中新網4月11日電 據《經濟參考報》報道，根據主流的思維體系，目前中國的房地產開發模式基本可歸納如下：開發商籌措資金并通過公開招拍掛取得一定年限的土地使用權、房產建設、銷售以回籠資金取得利潤、繼續下一個開發循環；同時，政府通過土地出讓取得大量的土地出讓金，隨之進行城市基礎設施建設，并通過基礎設施的不斷配套與完善來提升區域內的土地價值，形成下一輪土地出讓與基礎設施建設互動的良性循環。

　　表面看來，這樣的開發模式公正、科學、合理：開發商在市場經濟手段的調控下公平競爭、政府在經營城市的理念下實現城市建設資金與城市規模的不斷擴張。但是，這樣的開發模式真的無懈可擊、天衣無縫了嗎？

　　傳統開發模式真的無懈可擊？

　　一、 高額土地出讓金門檻造成房地產開發商之間的不完全競爭

　　由于中國城市(尤其是較發達城市)的快速發展而形成土地資源的高度稀缺性，造成土地價格的急劇上漲。建設部對杭州的一項調查顯示，杭州1998年房屋開發土地每平方米的價格僅為593元，而到2002年猛漲到6143元，4年間上漲10倍以上。因此，這種土地公開招拍掛的公平競爭僅限于擁有大資金的開發商，而中小資金的開發商由于土地出讓金的高門檻而被排除在房地產開發市場之外。這種貌似公平的競爭，競爭的只是開發商和銀行的關系、可貸款的資金額度，而非企業建設、開發的總體實力。

　　二、 房地產開發的暴利來自何處

　　據杭州市建委陸革處長介紹，國際房地產業的項目平均利潤率大約是6%至8%，而中國房地產行業的項目平均利潤率高達30%以上。如果考慮到房地產企業自有資金僅為項目總投資的20%至30%、其余均為銀行貸款和購房預付金的因素，其開發利潤為自有資金的100%以上，稱其為暴利毫不為過。暴利的來源絕非是通過降低房屋的建設成本從而獲取社會平均利潤，而是依靠地價的上漲甚至是囤積土地、“圈地”坐等地價升值而來。但地價的升值卻并非是房地產企業經營所致，而是政府配套基礎設施的建設投入形成。因此，暴利其實來自于國有土地資產的流失。

　　三、 誰在為房產開發的高風險買單

　　與取得土地的高資金門檻相對，市場準入的門檻卻太低，造成一些房地產企業無力承擔相應責任。1000萬元就可以注冊一個房地產企業，一級房地產企業的注冊資本金5000萬元即可，但其運作的項目卻動輒幾千萬元、幾億甚至數十億元。根據《公司法》房地產企業只需承擔注冊資金的有限責任，責任與資金實力的不對等使得其房地產開發大量依靠銀行貸款和購房人的預付款，將風險轉嫁給銀行和社會。

　　四、 追逐暴利的結果——房地產市場的結構失衡

　　為了讓土地上漲的價值在房價中不那么顯山露水，使房屋看上去物有所值，于是“豪宅”、高價房充斥市場，所謂的環境、理念等房屋附加值成為房價組成的中堅力量，而適合中低收入階層的商品房卻鳳毛麟角，導致政府不得不推出大量行政劃撥土地、以期通過經濟適用房的開發建設來解決普通居民的居住難題。

　　五、 宏觀調控對過熱樓市的控制“看上去很美”？

　　近兩年來，國家采取把住土地供應和信貸投放兩個閘門，降低固定資產投資增長過快的勢頭，目前已取得初步成效。但一些專家指出，對過熱的樓市而言，如果土地供應方式不作根本轉變，眼下穩定、或趨于下降的房價也會靜待時日尋找機會予以“補漲”，這是供求關系這只市場經濟“無形的手”作用的必然結果。

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