中新網(wǎng)3月31日電 據(jù)新華網(wǎng)消息，《國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十一個(gè)五年規(guī)劃綱要》涉及房地產(chǎn)業(yè)及上下游相關(guān)領(lǐng)域的描述有多處，為今后五年國內(nèi)房地產(chǎn)市場發(fā)展指明了方向。我們遴選其中十個(gè)關(guān)鍵詞予以解讀，以供參考。
關(guān)鍵詞之一 土地
◆ 原文：“落實(shí)保護(hù)耕地基本國策。管住總量、嚴(yán)控增量、盤活存量，控制農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的規(guī)模。建立健全用地定額標(biāo)準(zhǔn)，推行多層標(biāo)準(zhǔn)廠房。”
“實(shí)行最嚴(yán)格的土地管理制度。嚴(yán)格執(zhí)行法定權(quán)限審批土地和占用耕地補(bǔ)償制度，禁止非法壓低地價(jià)招商。嚴(yán)格土地利用總體規(guī)劃、城市總體規(guī)劃、村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃修編的管理。加強(qiáng)土地利用計(jì)劃管理、用途管制和項(xiàng)目用地預(yù)審管理。完善耕地保護(hù)責(zé)任考核體系，實(shí)行土地管理責(zé)任追究制。加強(qiáng)土地產(chǎn)權(quán)登記和土地資產(chǎn)管理。”
◆ 解讀
中國人民大學(xué)土地管理系教授 嚴(yán)金明：
“十一五”規(guī)劃把保護(hù)土地資源放在非常重要的位置，表明決策層對(duì)這一問題高度重視。土地既是生產(chǎn)和生活的基礎(chǔ)，同時(shí)也是和資金、人力并稱的三大生產(chǎn)要素之一。國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要土地供給的有力保障；同時(shí)中國人多地少，又必須對(duì)土地資源進(jìn)行保護(hù)，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展，這兩方面的矛盾非常尖銳。如何正確處理經(jīng)濟(jì)發(fā)展與土地資源保護(hù)的關(guān)系，是擺在決策層面前的一道難題。
按照國家規(guī)劃，“十一五”末期全國耕地總量要保證18億畝。截至2004年底，全國的耕地面積為18.37億畝。這中間的差值扣除2005年的耕地減少量就是未來5年中國可以使用的土地?cái)?shù)量，包括建設(shè)用地、生態(tài)退耕、農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整用地以及每年的災(zāi)毀土地。而近7年來，全國耕地減少約1億畝，這意味著“十一五”期間中國的建設(shè)用地供應(yīng)將非常緊張。
在這種情況下，有關(guān)部門更應(yīng)該公開透明，通過市場化方式供應(yīng)土地，防止土地資源流失，實(shí)現(xiàn)土地增值，以求達(dá)到國家、集體和開發(fā)商實(shí)現(xiàn)共贏的效果。
國家的大政方針將對(duì)北京未來的土地市場產(chǎn)生重要影響。北京的總面積只有1.68萬平方公里，除去已經(jīng)開發(fā)建設(shè)的土地、農(nóng)業(yè)用地、環(huán)境保護(hù)用地、不適合開發(fā)的土地(比如山區(qū))，剩余的土地資源比較有限。尤其是在城八區(qū)，可供開發(fā)的土地就更少了。不過，北京又有自己的特殊情況，比如擁有大量的國家機(jī)關(guān)和公務(wù)員群體，機(jī)關(guān)用地、軍事用地的數(shù)量較大。去年北京總規(guī)修編，規(guī)劃了11個(gè)新城和30個(gè)重點(diǎn)鎮(zhèn)，同時(shí)2007年以后將重點(diǎn)建設(shè)通州、順義、亦莊3座新城，這都需要大量的土地供給支持。應(yīng)該說，有關(guān)部門在土地資源保護(hù)方面，存在不小的難度。
關(guān)鍵詞之二 開發(fā)融資
◆ 原文：“完善房地產(chǎn)開發(fā)融資方式，加強(qiáng)資本金管理。”
◆ 解讀
中國人民銀行金融研究所研究員鄒平座：
房地產(chǎn)的開發(fā)融資渠道主要分為內(nèi)生性和外生性兩種。目前中國的房地產(chǎn)開發(fā)融資主要是內(nèi)生的房地產(chǎn)金融產(chǎn)品為主，也就是說，資金的來源直接或間接地來自國內(nèi)的銀行、投資公司和個(gè)人。除銀行貸款外，這類資金大致可分四類，分別為其它行業(yè)的轉(zhuǎn)移資金、挪用的資金、兩端占用資金以及政府資金。比如占用上下游合作伙伴的工程款、收取消費(fèi)者預(yù)售款等，這些占用資金的方式都有可能成為今后爭端的來源。
“十一五”提出要完善房地產(chǎn)開發(fā)融資方式，是為了促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)融資的健康有序發(fā)展。主要可以從幾個(gè)方面著手，一是減少間接融資，增加直接融資；二是融資雙方在具體操作中要不斷規(guī)范和完善；三要實(shí)現(xiàn)融資渠道的多元化，加快國際化、全球化的步伐。比如，適當(dāng)增加外資銀行、國外基金在房地產(chǎn)開發(fā)融資方面的比重等。最后，要在融資機(jī)構(gòu)和融資工具方面有所創(chuàng)新。
國家開發(fā)銀行專家委員會(huì)常務(wù)副主任 王大用：
具體來看，房地產(chǎn)開發(fā)融資是由幾種不同階段、不同類型的融資行為構(gòu)成，包括前期購地融資、工程建設(shè)融資、項(xiàng)目銷售融資，三者前后相連形成房地產(chǎn)開發(fā)融資的鏈條。從房地產(chǎn)發(fā)展之初，開發(fā)融資行為就一直存在。1992年———1993年間，金融系統(tǒng)出現(xiàn)不穩(wěn)定因素也與融資不規(guī)范有關(guān)。在各類房地產(chǎn)融資渠道中，銀行的開發(fā)貸款和消費(fèi)者的住房按揭貸款是開發(fā)商兩大主要的資金來源。特別是隨著人們住房觀念的轉(zhuǎn)變，貸款買房的理念深入人心，近年來住房按揭貸款規(guī)模迅速擴(kuò)大。但由此也給銀行的管理和金融穩(wěn)定帶來一定的風(fēng)險(xiǎn)。
要實(shí)現(xiàn)“十一五”關(guān)于“完善房地產(chǎn)開發(fā)融資方式”的目標(biāo)，實(shí)現(xiàn)住房按揭貸款證券化是一個(gè)重要的途徑。由于住房按揭的時(shí)間長，這就相應(yīng)地把銀行資產(chǎn)的使用期限拉長，然而，銀行吸收的存款卻是短期的，這就導(dǎo)致銀行資產(chǎn)與負(fù)債出現(xiàn)錯(cuò)配。實(shí)行住房按揭貸款證券化，依托資本市場，把不能流動(dòng)的抵押資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為具備流動(dòng)性的資產(chǎn)，就能更好地盤活銀行資產(chǎn)，提高資金效率。
住房按揭證券化最早出現(xiàn)在美國，經(jīng)過幾十年的發(fā)展，如今已經(jīng)形成了一套比較成熟的體系可供我們借鑒。但國內(nèi)住房按揭貸款證券化的進(jìn)程還比較慢，目前最重要的是要建立一個(gè)服務(wù)于全國各大商業(yè)銀行實(shí)行住房按揭貸款證券化的全國性服務(wù)機(jī)構(gòu)。
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