中新網(wǎng)5月10日電 據(jù)《市場報(bào)》報(bào)道，“現(xiàn)在購買可打九九折，還能獲贈(zèng)10年物業(yè)費(fèi)”、“最后50套，‘五一’期間購房可享受共計(jì)5萬元的旅游、教育基金。”與春節(jié)期間封盤惜售的態(tài)度不同，今年“五一”房地產(chǎn)開發(fā)商大施營銷手段：順馳集團(tuán)推出了裝修大賽，北京奧林匹克花園推出趣味運(yùn)動(dòng)會(huì)，廣東珠江帝景、珠江羅馬嘉園、珠江綠洲等項(xiàng)目也宣布聯(lián)合優(yōu)惠。盡管售樓現(xiàn)場呈現(xiàn)出房價(jià)高漲仍供不應(yīng)求的繁榮，但普通百姓買不起房以及大量商品房空置的事實(shí)，仍讓人心生疑竇：樓市究竟燒的是哪把“邪火”？
漲聲不停，加息擋不住看房人
房價(jià)的“報(bào)復(fù)性”反彈讓人們有了“一夜回到調(diào)控前”之感，越等越貴的恐慌心理燒旺了樓市“虛火”。
“去年房價(jià)上漲了20%多，我說等等，結(jié)果眼睜睜看著今年第一季度又上漲了17%多。”正在北京市明天第一城售樓處簽約的李先生一臉無奈，“我準(zhǔn)備今年結(jié)婚，就算房子再貴也得買，和房價(jià)上漲的幅度相比，每月月供多出來的那100多元錢的加息實(shí)在算不了什么。”李先生的話代表了相當(dāng)一批“五一”購房者的心聲。
心慌的遠(yuǎn)不止李先生。為了上班方便，楊小姐和未婚夫商定打算買處市區(qū)的房子，可每平方米不低于8000元的開盤價(jià)格讓她斷了買處新房做“新房”的念頭。連著看了十來處所謂的“次新房”和“尾房”，二手房絕不“二手”的價(jià)格讓她心灰意冷。隨著4月27日央行正式宣布加息27個(gè)基點(diǎn)，房地產(chǎn)新一輪宏觀調(diào)控就要開始的說法瞬間傳開。抱著希冀，楊小姐“五一”期間又在多個(gè)售樓處好一通轉(zhuǎn)悠。遺憾的是，她中意地段的樓盤價(jià)格比起一月份她剛開始看房時(shí)的價(jià)錢只漲不跌。
“北京地皮越來越少，二環(huán)以內(nèi)不批地了，開發(fā)商拿地實(shí)行‘招拍掛’，地價(jià)越來越貴，房價(jià)自然就高。”“到北京買房的外地富人和外國人多，何況還有炒房團(tuán)，有錢人源源不斷地涌向北京，房子只會(huì)越來越貴。”售樓員的話聽起來頗有一點(diǎn)道理。但正是這些亦真亦假的信息讓京城房價(jià)變得撲朔迷離。因此，盡管無數(shù)人發(fā)出過“房價(jià)漲到頭了”的質(zhì)疑，但人們?nèi)匀恢荒苎郾牨牽粗咂蠓績r(jià)繼續(xù)向上攀升。
“去年一期的房子是1梯2戶的板樓才賣每平方米4000多元，今年就建在旁邊2梯9戶的二期塔樓就賣到了5500元。”記者采訪發(fā)現(xiàn)，“現(xiàn)在快買，不然以后更買不起”的恐慌正在看房者中蔓延。加息，頂多造成人們的心理負(fù)擔(dān)，而難以影響具體的購房計(jì)劃。事實(shí)上，通過以加息為核心的金融政策進(jìn)行地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控，去年中央政府就曾經(jīng)使用過。然而，一年過后，房地產(chǎn)市場在經(jīng)歷短暫“低迷”后，最近卻出現(xiàn)房價(jià)“報(bào)復(fù)性”反彈情況。以至于有輿論稱“一夜回到調(diào)控前”。雖然不少人把這次加息看作是“二次調(diào)控”的警示，但已經(jīng)近于驚弓之鳥的購樓者們還有多少人會(huì)堅(jiān)信“我們3年不買，房價(jià)就能跌”的理論？
悄然看低，股市泄露操縱伎倆
如果房地產(chǎn)市場壟斷性操縱價(jià)格加劇，那么對(duì)于一般民眾來說，就不得不為“羊群效應(yīng)”所左右。
盡管“五一”期間北京幾個(gè)售樓點(diǎn)人滿為患，盡管銷售員聲稱“五一”期間樓盤已銷售90%，但記者從北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)獲悉，今年“五一”期間，北京房地產(chǎn)市場網(wǎng)上銷售平均日簽約期房為195套，日平均網(wǎng)上簽約現(xiàn)房24套，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于前4個(gè)月的日平均銷售量，甚至比傳統(tǒng)的銷售淡季的銷量還要少。
新浪網(wǎng)最新調(diào)查也顯示：“70.13%的網(wǎng)友近期沒有購房打算，13.11%的網(wǎng)友表示會(huì)在近期考慮買房”。而去年同期的統(tǒng)計(jì)為：“不買房的購房者比例在50%左右，表示愿意購房的網(wǎng)友占到了近40%。”國家統(tǒng)計(jì)局信息也表明，截至2006年3月底，全國商品房空置面積為1.23億平方米，同比增長23.8%。
