和生產成本，但對企業的形象和銷售的利好作用卻顯而易見。合生創展北京公司的相關負責人表示，從自己的角度，其實很歡迎這樣一個政策。因為從政策本身來看，是為了規范住宅的質量管理，無論對于開發商和業主都很有好處，同時維護了雙方的利益。

　　分戶驗房不是“萬能寶典”

　　雖然新政策對于減少交房糾紛、提高房屋質量的利好作用和效果明顯。但“分戶驗房”政策卻不是業主可以依賴的“萬能寶典”，其中的一些問題也值得關注：比如驗房增加的成本由誰來承擔？政府是否有足夠的資金和智力投入保證政策順利進行？

　　有章可循、有據可依了是好事，但關于房屋的質量問題，北京惠誠律師事務所袁前嶺律師提醒，有兩種錯誤認識需要避免：一是以為只要是有房屋質量問題，不管是大是小，開發商都承擔延期交房的責任；二是不能認為質量問題看起來很嚴重就可以退房。

　　目前法律的規定或者合同約定都對于房屋的交付條件很不明確。在具體的司法實踐中，只有房屋質量問題比較嚴重，影響入住的情況下，開發商才承擔延期交房的責任。按照法律的規定，房屋只有存在主體結構的問題或者是地基基礎的問題，業主才能要求退房。

　　所以如果不是嚴重的質量問題，建議業主和開發商之間達成一個整改協議，要求開發商在限期內整改完畢。

　　分戶驗房需要成長的“新生兒”

　　雖然“分戶驗房”對業主來說更加利好，但在采訪過程中，卻很少有業主了解此項政策的具體內容。也有一些人直接對政策提出了自己的質疑。而“分戶驗房”作為一個政策的“新生兒”，自然需要進一步的完善和成長。有業內專家認為，此次規定，“重要求，輕處罰”。比如開發商如果沒有達到標準，如何處罰？監理公司如果出了問題，又該如何解決等等。沒有更為具體明確的標準，這些問題解決不了，消費者的權利最終將仍然成為“一紙空文”。

　　對此，孟憲生律師認為，目前的分戶驗收規定，屬于建設過程的監督管理范疇，不直接調整交易過程以及交易關系。規范性意見不能設定行政處罰。而交房過程中的糾紛，屬于交易過程中的糾紛，應當建立其他相應的制度進行規范和調整。(谷林)

　　新聞鏈接：“分戶驗房”政策要點

　　1.八項主要內容“一戶一驗”

　　所謂分戶驗房，即"一戶一驗"。其中《住宅工程質量分戶驗收管理規定》主要規定了八部分具體驗收內容：建筑結構外觀及尺寸偏差；門窗安裝問題；地面、墻面、頂棚的面的問題；防水工程質量；采暖系統；給排水；室內電氣安裝以及其他的相關內容。

　　2.符合條件業主可加補分戶驗收記錄

　　實施分戶驗收的住宅包括商品房、經濟適用房，包括今年交房的現房、期房。“現在已簽了購房合同，而合同未約定分戶驗收的，可以雙方約定補一個分戶驗收的記錄。”

　　3.交付時一“表”一“書”不能少

　　分戶驗收合格后，必須按戶出具由建設、施工、監理單位負責人簽字或簽章確認的《住宅工程質量分戶驗收表》，并加蓋建設、施工、監理單位質量驗收專用章。

　　其中住宅工程質量分戶驗收不合格的，建設單位不得組織單位工程竣工驗收。

　　住宅工程交付使用時，《住宅工程質量分戶驗收表》應當作為《住宅質量保證書》的附件一并交給業主。