中新網5月11日電 據《信息時報》報道，廣州寫字樓市場即將進入一個供應量的“尖峰時刻”。據統計，2010年之前將有近300萬平方米的寫字樓項目進入市場，其中單是超甲級和甲級寫字樓項目就已經達到200萬平方米。然而，2005年全年廣州市寫字樓市場僅交易了66萬平方米，空置面積達41.97萬平方米。

　　對這種虛熱狀態，無論是統計部門還是房地產專家大多表示憂慮。有數據顯示，今年年底廣州寫字樓和商業用房空置率將達近35%的頂峰，一旦遭遇金融風暴，將對廣州經濟產生極大的負面影響。

　　今年首季出讓土地 寫字樓商用占91%

　　開發商對寫字樓的“狂熱”在今年燒到極致。據戴德梁行研究顧問部統計，今年第一季度廣州市中心城區公開出讓的土地共有7幅，涉及土地面積347719平方米。其中商務辦公用地144762平方米(占42%)，商業用地171257平方米(占49%)，商務辦公和商業用地合計占了全部土地出讓面積的91%。

　　引人關注的是，寫字樓用地一改去年交易平淡的狀況。交易之火爆“好像買地不用錢”，中原地產項目部副總經理黃韜笑稱簡直可以用“瘋狂搶購”來形容。2月28日，琶洲兩塊辦公商業地塊公開出讓，分別以近11億元的地價和折合5411元/平方米的樓面地價，創下了廣州土地交易的最高紀錄。緊接著，在過去幾年寫字樓用地交易頻頻遇冷的珠江新城，所推土地同樣被搶購，4月27日富力地產以4.6億元將珠江新城D1-1地塊收于麾下，該地塊折合樓面地價為4566元/平方米，刷新珠江新城樓面地價新高。

　　廣州寫字樓大熱 經濟驅動是主因

　　“廣州這兩年經濟強勁，寫字樓市場回暖，有些甲級寫字樓甚至供不應求”，黃韜一語道破其中的原因。

　　廣州市政府發布的2006年政府報告顯示，截至2005年，已有62家外國(地區)金融機構在廣州開設營業點或辦事處，廣州區域性金融中心地位不斷增強。

　　黃韜稱，加入WTO以來，廣州外向型經濟發展迅速，由于近年來國家陸續取消外資經營國內物流、零售業和人民幣業務的限制，不少外企加快了在廣州擴張的進程，這些都為廣州寫字樓市場帶來無限商機。另一方面，中國將依照WTO協議全面放開金融服務業市場，屆時包括銀行、證券、保險、基金等機構對寫字樓都有不小的需求，因此不少開發商都盯緊了蜂擁而至的外資企業。

　　開發商自有小算盤 抓地增值上市融資

　　經濟雖然是主因，但精明的開發商哄搶寫字樓地開發實際還有自己的小算盤。據了解，“新會計準則”將于2007年1月1日起正式實施，上市公司增值賬面利潤將正式計入，上市公司只要坐擁巨量的土地，在新會計法實施后土地增值部分將計入收益，公司業績有望大幅提升。這也是多數上市公司大量“收集”土地的原因之一。

　　有地產專家透露，從表面上來看，雖然開發商最想要的是住宅用地，由于近期政府大量推出辦公和商業用地，發展商只能被動收這些商業地塊，但實際上商務用地還有其他的用途。如富力在未上市之前，大肆收攬珠江新城的商業用地，專家就認為富力是“為了上市”。

　　寫字樓高空置率危及廣州經濟

　　據統計，2005年全年廣州市寫字樓市場僅交易了66萬平方米，空置面積達41.97萬平方米。令人擔憂的是，新的還在建，舊的空置寫字樓卻越積壓越多。

　　據是廣州高力國際最新發布的研究數據預測，廣州超甲級及甲級寫字樓的空置率將會于2006年底達到最高，接近35%。

　　廣州高力國際總經理林國東表示，預計未來3年將會有200萬平方米甲級以上的寫字樓供應市場，其中2006年將有80萬平方米新供應上市，但市場吸納量僅有30萬平方米。

　　市場處于“虛熱”狀態

　　“寫字樓市場確實有點虛熱”，合富輝煌集團董事黎振偉表示。據合富輝煌研究部的統計數據顯示，2003年至2005年政府采用“招、拍、掛”方式出讓開發用地面積92萬平方米，可建筑面積為334萬平方米，其中商業商務用地51萬平方米，可建筑面積237萬平方米。按照土地出讓合同中的開發時間規定，這些地塊基本上均會在最近3年內興建推出，加上各開發商陸續開發手上原有的寫字樓用地，預計至2010年前，廣州寫字樓供應量將接近300萬平方米。

　　與此相對的是，廣州市近3年寫字樓市場的吸納力遠遠無法消化這樣龐大的供應量。滿堂紅地產研究部總監龍斌博士告訴記者，2003年到2005年3年期間，雖然寫字樓市場成交量逐年遞增，一手寫字樓成交量從21.4萬平方米上升至42.2萬平方米，但要消化300萬平方米的巨量至少需要7年時間。

　　事實需求量其實很少

　　“廣州做寫字樓急功近利”。高力國際董事總經理黃少媚認為，未來廣州寫字樓供應量極為巨大，例如珠江新城有400萬平方米的寫字樓，天河又有200萬平方米……雖然現在世界500強已經有200多家在廣州，但廣州的500強基本上都是制造業，不需要豪華的寫字樓，或者將寫字樓設置在工廠里面。他們在廣州對寫字樓的需求是很小的，很多只是辦事處，例如瑞士銀行在廣州只有二三百平方米。

　　遇金融風暴后果堪憂

　　廣州即將來臨的寫字樓供應高峰讓人想起上世紀90年代初的相似事件。

　　據長期專注于寫字樓市場研究的廣州市中立地產寫字樓代理有限公司董事、總經理文志堅介紹，1993~1994年間，曾是廣州寫字樓供應的最高峰，大約有200萬平方米，但這個數量廣州市場用了10年時間消化。1997年間，亞洲金融風暴爆發，受其影響，廣州寫字樓多數業主為香港投資客商，為了自救，他們盡量拋售物業，廣州寫字樓處于最低迷狀態。隨后廣州寫字樓市場長期低迷，直至前年始復蘇。

　　專家擔憂，假如再次遭遇金融風暴，這種空置狀況無疑將對廣州的經濟產生不小的負面影響。（廖卓斌 高江虹 但瑩）