中新網5月22日電 據(jù)《經濟參考報》報道，5月17日，國務院總理溫家寶主持召開國務院常務會議，研究促進房地產業(yè)健康發(fā)展措施，并提出六項針對性措施。同日，中國人民銀行在銀行間市場向一級承銷商定向發(fā)行一年期票據(jù)1000億元，18日再次發(fā)行600億元三月期票據(jù)。
針對近日國家出臺的一系列調控措施，國家發(fā)改委宏觀經濟研究院副院長陳東琪做出了這樣的判斷：“從今年第二季度開始，中國進入本輪周期內二次調控”。這里，他談到的“本輪周期”是指2002年以來持續(xù)五年的繁榮期，第一次調控從2004年5月開始。
金融調控與房地產調控將是本輪周期內的第二次調控的重點。而金融與房地產之間的復雜關系也是這輪調控的難點所在。
“成也房地產，敗也房地產”
“房地產業(yè)的發(fā)展對宏觀經濟穩(wěn)定與發(fā)展具有極端重要性，可以說成也房地產，敗也房地產。”這是去年下半年時國務院發(fā)展研究中心副主任謝伏瞻下的一句論斷，這在今天就更是如此。
北京大學中國經濟研究中心研究員趙曉一直認為，房地產的發(fā)展將決定一段時期內的宏觀經濟運行。他說，房地產的重要性在于它拉動的產業(yè)多，據(jù)說高達130多個行業(yè)，這使得房地產的大車一經啟動，對宏觀經濟的影響便舉足輕重。本輪中國經濟增長，最早就是從房地產增長發(fā)力開始的。
何況，在謝伏瞻看來，中國房地產領域存在的問題，是宏觀經濟運行和經濟體制中一系列問題的綜合反映。還包括資本市場萎縮，投資渠道不暢的問題；匯率、利率、稅率等經濟參數(shù)扭曲的問題；超越地方實際條件，盲目推進城市化的問題等等。所以如果能夠保證房地產業(yè)健康發(fā)展，就在很大程度上能保證中國經濟的健康發(fā)展。
尤其是現(xiàn)在，中國經濟又開始出現(xiàn)了過熱的苗頭。數(shù)據(jù)顯示，一季度中國GDP同比增長10.2%，處于增長潛力區(qū)間上限；全社會固定資產投資同比增長27.7%，比上年同期加快4.9個百分點；銀行發(fā)放貸款1.26萬億元，超過全年計劃的一半。對此，人民銀行采取緊縮政策，在4月底提高貸款利率，5月中旬連續(xù)收縮貨幣。
趙曉認為，本輪宏觀調控就應該從“增長發(fā)力點”——房地產業(yè)著手。雖然當前中國房地產業(yè)的投資因為統(tǒng)計的基期數(shù)字較高，還看不出超常增長，但從這個數(shù)字中可以看出房地產業(yè)正在快速擴張。而鋼鐵、水泥、鐵合金等行業(yè)的產能過剩也顯然是受到了房地產業(yè)的拉動。更何況，房地產業(yè)本身還存在著“少數(shù)大城市房價上漲過快，住房供應結構不合理矛盾突出，房地產市場秩序比較混亂”的問題。可以說，對房地產調控的效果將很大程度上決定本輪宏觀調控的成敗。
銀行與房地產“共謀”蘊含致命金融風險
房地產價格的上漲帶動了投資的反彈，也導致了一些行業(yè)的產能過剩，但更嚴重的是它占用了大量的銀行資金，一旦房地產業(yè)出現(xiàn)問題，就會引發(fā)金融風險。
由于中國當前金融體系的流動性過剩，房地產業(yè)又是中國當前經濟的一個主要增長點，所以大量資金逐利流入這一行業(yè)。據(jù)銀河證券的首席經濟學家左小蕾分析說，不斷增大的規(guī)模使流動性急劇放大，這直接導致銀行把大量資金集中在當前價格較高、有利可圖的房地產業(yè)上，從而致使房地產業(yè)過度膨脹。數(shù)字顯示，中國今年第一季度新增貸款的50%就是流入了房地產行業(yè)。
然而，銀行在房地產領域“涉水”太深，則可能從資金流動性過剩陷阱，走入到另一個更大的風險之中。一位業(yè)內專家表示，房地產市場的風險最后的承擔者既不是投資者，也不是消費者，更不是地方政府，而是國有商業(yè)銀行。數(shù)據(jù)表明，僅向房地產開發(fā)商的貸款以及按揭這兩項就占商業(yè)銀行總貸款的15%左右，對于大商業(yè)銀行而言更達到30%的比例。截至2005年末，全國房地產不良貸款余額已經上升到1093億元，居行業(yè)排名第四，而由于房貸周期長的緣故，個人房貸目前正在進入國際公認的風險暴露期。
中國人民銀行副行長吳曉靈曾指出，從開發(fā)商的角度看，從買地開發(fā)到建房銷售都是依靠貸款，對銀行信貸依賴程度非常高。她強調，在這種情況下，一旦出現(xiàn)風險，所有風險都壓在銀行身上，對國民經濟非常不利。
此外，熱錢的涌入也進一步推動了房價上漲。中國社科院金融研究所殷劍峰博士認為，“外來資金對當前住房價格起了關鍵性的推動作用”。有專家估計，近幾年各類海外基金大舉進入國內樓市“淘金”，摩根士丹利、高盛、麥格理銀行等外資機構已深度介入內地房地產市場，中國房地產市場上外資比例幾乎接近15%。
在外管局近期發(fā)布的《2005年中國國際收支報告》中，數(shù)據(jù)顯示，2005年境外機構購買建筑物34億美元。但曾參與編寫此報告的人士直言，這只是外資投資房地產的很小一部分。
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