需求造就市場，但在房地產(chǎn)界，房地產(chǎn)商似乎自己就可以造就需求。從2006年一季度的情況來看，居民戶消費(fèi)性中長期貸款增加399億元，同比少增245億元。盡管這里有居民住房消費(fèi)貸款提前還款與房地產(chǎn)投機(jī)減弱的因素，但個(gè)人住房需求下降是不爭之事實(shí)。如果居民住房需求下降(因?yàn)閲鴥?nèi)個(gè)人購房有91%以上是以銀行按揭方式完成的)，那么房價(jià)的上漲只能是房地產(chǎn)開發(fā)商操縱定價(jià)的結(jié)果。如果房地產(chǎn)市場壟斷性操縱價(jià)格加劇，那么對(duì)于一般民眾來說，就不得不為“羊群效應(yīng)”所左右，所謂的“理性看待房地產(chǎn)市場”仍然僅僅是一句空言而已。
全國性的房價(jià)上漲導(dǎo)致了房地產(chǎn)上市公司業(yè)績的快速提升。但從去年4季度就開始瘋漲的房地產(chǎn)股票，今年一季度的表現(xiàn)卻底氣不足。從最高的7.1元，到4月24日收盤的6.36元，地產(chǎn)龍頭股萬科A(000002)下跌10%，聯(lián)想則已從1300點(diǎn)升過1400點(diǎn)的大盤，號(hào)稱“市場晴雨表”的股市似乎正在作出警示：隨著商品房價(jià)格和土地競拍價(jià)節(jié)節(jié)攀升，房地產(chǎn)過熱的苗頭已經(jīng)出現(xiàn)。
銀企聯(lián)手，誰能掌握“二次調(diào)控”
只要有足夠的投機(jī)心理、承受力和資金實(shí)力，開發(fā)商就會(huì)死扛房價(jià)。調(diào)控的當(dāng)務(wù)之急是如何盡快讓開發(fā)商放出閑置房屋。
在普通消費(fèi)者日益覺得商品房價(jià)格難以接受的同時(shí)，中國將近二成的居民可支配收入被用于購房，個(gè)人住房消費(fèi)與社會(huì)總消費(fèi)之比達(dá)到1：5。通過有關(guān)數(shù)據(jù)的對(duì)比，業(yè)內(nèi)專家日前就中國房地產(chǎn)持續(xù)過熱、消費(fèi)扭曲的狀況再次提出警告，中央政府也已開始對(duì)熱點(diǎn)城市的房地產(chǎn)基礎(chǔ)情況進(jìn)行摸底，“二次調(diào)控”隨之成為房地產(chǎn)網(wǎng)站點(diǎn)擊率最高的詞語。
4月27日的加息，被很多人給予無限期待，卻讓更多人產(chǎn)生是否會(huì)是“空頭支票”的擔(dān)憂。加息，肯定會(huì)對(duì)開發(fā)商的資金運(yùn)作造成壓力，但他們究竟會(huì)選擇降低房價(jià)還是將壓力轉(zhuǎn)嫁給購樓者還是懸念。有房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士透露：加息消息出臺(tái)后，不少房地產(chǎn)商在聚會(huì)時(shí)反而露出了“放心”的表情。4月27日，潘石屹就連夜在自己的博客上感慨：“感覺到心中的一塊大石頭終于落地了。”
開發(fā)商們“心里的大石頭”究竟是什么呢？資金鏈。開發(fā)商能否死扛住房價(jià)的機(jī)會(huì)成本和風(fēng)險(xiǎn)，取決于資金鏈條能否穩(wěn)固，現(xiàn)金流會(huì)不會(huì)斷裂。業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，現(xiàn)實(shí)中，開發(fā)商的資金半數(shù)源于銀行貸款，二者形成了“一榮俱榮、一損俱損”命運(yùn)共同體，銀行為避免呆壞賬風(fēng)險(xiǎn)，只能是不斷為開發(fā)商的市場冒險(xiǎn)“輸血”；而且銀行是高房價(jià)的直接受益者，高房價(jià)意味著按揭貸款的期限和數(shù)額都會(huì)“水漲船高”。開發(fā)商投機(jī)行為盡管套住了銀行資金，但也為銀行帶來了額外收入。
此外，房產(chǎn)的使用價(jià)值不會(huì)隨時(shí)間變化而發(fā)生太大折扣，比一般商品有更強(qiáng)的保值功能，銷售不大會(huì)長期受到階段性、季節(jié)性因素影響。只要開發(fā)商的資金鏈條穩(wěn)固，購房的剛性讓購房者遲早都會(huì)找上門來，房子就有了升值的空間。所以，只要開發(fā)商有足夠的投機(jī)心理、承受力和資金實(shí)力，死扛住房價(jià)，處于弱勢地位的購房者就會(huì)在這場與時(shí)間的賽跑中敗下陣來。就政府的調(diào)控房價(jià)政策而言，加息之類一刀切的政策不必著急，如何讓開發(fā)商盡快放出閑置房屋才是當(dāng)務(wù)之急。(王立嘉)
