中新網5月26日電  據《經濟參考報》報道，今年以來，外資進入中國房地產業(yè)的速度激增。商務部研究院外資研究部主任金伯生表示，實際進入中國房地產業(yè)的外資分為“眀”和“暗”兩種，他的“感覺”是——“‘眀’的增長都這么快，‘暗’的增速也不會低”。

    因此，相關專家紛紛指出，盡管中國房地產業(yè)利用外資大幅增長有合理因素，但與此同時，更多境外資本特別是游資，通過各種渠道加速進入國內房地產業(yè)，拉動房價持續(xù)上漲，應引起足夠重視。

　　海外游資多渠道進入房地產市場

　　“今年一季度房地產業(yè)利用外資增速比往常高得多，其占服務貿易領域引資額比重超過了一半，而在去年這個比重僅為45%略多。”金伯生表示，“雖然商務部的統(tǒng)計口徑并不涵蓋‘炒房’的境外資本，但這個數據還是具有一定說服力的。”

　　金伯生把實際進入中國房地產業(yè)的外資分為“眀”和“暗”兩種。所謂“眀”的指納入商務部外資統(tǒng)計范圍的房地產業(yè)外商直接投資。所謂“暗”的，則指通過其他渠道進入國內房地產市場的境外資本，如以貿易項下名義進入以規(guī)避資本管制的境外資本，這部分資本顯然無法在統(tǒng)計中得到反映。

　　對于在國內“炒房”的境外資本，很難統(tǒng)計出一個準確的數字，但金伯生并不諱言自己的“感覺”——“‘眀’的增長都這么快，‘暗’的增速也不會低”。他分析認為，房地產業(yè)中“暗”的外資，基本是國際游資。這些游資絕大部分是在房地產市場購買房產，而不是進行實實在在的房地產項目開發(fā)。“因為搞房地產開發(fā)的外資，沒有必要走非正常的渠道”。

　　金伯生的“感覺”還能從現(xiàn)實中得到一些印證。根據今年以來的公開報道，海外機構投資者在國內京、滬、穗等一線城市收購房產的數量激增，動輒數以千萬美元、甚至上億美元的“大手筆”，其“氣魄”超過以往歷年。

　　而不少市場機構估算的數據，也與金伯生的感覺一致。仲量聯(lián)行不久前發(fā)布報告稱，今年前3個月外資在上海房地產投資市場投資放量，成交金額已超過去年總量的一半。置業(yè)國際發(fā)布報告稱，一季度香港人在內地購樓金額約36.5億元，同比增加11%。這些資金8成投在了珠三角樓市，另有13%投在了上海。

　　“熱錢”押寶人民幣升值

　　境外資本如此熱衷“炒房”目的何在？金伯生分析認為，主要是流入境內押寶人民幣升值的“熱錢”在伺機而動——這樣“進可攻退可守”：在人民幣匯率遲遲未達到預期目標的情況下，“熱錢”流入房價節(jié)節(jié)高升的房地產市場，不僅可以減輕長期滯留中國境內的成本壓力，還可以獲取房地產增值收益幣；一旦升值至合適水平，“熱錢”即可套現(xiàn)撤出中國。

　　商務部研究院另一位研究人員梅新育博士進一步指出，房地產業(yè)是中國目前最成型、活動能量最強的產業(yè)利益集團，“海外投資者相信，房地產利益集團有能力促使政策偏向于維持房地產市場泡沫不散”。

　　梅新育分析認為，游資投入中國房地產市場的方式有兩種，一種是投資者直接購買房地產入市。這里的投資者包括居民和非居民個人、企業(yè)、投資基金等。這些資金進入途徑包括僑匯、企業(yè)增資款、借用外債款、直接投資等，還有些可能是用平行貸款方式進入的。

　　國家外匯管理局不久前發(fā)布的《2005年中國國際收支報告》指出，2005年流入中國的僑匯資金有174億美元，主要流向粵、浙、滬、閩四地區(qū)，占全部僑匯的80%以上。報告進一步指出，“近年來，廣東、福建的僑匯資金流入規(guī)模保持穩(wěn)定，年增幅很小，而浙江、上海的僑匯年增幅均在40%以上。結合上海、浙江的房地產價格波動遠高于廣東、福建的情況，不排除僑匯增長與房價波動之間存在一定聯(lián)系的可能。”

　　另外一種方式是投入房地產開發(fā)企業(yè)，分享房地產開發(fā)商的高額利潤。這又分為股本投資即設立外資房地產公司，以及債權投資。游資主體往往采用“回購協(xié)議”等方式進行債務投資，其流程如下：內地開發(fā)商與境外投資者簽訂回購協(xié)議；境外投資者按照約定金額收購內地開發(fā)商的某項房地產；到期后內地開發(fā)商在原來境外投資者收購金額的基礎上加上約定利息向其回購這項資產。

　　把外資“炒房”納入監(jiān)管范圍

　　“目前房地產泡沫如不能得到有效遏制，很可能成為中國經濟肌體上的最大毒瘤。”梅新育說，“從這個角度看，必須高度重視國際游資‘炒房’這一現(xiàn)象。”

　　“當務之急，是將外資購買國內房地產納入資本和金融項目交易監(jiān)管。”梅新育說。

　　梅新育建議，取消對房地產業(yè)過多的政策優(yōu)惠，特別是優(yōu)先取消外資房地產企業(yè)的“超國民待遇”，抑制房地產行業(yè)的泡沫。“同時，提高購房首付比例、推進房地產市場透明化，必要時考慮取消銷售期房制度，限制游資‘炒房’可能的空間。”

　　在采訪中，專家們還建議，規(guī)范外資房地產市場準入和交易行為。加強對外資房地產企業(yè)和中介機構的市場準入審批，限制投機性炒作房地產；提高外資房地產行業(yè)的注冊資本在總投資中的比例，使之與投資總額相適應等。

　　專家特別指出，靈活的匯率機制更容易抑制投機性資本的流入。要克服“害怕浮動”的觀念，讓匯率在可控的浮動區(qū)間內真正浮動起來，避免出現(xiàn)單向的直線運行，同時保持匯率基本穩(wěn)定，打消境外投機性資本投機人民幣匯率的企圖。（王小波）